정부의 부동산 대책들이 자주 발표되면서 일반일들이 알지 못하거나 부동산 제도의 개정으로 혼동하는 일으키는 경우가 많다. 부동산은 다른 상품과는 달리 금액이 크고 양수에서 양도에 이르기까지 다양한 부동산 관련 법규와 세법에 영향을 받기 때문에 재산상의 큰 손실을 입을 수 있다.

따라서 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)에서는 일반 수요자들이 잘못 알고 있거나 꼭 알아두어야 하는 부동산 상식을 [재건축]편을 시작으로 [분양권][아파트] 순으로 조목조목 집어보고 올바르게 대처할 수 있는 방법을 알아보고자 한다.


1. 투기과열지구내 재건축은 80% 공정후 일반분양

주택공급에 관한 규칙 개정에 따라 투기과열지구에서의 재건축 단지는 지난해 7월 1일부터일반분양 물량이 전체 공정의 80% 이상 시공한 뒤 입주자를 모집해야 한다. 다만 경과조치로 2003년 7월1일 이전 사업계획 승인을 신청한 경우에는 종전 규정에 따라 대한주택보증㈜의 분양보증을 받으면 착공과 동시에 입주자 모집에 들어갈 수 있도록 했다.

2. 투기과열지구내 재건축 단지 전매 제한

지난해 12월 31일 도시 및 주거환경정비법 중 개정법률이 공포되면서 올해부터 투기과열지구내 조합설립인가를 받은 재건축 단지 조합원 지위 양도가 금지됐다. 따라서 조합설립인가후 매수자는 현금청산의 대상이 된다. 그러나 12월 31일 이전 조합설립인가를 받은 재건축 단지는 1회에 한해 전매가 가능하다. 또 가구원의 근무, 생업, 질병치료, 취학, 결혼 등으로 가구원 전원이 다른 시,군으로 이전하는 경우 예외적으로 전매가 가능하다.

재건축 조합원 명의변경 제한기간은 조합설립인가일부터 소유권 보존등기일까지이며 조합설립인가전 매도,매수에는 제한이 없다. 그리고 투기과열지구의 지정이 해제되는 경우에는 조합원 명의변경 제한조치가 해제되지만 투기과열지구 해제 이전에 현금청산대상자가 된 경우 투기과열지구의 해제와 무관하게 현금청산대상이 된다.

3. 투기과열지구내 재건축 미동의자 지분 매입시 청산대상

투기과열지구내에서 지난해 이미 조합설립인가를 받았다고 하더라도 재건축 미동의자의 지분을 매입할 경우에는 현금청산 대상이 된다. 재건축 미동의자가 마음을 바꿔 재건축에 동의하면 조합원으로 추가 가입할 수는 있다. 다만 전매는 할 수 없다. 신규 가입자로 간주돼 '1회 전매 허용'이 금지되기 때문이다.

그러나 미동의자가 자신의 지분을 매입할 때 그것을 산 사람은 현금청산 대상이다. 재건축에 동의하더라도 조합원으로 가입할 수 없다. 따라서 투기과열지구에서 지난해 말 이전 조합설립인가가 난 재건축아파트를 매입할 때는 재건축 조합에 비치된 조합원 명부와 시,군,구청에 제출된 조합원 명부를 반드시 확인해야 한다.

4. 재건축 단지는 사업승인 이후 권리상태로 변한다

재건축 단지는 사업승인 이전에는 용어가 재건축일 뿐 다른 주택과 달리 취급되지 않는다. 그러나 사업승인이 떨어지면 더 이상 주택이 아니라 일종의 권리상태로 분양권 개념으로 변한다. 따라서 사업승인이 떨어지면 주택이 아닌 권리상태로 변하기 때문에 양도시 실제거래한 금액을 기준으로 양도소득세를 계산하게 된다.

5. 주택수 판정은 공부상 멸실된 시점이 기준

재건축 단지가 사업승인을 받으면 일종의 분양권 개념으로 변하지만 세법상 주택수 판정은 해당 공부상의 상태를 기준으로 한다. 즉, 종전 1가구 2주택자가 1가구 1주택자가 되는 시점은 건물이 철거되어 건축물대장 또는 등기부등본상 멸실된 이후 시점이 된다.

6. 재건축 공사기간이 보유기간에 포함되는 경우도…

재건축 공사기간이 총 보유기간에 포함되는 경우가 있고 그렇지 않은 경우도 있다. 이유는 간단하다. 사업승인 이전 조합원은 사업승인 전에 1년을 채 보유하지 않더라도 재건축 예정 주택의 보유기간과 공사기간 그리고 준공 후 보유기간을 합하여 3년이 넘게되면 비과세 요건중 3년 보유요건을 충족하게 된다. 그러나 사업승인 이후 취득한 경우에는 권리를 취득한 것으로 공사기간을 주택 보유기간에 포함되지 않는다.

7. 재건축 기간중 대체 취득한 주택은 비과세 받을 수 있다.

재건축 단지의 조합원이 재건축 사업기간(사업승인후부터 임시사용승인전까지) 중 다른 주택을 취득한 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다른 주택을 취득하여 1년 이상을 거주하다가 재건축 사업이 완료되어 준공된 아파트로 가구 전원이 이사해야 한다.

8. 재건축 조합원 분양권 양도할때도 비과세 받는 경우 있다.

재건축 분양권을 양도하는 경우 주택이 아니기 때문에 1가구 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 없다. 따라서 원칙적으로 과세된다. 다만 당해 재건축 분양권 양도시 다른 주택을 보유하지 않고 사업승인일 현재 3년이상 보유하고 서울 등의 지역은 2년을 거주한 경우에 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

9. 재건축 아파트 조합인 경우에도 아파트 당첨 사실 인정

재건축의 경우 사업승인 시점을 기준으로 조합원인 경우 아파트 당첨 사실이 인정돼 투기과열지구내에서 1순위 자격이 제한된다. 그러나 사업승인이전에 매도한 경우나 사업승인 이후 조합원이 된 경우에는 1순위 자격이 유지된다.

(강현구·스피드뱅크 )