"서울 강남 집값 뛰는건 공급 턱없이 부족 때문"

서울 대치동 도곡렉슬 아파트 33평형을 보유하고 있는 김모(46)씨는 막 입주가 시작된 이달 초부터 부동산 중개업소의 잇단 전화에 시달리고 있다. “시세가 12억원을 호가하고 있으니 매물로 내놓을 생각이 없느냐”는 권유 전화이다. 하지만 김씨는 이 아파트를 팔 생각이 전혀 없다고 했다.

당장 팔 경우 양도세가 만만찮은데다, 강남 지역은 앞으로도 아파트 공급이 부족해 가격이 더 오를 것이라는 판단 때문이다. 대치동 H공인 관계자는 “3000가구나 되는 도곡 렉슬 단지 안에 매물이 손가락으로 헤아릴 정도”라며 “재건축 규제 강화로 주택 공급이 부족해지면 아파트 값이 더 오를 것이라는 인식 때문에 매물 품귀 현상이 빚어지고 있다”고 말했다.

서울 강남 지역의 집값 불안의 가장 큰 원인은 수요에 비해 턱없이 부족한 공급이라는 분석이 나오고 있다.

◆5년간 강남 주택 공급 턱없이 부족

서승환 연세대 경제학과 교수는 지난달 말 내놓은 ‘주요 대도시 주택 공급량 및 가격 변동 분석’ 보고서에서 강남 집값 급등의 주원인으로 공급 부족을 꼽았다.

이 자료에 따르면 2001년부터 2005년까지 5년간 서울시내 아파트는 97만4910가구에서 121만6755가구로 24.8%의 증가율을 보였다. 이 중 관악구는 93%의 증가율을 보였고, 성북(89%), 강북(86%) 등도 증가율이 높았다. 반면 강남지역은 강남구의 증가율이 2%에 그쳤고, 강동(8%), 서초(17%) 등도 평균에 못 미쳤다. 잠실 주공 등 재건축 대단지가 많은 송파구는 기존 아파트가 철거되면서 15% 감소했다.

강남 지역은 올해부터 3년간 매년 1만 가구 이상의 입주 물량이 나올 예정이지만, 물량 대부분이 송파·강동 지역에 치우쳐 있다. 강남·서초구는 내년 입주 물량이 크게 줄고, 2008년에는 아예 입주 물량이 전무한 형편이다. 닥터아파트 이영호 팀장은 “송파신도시는 2009년에나 분양이 가능해 내년부터 2~3년간 수급불균형에 따른 집값 불안이 악화될 가능성이 크다”고 말했다.

◆재건축 통해 아파트 공급 늘려야

서 교수의 분석에 따르면 부산·대구·인천 등 광역시는 지난해 3분기(7~9월) 아파트 입주량이 늘어나면서 가격이 안정세를 보였다. 지난 1987~1990년 연평균 20.5%씩 상승했던 아파트 가격도 주택 200만호가 건설된 1991~2000년에는 오히려 연평균 0.35% 하락한 것으로 나타났다.

서 교수는 “결국 공급을 늘리지 않고서는 강남 집값을 잡을 수 없다”며 “개발 이익환수제도를 마련한다는 전제하에 강남의 유일한 아파트 공급원인 재건축 규제를 풀어야 한다”고 말했다.