정부가 종합토지세(토지)와 재산세(건물) 등 부동산 보유세를 대폭 개편하는 방안을 오는 11월 중에 확정, 내년과 2005년에 단계적으로 시행할 예정이다. 정부안은 강남 등 투기지역 내 값비싼 아파트와 다주택 보유자에 세금부담을 크게 높이는 것을 골자로 하고 있다. 정부안을 일문일답으로 풀어보았다.

―재산세 산출기준이 어떻게 바뀌나?

“아파트 건물(토지 제외)에 적용되는 재산세는 먼저 과표(課標·세금을 매기는 가격기준)를 산정한 뒤 과표 액수에 따라 0.3~7%의 세율을 곱해서 산출한다. 과표가 1200만원 이하인 경우 0.3%, 4000만원을 초과하면 7.0%의 세율이 적용된다. 과표는 ‘신축건물가액×구조·용도위치지수×잔가율(건물 연수)×가감산율×면적’으로 산정한다.

이 중 가감산율은 그동안 면적을 기준으로 했는데, 25평 이하 소형 평수는 마이너스 5~20%의 감산율을 적용했고, 30평 이상은 5~60%의 가산율을 적용해왔다.그러나 내년부터는 가감산율 기준이 ‘면적’에서 ‘국세청 기준시가’로 바뀐다. 1㎡당 75만원 이하는 마이너스 5~20%의 감산율, 1㎡당 100만원 초과는 5~60%의 가산율을 적용키로 했다.

이렇게 되면 평수가 넓은 아파트보다는 평당 기준시가가 높은 아파트의 세금이 올라가게 된다.

그동안 면적이 넓다는 이유로 재산세를 많이 부담해온 강북 지역 아파트 중에는 오히려 평당 기준시가가 낮아 세금이 줄어드는 곳도 생길 수 있다. 그러나 강남 등 기준시가가 높은 투기지역 아파트들은 반대로 소형이라도 세금이 크게 올라간다.

―종합토지세는 어떻게 달라지나?

“종합토지세는 건물은 빼고 토지에 대해서만 부과되는 세금이다. 종토세 역시 과표를 먼저 산정한 뒤 0.2~5%의 세율을 곱해 산출한다. 종토세 과표는 지자체들이 각기 정하고 있는데, 올해 전국 평균 종토세 과표기준은 공시지가 대비 36.1% 수준이다.

정부는 이것을 내년에 39.1% 수준으로 올리고, 2005년에는 전국 모든 지역의 과표율을 50%로 법제화하는 방안을 추진 중이다. 특히 서울 강남·서초·송파·강동구 등 강남 지역과 경기 일부 지역에 대해 우선적으로 과표를 올린다는 방침이다.

강남 지역의 경우 과표 산정의 기준이 되는 공시지가까지 올려 내년에 종토세 과표를 34~52% 올린다는 것이 정부의 복안이다. 여기에 2005년부터는 전국의 부동산 부자들(부동산 가액기준)을 대상으로 중과세하는 ‘종합부동산세’가 별도로 도입되는데, 투기지역 내 1가구 다주택 중 소유자가 거주하지 않는 주택에는 누진세율이나 최고세율(과표의 5~7% 예상)을 매겨 중과세할 방침이다.”

―강남 지역 보유세는 얼마나 오르나?

“1가구 1주택의 경우 내년에는 2~3배, 2005년에는 10배 이상 오를 것이라는 게 재경부의 설명이다. 예컨대 시가가 8억~9억원 하는 대치동 42평 아파트는 올해 종토세(32만8000원)와 재산세(20만원)를 합해 52만9000원을 냈지만, 내년에는 종토세가 61만6000원, 재산세는 63만9000원으로 올라 125만5000원의 보유세를 내야 한다.

종합부동산세가 도입돼 다가구 주택에 대한 보유세가 급증하는 2005년에는 극단적인 사례도 생길 전망이다. 예를 들어 그동안 다주택 보유자가 자신이 거주하고 있지 않은 반포의 소형 재건축 아파트를 2005년에 판다고 가정하자. 이 아파트는 지금은 면적이 작아 과표가 1200만원이고 세율도 가장 낮은 단계인 0.3%가 적용돼 3만6000원의 재산세를 내지만, 2005년에는 최고 가산율(과표 산정시)과 최고세율이 동시에 적용돼 세액(454만원)이 무려 126배 늘어난다.”