입력 : 2006.03.28 00:45 | 수정 : 2006.03.28 00:48
●강남은 누르고 재건축 개발이익 최대 50% 환수 타격
●강북은 띄우고 ‘촉진지구’ 층고제한 없애 60~70층 허용
●재건축 집값 잡힐까 “당분간 위축되겠지만 다시 오를 것”
정부가 재건축 아파트 개발이익의 최대 50%를 환수하는 ‘재건축 개발부담금’이 신설돼 올 하반기부터 본격 시행된다. 이에 따라 지금도 규제가 중첩돼 있는 서울 강남 재건축의 수익성이 크게 떨어져 재건축이 위축될 전망이다.
현재 강남권에서 안전진단을 통과하지 못한 재건축 초기단계 아파트는 20여개 단지 2만3000여가구에 달한다. 또 재건축 추진을 결정하는 첫 단계인 안전진단을 구청장이 통과시켜도 시·도지사나 건교부장관이 문제가 있다고 판단한 단지에 대해선 안전진단이 제대로 됐는지를 검증하게 된다. 건교부장관이 재건축 사업에 개입, 사업을 원점으로 돌릴 수 있게 된 것이다.정부 대책은 최근 집값이 오른 강남 재건축을 겨냥한 것이다. 그러나 전문가들은 재건축 단지를 누르면 수요가 일반아파트로 몰리는 ‘풍선효과’가 나타날 것으로 우려하고 있다.
반면, 정부는 오는 7월부터 서울 강북 뉴타운 등이 ‘도시재정비 촉진지구’로 지정되면 2종 일반주거지역의 층수 제한(15층)을 풀어 타워팰리스 같은 고층 건물이 들어설 수 있도록 할 방침이다. 정부와 열린우리당은 이런 내용의 8·31부동산대책 후속조치를 30일 고위 당정협의에서 확정해 발표할 예정이다.
◆강남 재건축 개발이익 50% 환수될 듯=정부 재건축 대책의 핵심은 개발부담금제다. 이는 재건축 사업추진 시점부터 준공시점까지의 개발이익을 부담금으로 거둬들이는 것. 개발이익은 재건축으로 인한 아파트값 상승분에서 건설비 등 각종 비용을 뺀 값으로 산정하고, 부담금은 개발이익의 최대 50%까지 차등부과할 방침이다.
개발이익 산정 최초 시점은 안전진단 통과, 또는 그보다 앞선 재건축 추진위 승인 시점 중에서 정해질 전망이다. 부담금 부과는 하반기 이후 안전진단이나 추진위승인을 받는 아파트부터 적용될 예정이다. 이 경우 서울 강남 아파트는 개발이익의 50%를 부담금으로 내야 할 전망이다. 그러나 특정사업에 대해 부담금을 물리는 것을 놓고 위헌 논란이 일고 있다. 현재 재건축시 임대주택을 의무적으로 짓도록 한 제도에 대해서도 위헌 소송이 제기돼 있다. 정부는 재건축 절차 규제도 강화, 재건축 조합이 시공사를 선정할 때 반드시 공개경쟁 입찰을 통해 시공사를 정하도록 할 계획이다.
현재 강남권에서 안전진단을 통과하지 못한 재건축 초기단계 아파트는 20여개 단지 2만3000여가구에 달한다. 또 재건축 추진을 결정하는 첫 단계인 안전진단을 구청장이 통과시켜도 시·도지사나 건교부장관이 문제가 있다고 판단한 단지에 대해선 안전진단이 제대로 됐는지를 검증하게 된다. 건교부장관이 재건축 사업에 개입, 사업을 원점으로 돌릴 수 있게 된 것이다.정부 대책은 최근 집값이 오른 강남 재건축을 겨냥한 것이다. 그러나 전문가들은 재건축 단지를 누르면 수요가 일반아파트로 몰리는 ‘풍선효과’가 나타날 것으로 우려하고 있다.
반면, 정부는 오는 7월부터 서울 강북 뉴타운 등이 ‘도시재정비 촉진지구’로 지정되면 2종 일반주거지역의 층수 제한(15층)을 풀어 타워팰리스 같은 고층 건물이 들어설 수 있도록 할 방침이다. 정부와 열린우리당은 이런 내용의 8·31부동산대책 후속조치를 30일 고위 당정협의에서 확정해 발표할 예정이다.
◆강남 재건축 개발이익 50% 환수될 듯=정부 재건축 대책의 핵심은 개발부담금제다. 이는 재건축 사업추진 시점부터 준공시점까지의 개발이익을 부담금으로 거둬들이는 것. 개발이익은 재건축으로 인한 아파트값 상승분에서 건설비 등 각종 비용을 뺀 값으로 산정하고, 부담금은 개발이익의 최대 50%까지 차등부과할 방침이다.
개발이익 산정 최초 시점은 안전진단 통과, 또는 그보다 앞선 재건축 추진위 승인 시점 중에서 정해질 전망이다. 부담금 부과는 하반기 이후 안전진단이나 추진위승인을 받는 아파트부터 적용될 예정이다. 이 경우 서울 강남 아파트는 개발이익의 50%를 부담금으로 내야 할 전망이다. 그러나 특정사업에 대해 부담금을 물리는 것을 놓고 위헌 논란이 일고 있다. 현재 재건축시 임대주택을 의무적으로 짓도록 한 제도에 대해서도 위헌 소송이 제기돼 있다. 정부는 재건축 절차 규제도 강화, 재건축 조합이 시공사를 선정할 때 반드시 공개경쟁 입찰을 통해 시공사를 정하도록 할 계획이다.
