강남 재건축 위축될듯

대치동 은마, 잠실동 우성 등 서울시내 3종 일반주거지역에 속한 아파트 재건축 용적률이 210%로 확정됐다. 당초 ‘230%+α’를 기대했던 해당 아파트는 사업성이 낮아져 재건축이 힘들어졌다. 이번 조치는 개발부담금제 검토와 맞물려 ‘당분간 규제 완화는 없다’는 메시지를 던졌다는 점에서 강남 재건축시장의 위축이 예상된다.

서울시는 15일 제3차 도시계획위원회를 열고 ‘2010년 서울시 도시 및 주거환경정비기본계획(주택재건축부문)’을 수정 가결했다고 밝혔다. 이번 계획에는 2010년까지 재건축이 가능한 아파트단지와 개발 계획·용적률 등이 담겨 있다.

위원회는 3종 일반주거지역에 속한 아파트의 재건축 용적률을 서울시의회가 제안했던 230% 대신 210%로 묶었다. 해당 아파트는 총 28개 단지로 강남·서초·송파구가 대부분이다. ▲대치동 은마, 쌍용1·2차 ▲도곡동 도곡동신, 도곡삼익, 서린 ▲논현동 경복 ▲잠실동 잠실우성, 잠실우성4차 ▲명일동 삼익파크(501~503동) ▲성내동 미주맨션 ▲방배동 신동아, 삼익 ▲옥수동 한남하이츠 등이다.

용적률 제한으로 이들 아파트는 재건축이 힘들어졌다. 부동산114 김희선 전무는 “3종 아파트는 기존 층수가 10층 이상이고, 용적률도 180~200%여서 210%로 재건축하면 수익성이 별로 없다”고 말했다. 평형을 늘리지도 못하고, 일반 분양분마저 기대할 수 없는 탓이다. 공원 등을 지어 인센티브를 받으면 230~250%까지 가능하지만 소형의무비율·임대주택건설 등 다른 규제도 기다리고 있다. 해당 아파트 주민들은 같은 3종이지만 230%를 적용받는 잠실·청담 등 고밀도지구와 형평성 문제를 제기하고 있다.

반면 2종에서 3종으로 바꿀 수 있게 된 대치동 청실·국제, 방배동 경남 등은 층수 제한이 풀려 재건축에 숨통이 트일 전망이다. 이미 재건축 구역으로 지정된 답십리동 태양, 성산동 유원성산, 사당동 영아, 송파동 반도, 길동 진흥 등도 용적률 230%가 유지돼 안도하고 있다.

이번 조치로 일부 지역은 가격이 벌써 내림세로 돌아섰다. 작년 말 최고 10억원에 육박했던 대치동 은마는 8억원 안팎에 매물이 나온다. 강동구 고덕주공2단지도 이달 들어 평균 1000만원쯤 떨어졌다.