[부동산 1분 메모] 근저당권 설정된 집 전세계약 땐 감액등기 요구를

Q:당산동 소재 S아파트(시세 2억9000만원)에 전셋집(보증금 1억4000만원)을 계약하려고 하는데 2억원의 근저당권이 설정되어 있습니다. 집 주인 얘기로는 전세금을 받아 대출금을 상환하면, 대출금이 3000만원만 남는다고 합니다.

일부 대출금을 갚는 조건으로 전세 계약을 하면 안전한지 궁금합니다(30대 공무원 B씨).

A:전셋집을 얻을 때 근저당권을 비롯한 선순위 권리가 있다면 주택임대차보호법에 의한 대항력 있는 임차인의 지위를 가질 수 없습니다. 다만 배당순위에 따라 보증금을 돌려받을 수 있을 뿐입니다(민사집행법 제145조 참조).

따라서 위와 같은 경우에 임차인 입장에서는 만약의 경우에 대비한 차선책을 마련해둘 필요가 있습니다.

집주인이 전세보증금을 받아 대출을 상환한 후에도 기존의 근저당권은 그대로 유효하기 때문에 이를 이용해 또다시 추가 대출을 받을 수도 있습니다.

그러므로 임차인은 상환한 대출금액만큼 근저당권 설정금액도 감액등기를 하도록 요구하는 것이 보다 안전합니다.

(고준석·신한은행 부동산재테크팀장)