7월 1일부터 부동산 관련 규제가 대폭 바뀐다.

우선 재건축 규제가 크게 강화되고 일반 주거지역의 용적률(대지면적대비
건물연면적 비율)이 서울의 경우, 지역에 따라 150, 200, 250%로 차등
적용된다. 주상복합 분양권 전매금지, 재건축아파트 후분양제도도
이때부터 실시된다. 부동산 투자자문회사인 ‘저스트알’ 김우희 상무는
“새로운 규제를 많이 받는 재건축아파트나 용적률이 줄어드는 부동산
가격은 떨어지는 반면 규제 대상에서 제외된 상품은 반사이익을 누릴
것”이라고 말했다.

◆ 지방자치단체장이 재건축 결정에 간여한다 =멀쩡한 아파트가 ‘재건축
판정’을 받는 것을 막기 위해 정부는 재건축 절차를 바꾼다.
‘안전진단신청 예비안전진단 본안전진단 재건축판정’의 절차가
‘안전진단신청 예비안전진단 안전진단 실시시기조정 정밀 안전진단
안전진단결과 재검토 재건축여부 판정’으로 바뀐다. 기존에 현장조사와
전문가들의 의견 청취만 하던 ‘예비안전진단’도
구조안전·설비노후도·주거환경으로 나눠 엄격하게 평가한다.
기초자치단체장이 주민들의 표를 의식, 무더기로 재건축을 허용하는 것을
막기 위해 시장·도지사(광역자치단체장)가 재건축 안전진단과
사업승인시기를 조정할 수 있게 된다.

◆ 재건축 불허 결정 잇따를 듯 =정밀안전진단 판정기준이 엄격해진다.
정밀안전진단은 구조안전(45%)에 설비성능(30%), 주거환경(10%),
비용분석(15%)을 더해 종합평가한다. 100점 만점을 기준으로 30점 이하는
재건축, 56점 이상은 유지·보수, 31~55점은 조건부 재건축 판정을
내리게 된다. 조건부 재건축의 경우, 시장·도지사가 주택가격 동향 및
지역여건에 따라 재건축 시기를 결정한다. 건교부 권오열 주거환경과장은
“종전 기준에 따라 안전진단을 통과한 재건축아파트를 새로운 기준으로
다시 평가한 결과, 이 중 20~30%는 안전진단에서 탈락했다”고 말했다.

◆ 80년에 지어진 서울지역 아파트는 22년 지나면 재건축 가능 =재건축이
가능한 건물의 범위는 시장·도지사가 준공된 지 20년 이상 범위에서
조례로 정할 수 있다. 서울시의 경우, 90년 이후에 지은 아파트는
원칙적으로 40년, 연립주택은 30년으로 정한다는 방침을 세웠다. 하지만
90년 이전에 지은 아파트에 대해서는 경과규정을 두기로 했다. 서울시
진철훈 주택국장은 “80년에 지은 아파트는 완공 후 22년, 81년 24년,
82년은 26년씩으로 경과규정을 둘 방침”이라고 말했다.

◆ 경과 규정 잘 따져봐야 =강화된 규제를 받지 않는 아파트 단지들은
오히려 반사이익을 누릴 전망이다. 주상복합 전매금지의 경우, 6월
말까지 건축허가를 신청한 단지는 앞으로도 분양권 전매제한에 해당이 안
된다. 재건축아파트의 경우, 강화된 안전진단 규제는 7월 1일 이후
안전진단 신청단지부터 적용된다. 재건축 후분양도 7월 1일 이전에
사업계획 승인을 신청했다면 선분양이 가능하다. 직장·지역조합아파트
분양권 전매금지도 7월1일 이전에 조합설립인가를 받았다면 사업계획승인
이후에 1회에 한해 분양권 전매가 가능하다. ‘닥터아파트 곽창석 이사는
“부동산 투자시에는 반드시 해당 부동산이 새 제도의 적용을 받는지를
따져봐야 한다”고 말했다.