절세하면서 2주택 줄이는 방법 없을까요

서울 잠실에 아파트를 갖고 있는 장모(52)씨는 10년 전 서울 성수동에 아파트 한 채를 1억원에 구입했다. 근처에 서울숲이 들어서며 값이 제법 올랐지만, 8·31 부동산대책으로 새로운 고민이 생겼다. 주택을 2채 이상 소유한 경우, 내년 이후엔 주택 처분 때 양도세가 중과(重課)되기 때문이다. 현재 장씨는 절세를 위해 성수동 아파트를 미리 자녀에게 증여하는 것을 고려 중이다. 또 최근 급격한 주가변동으로 지난해 하순부터 투자하고 있는 적립식펀드를 해지해야 할 지도 고민이다. 장씨는 전문가의 조언을 듣기 위해 PB센터를 찾았다.
내년 이후엔 양도세 중과돼 일반증여 택해야…
적립식 펀드, 장기간 투자목적으로 이어가라

장씨는 주택 수를 줄이는 방법으로 양도 대신 증여를 선택했다. 서울숲 인근에 위치한 성수동 아파트의 향후 투자가치가 높다고 본 것이다. 또 전세보증금을 끼고 증여하는 것이 유리한지에 대해서도 고민이다. 대출이나 전세보증금 등을 함께 증여하는 경우(부담부증여), 이를 뺀 금액(순증여재산)에 대해서만 증여세가 부과돼, 일반증여에 비해 세금을 덜 낼 수 있기 때문이다.

먼저 증여방식에 따른 세금차이를 계산해 보자. 장씨가 전세계약을 해지하고 시가 3억원 상당인 성수동 아파트를 자녀에게 일반증여한 경우, 납부해야 하는 증여세는 약 4000만원으로 예상된다. 하지만 전세보증금 1억4000만원을 끼고 증여하면, 증여세 부담은 1400만원으로 크게 준다. 전세보증금을 뺀 1억6000만원만 증여받은 것으로 간주되기 때문이다.

하지만 이 경우에는 일반증여때는 없었던 양도소득세가 추가 될 수 있다. 자녀가 부모(장씨) 대신 전세보증금을 상환해주는 셈이기 때문이다. 이 때 양도세는 전세보증금에 대해서만 과세되는데, 1200만원 정도로 예상된다.

따라서 양도세 추가 부분을 감안하더라도 전세보증금을 끼고 증여하면 총 세금은 약 2600만원(증여세 1400만원+양도세 1200만원)으로, 일반증여에 비해 1400만원 가량 세부담이 줄어든다.

하지만 이는 올해안에 증여를 하는 경우에 해당된다. 만일 장씨가 내년 이후에 증여를 하는 경우엔 계산이 달라진다. 내년 이후부터는 2주택 양도 시, 양도세가 중과되기 때문이다. 즉, 내년에 전세금을 끼고 증여할 경우, 증여세는 올해와 같은 1400만원이지만, 양도세는 더 늘어 4500만원이 예상된다. 이렇게 되면 증여세를 포함해 총 5900만원의 세금을 부담하게 돼, 오히려 일반증여를 택하는 것이 더 유리해진다.

장씨의 두번째 고민은 적립식펀드. 올 들어 증시가 약세를 보이면서부터는 수익률이 뚝 떨어진 상황이다. 장씨는 지금 중도환매를 하거나 아니면 당분간 불입을 중단했다가 나중에 주가가 다시 회복할 때 계속 투자하고 싶다고 했다.

적립식펀드의 핵심은 한꺼번에 투자하는 것이 아니라 여러 차례에 걸쳐 금액을 나눠 투자하면서 평균 투자단가를 낮추는데 있다. 주가가 높을 때는 가격이 비싸 매입하는 주식수가 줄어들고, 반대로 주가가 낮은 때는 같은 값으로 더 많은 주식을 매입하게 된다. 쌀 때 많이 사고 비쌀 땐 적게 사는 전략이므로, 적립식펀드는 주가 조정이 오히려 저렴하게 주식을 매입하는 기회다.

따라서 장씨의 경우 충분히 투자할 수 있는 여건임을 감안한다면 중도환매하거나 투자를 멈추는 일 없이 계속 이어가는 것이 좋겠다. 그밖에 적립식펀드 투자자금과 양도세 납부에 대비해 일정 금액을 MMF로 운용하는 것도 좋다.

(신한Private Bank 자문그룹)
(부동산재테크팀장 고준석)
(재테크팀장 한상언)
(자산관리전문가 이춘우)
(세무사 황재규)