◆강북은 ‘촉진지구’ 지정해 개발 활성화=정부는 강남 재건축은 묶되 강북 지역은 개발을 유도한다는 방침이다. 그 틀이 오는 7월 시행 예정인’도시재정비 촉진 특별법’이다. 강북 뉴타운 등 노후된 도시지역을’재정비 촉진지구’로 지정하면 각종 혜택을 부여할 방침이다. 촉진지구로 지정되면 층고 제한이 완화되고, 용적률도 상향조정된다. 이럴 경우, 강북 지역에도 강남의 타워팰리스 같은 60~70층 규모의 초고층 주상복합 아파트가 들어설 수 있게 된다. 정부는 올 9월까지 시범지구 2~3곳을 선정, 특목고나 공영형혁신학교(정부 돈으로 지어 민간에게 관리를 맡기는 학교)를 들일 계획이다.
◆재건축 집값 잡을 수 있나=이미 재건축은 소형평형(가구 수의 60% 이상)을 의무적으로 짓게 돼 있는 등 각종 규제가 중첩돼 있다. 이 상황에서도 재건축 집값이 오르자 정부는 개발부담금을 들고 나왔다. 그러나 전문가들은 재건축 시장이 잠시 위축될 수 있지만, 재건축 집값을 잡기는 어려울 것이라고 말한다. ‘현도컨설팅’ 임달호 사장은 “지금은 재건축을 누르면 일반아파트 값이 오르고, 다시 일반아파트 값이 재건축을 자극하는 구조”라며 “이번 대책은 재건축 가격 안정에 한계가 있다”고 말했다.
◆재건축 집값 잡을 수 있나=이미 재건축은 소형평형(가구 수의 60% 이상)을 의무적으로 짓게 돼 있는 등 각종 규제가 중첩돼 있다. 이 상황에서도 재건축 집값이 오르자 정부는 개발부담금을 들고 나왔다. 그러나 전문가들은 재건축 시장이 잠시 위축될 수 있지만, 재건축 집값을 잡기는 어려울 것이라고 말한다. ‘현도컨설팅’ 임달호 사장은 “지금은 재건축을 누르면 일반아파트 값이 오르고, 다시 일반아파트 값이 재건축을 자극하는 구조”라며 “이번 대책은 재건축 가격 안정에 한계가 있다”고 말했다.
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뉴타운 - 인센티브 없어
촉진지구 - 각종 개발혜택
뉴타운과 도시재정비 촉진지구는 낡은 도시지역을 광역개발하기 위한 것이란 측면에선 같은 개념이다. 차이는 뉴타운의 경우 서울시 조례에, 촉진지구는 ‘도시재정비 촉진 특별법’에 근거한 데 있다. 뉴타운은 지정이 돼도 특별한 인센티브가 없지만, 촉진지구로 지정되면 용적률·층고제한 완화 등 각종 혜택(지구 내 재개발 사업에만 한정)이 주어진다.
또 뉴타운으로 지정됐어도 그 지구 내에서 재개발·재건축사업을 하려면 따로 사업승인을 받아야 하지만, 촉진지구가 되면 그런 절차 없이 사업을 추진할 수 있어 사업 속도가 빨라진다. 서울의 경우 구청장이 촉진지구 지정을 요청하면 서울시장이 지정하게 된다. 지구지정을 하려면 단독주택지 밀집지역은 15만평 이상, 역세권은 6만평 이상 돼야 한다. 다만, 현재 서울 뉴타운(현재 26곳)을 촉진지구로 지정하려면 건교부장관의 승인을 받아야 한다. 정부는 특별법이 시행되면 뉴타운 개발이 촉진지구 형태로 이뤄질 것으로 예상하고 있다. 특별법은 7월부터 시행된다.
뉴타운 - 인센티브 없어
촉진지구 - 각종 개발혜택
뉴타운과 도시재정비 촉진지구는 낡은 도시지역을 광역개발하기 위한 것이란 측면에선 같은 개념이다. 차이는 뉴타운의 경우 서울시 조례에, 촉진지구는 ‘도시재정비 촉진 특별법’에 근거한 데 있다. 뉴타운은 지정이 돼도 특별한 인센티브가 없지만, 촉진지구로 지정되면 용적률·층고제한 완화 등 각종 혜택(지구 내 재개발 사업에만 한정)이 주어진다.
또 뉴타운으로 지정됐어도 그 지구 내에서 재개발·재건축사업을 하려면 따로 사업승인을 받아야 하지만, 촉진지구가 되면 그런 절차 없이 사업을 추진할 수 있어 사업 속도가 빨라진다. 서울의 경우 구청장이 촉진지구 지정을 요청하면 서울시장이 지정하게 된다. 지구지정을 하려면 단독주택지 밀집지역은 15만평 이상, 역세권은 6만평 이상 돼야 한다. 다만, 현재 서울 뉴타운(현재 26곳)을 촉진지구로 지정하려면 건교부장관의 승인을 받아야 한다. 정부는 특별법이 시행되면 뉴타운 개발이 촉진지구 형태로 이뤄질 것으로 예상하고 있다. 특별법은 7월부터 시행된다.