'주택담보대출' 집값의 50% 넘으면 부담

서울 당산동에 사는 김미경씨는 올해 25평 아파트에서 32평으로 늘려갈 계획이다. 현재 살고 있는 아파트 가격을 볼 때 32평(2억8000만원)으로 옮겨가기 위해서는 최소한 1억원 정도를 더 보태야 한다.

집을 넓히거나 새로 사는 사람들은 과연 얼마나 대출을 받아야 할까를 고민할 수밖에 없다. 김씨가 1억원(총 투자금의 30%선)을 빌려 3년 보유할 때를 가정, 손익계산을 해보자.

대출금 이자 6%인 600만원을 3년간 납부하므로 이자총액이 1800만원이다. 이때 집값 상승률이 매년 3% 수준이라고 가정하면 추가로 늘려간 금액 1억원에 대한 집값 상승이익은 3500만원. 이자부담보다 집값 상승폭이 더 크기 때문에 적정한 수준이라고 판단된다.

김씨가 5억원 정도의 주택을 구입할 경우 대출금은 2억원을 웃돈다. 3년간 대출이자는 3900만원 정도이다. 집값이 매년 3% 정도 오른다면 4600만원의 시세차익이 발생하기 때문에 이자를 상환할 소득수준이라면 크게 부담이 되지 않는다. 그러나 집값의 50%를 훨씬 넘게 대출을 받으면 집값이 크게 오르지 않으면 상당히 부담스럽다.

결국 향후 집값이 안정적인 수준이라고 가정할 경우, 주택가격의 50%를 넘는 대출은 부담스러운 상황이 될 수 있다. 반면 지역에 따라 집값 상승폭이 상대적으로 높을 것으로 예상되는 지역이라면 주택가격의 40% 수준도 괜찮아 보인다.

그렇다면 어떤 대출을 받아야 할까. 주택담보대출을 신청할 때 소득공제 요건이 되는 경우라면 소득공제 상품을 활용하는 것이 현명하다. 소득공제가 가능한 상품은 실질 대출금리가 1%포인트 하락하는 효과가 있기 때문이다.

주택자금 대출상품은 크게 주택금융공사의 모기지론과 근로자 서민주택구입자금대출, 은행의 담보대출 등으로 나눌 수 있다. 모기지론은 대출기간이 10, 15, 20년의 장기 주택담보대출 상품으로 대출금액은 최고 3억원 한도 내에서 주택담보가액의 70% 수준까지 대출이 가능하다. 금리는 5.95% 수준이며 고정금리이다.

근로자 및 서민주택구입자금 대출은 세대원 전원이 6개월 이상 무주택자이면서 연간 소득이 3000만원 이하여야 한다. 대출 대상은 전용면적 85㎡ 이하의 준공된 주택으로 대출한도는 매매가격의 70% 범위 내에서 최대 1억원까지 가능하다. 금리는 연 5.2%. 이 밖에 금융기관들은 각 은행마다 특화된 주택담보대출 상품을 판매하고 있다.

(안명숙·우리은행 PB사업단 부동산팀장)