'부동산 알박기' 분양價 평균 3.6% 올린다

지난해 하반기 충남 천안시 청당동에서 1600가구 규모의 아파트를 분양한 A건설사 김모 사장. 김 사장은 분양 직후 “기나긴 악몽의 터널을 겨우 빠져 나왔다”며 한숨을 지었다. 그도 그럴 것이 부지 2만5000평 중 5776평(23%)을 못 사 2년 넘게 토지주들과 협상을 벌였고, 결국 465억원의 웃돈을 주고서야 사들일 수 있었기 때문.

김 사장은 ‘알박기’의 피해자였다. 토지매수 작업은 2003년 3월 착수됐다. 처음에는 순조로웠다. 이듬해 7월쯤 70%를 사들일 수 있었다. 하지만 마지막 남은 20여명의 소유자들이 문제였다. 그들은 “감정평가액(평당 1100만원)의 2배에 가까운 금액을 주지 않으면 땅을 팔지 않겠다”고 버텼다고 한다. 이후 사업 기간이 늘어나면서, 금융비용 역시 눈덩이처럼 불어났다. “결국 지난해 4월, 감정가보다 평당 800만원이 많은 1900만원을 주고 땅을 샀습니다.”

문제는 알박기 피해가 김 사장에 그치지 않고 소비자에게 전가됐다는 점. 금융비용 중 상당 부분을 분양가에 전가시킬 수밖에 없었기 때문. 토지비·금융비용이 550억원이나 늘어나면서 평당 분양가는 당초 600만원 전후에서 630만원대로 평당 30만원(5%)이 올랐다. 32평 입주자를 기준으로 하면 1000만원의 비용을 추가로 문 셈이다.

서울 양천구의 한 아파트(770여가구)를 건설 중인 중견건설업체 B사도 지난 2003년 사업 부지 내 13평형 연립주택을 사들이는 데 15억원을 들였다. 당초 아파트 부지 매입 작업을 도왔던 부동산업자가 땅 매수 작업이 끝나가자 갑자기 태도를 바꿨다. 부지 내 자신의 집에 대해 “27억원을 안 주면 팔지 않겠다”고 나온 것. 업체 관계자는 “늘어나는 금융 비용 때문에 할 수 없이 15억원을 주고 집을 사들였다”고 말했다.

한국건설산업연구원(건산연)은 18일 발표한 ‘주택분양원가 인하를 위한 알박기 방지 대책’에서 알박기로 인해 토지비가 평균 8.9% 상승하며, 평당 분양 원가를 3.6% 올리는 것으로 분석했다.

◆개발 대상 부지의 5~7%는 알박기

건산연이 건설업체들이 제출한 자료들을 토대로 분석한 데 따르면 ‘알박기’ 소유주들의 땅값 요구액은 감정평가액의 4~8배 선. 또 알박기 토지를 해결하느라 사업 기간이 평균 7~9개월 지연되고, 이로 인한 추가 금융비용은 2억~80억원에 달하는 것으로 집계됐다. 알박기가 성행하는 것은 공공택지와 달리 민간 택지는 부지를 100% 확보해야만 사업 추진이 가능하기 때문이다.
◆법규제 있지만 실효성 떨어져

물론 알박기 행위를 처벌할 법 장치는 마련돼 있다. 다만 현실성이 떨어지는 게 문제. 작년 서울 을지로7가의 한 복합쇼핑몰 시행업자를 상대로 0.2평의 땅을 8억5000만원에 판 부동산 업자가 형법상 부당이득 혐의로 구속된 적도 있다. 작년 지난해 주택법이 개정되면서 전체 부지 면적의 90% 이상을 확보하면 잔여 대지 소유자에 대해 땅을 시가로 팔 것을 요구할 수 있는 매도청구권 제도도 도입됐다. 다만 이 제도는 3년 이전부터 토지를 소유하고 있는 경우는 청구 대상에서 제외하고 있는 데다 소송에 2~3년씩이 걸려 실효성이 떨어진다는 지적이 많다.

박용석 건산연 연구위원은 “알박기는 민간 택지개발 사업을 위축시킬 뿐만 아니라 실수요자들의 부담도 크게 늘어나는 만큼 좀더 실효성 있는 법규제가 필요하다”고 말했다.