[땅집고] 서울 성북구 장위동 장위10구역. 한때 사랑제일교회와의 갈등으로 재개발 사업이 수년간 멈춰 섰던 이곳은 서울 강북권 정비사업의 공사비 상승을 보여주는 대표적인 사례다. 2018년 3697억원이었던 공사비는 올해 들어 7871억원으로 불어났다. 당초 계약보다 4174억원, 112.9% 늘어난 금액이다. 공사비가 두 배 넘게 뛰면서 조합원들이 짊어져야 할 부담도 커졌다.

◇ 장위 10구역, 공사비 4174억원 늘어

금융감독원 전자공시에 따르면 올해 1월 대우건설은 장위10구역 주택재개발정비사업 공사비를 기존 3697억6136만원에서 7871억8808만원으로 증액하는 변경계약을 체결했다. 3.3㎡(1평)당 공사비는 732만원 수준이었다.

공사비가 급증한 배경에는 사업 지연이 있다. 장위10구역은 사랑제일교회와의 명도 소송 및 갈등으로 사업 추진에 차질을 빚었다. 그 사이 코로나19 와 러시아·우크라이나 전쟁 등으로 건설 원자재 가격과 인건비가 크게 올랐다. 원·달러 환율 상승도 부담을 더했다.

사업 규모 자체도 달라졌다. 2018년 계약 당시에는 연면적 28만7612㎡, 지하 3층~지상 29층, 21개 동, 1968가구 규모로 계획했다. 이후 설계가 바뀌면서 연면적은 35만5502㎡로 늘었고, 지하 5층~지상 35층, 23개 동, 1931가구로 변경됐다. 공사 기간도 당초 34개월에서 49개월로 15개월 늘었다. 사업 지연과 설계 변경, 물가 상승이 한꺼번에 겹치면서 공사비가 눈덩이처럼 불어난 셈이다.

◇ 비강남권도 공사비 상승률 57.5%

장위10구역의 사례는 특정 사업장만의 문제가 아니다. 서울 재개발·재건축 현장 곳곳에서 공사비 상승에 따른 조합원 부담이 커지고 있다. 서울시 자료에 따르면 최근 5년간 서울 정비사업장 73곳의 공사비 상승률은 평균 약 60%에 달했다. 강남3구를 제외한 비강남권 54곳도 평균 약 58% 올랐다. 강남3구 19곳의 평균 상승률인 약 64%와 큰 차이가 없다. 공사비 상승이 강남권 고가 재건축 사업장만의 문제가 아니라는 의미다.

공사비 증액분을 조합원 수로 나눈 1인당 추가 부담 추산액은 평균 3억2000만원이었다. 강남3구는 4억1000만원, 비강남권은 3억원 수준이다. 동작구 노량진2구역은 10억3000만원으로 가장 많았고, 장위10구역도 9억9000만원으로 뒤를 이었다. 강남구 구마을3지구와 역촌1구역 역시 각각 9억6000만원에 달했다. 추가 부담 추산액 상위 10곳 가운데 절반이 비강남권 사업장이었다.

다만 이 금액은 공사비 증액분을 조합원 수로 단순히 나눈 수치다. 일반분양 수익이나 사업장별 권리가액, 분양 수입 등은 반영하지 않았기 때문에 실제 조합원 개인의 추가 분담금과는 차이가 있다.

◇ 공사비 올리면 분양가도 상승

문제는 공사비 상승이 조합원 부담에서 끝나지 않는다는 점이다. 조합은 늘어난 공사비를 충당하기 위해 조합원 분담금을 높이거나 일반분양 수익을 늘려야 한다. 일반분양가를 높이면 주변 아파트 시세까지 자극할 수 있고, 분양가를 충분히 올리지 못하면 사업성이 악화한다.

실제로 비강남권에서도 강남권을 웃도는 분양가가 등장하고 있다. 동작구 노량진2구역 ‘드파인 아르티아’는 올해 6월 3.3㎡당 평균 7072만원에 분양했다. 전용 84㎡ 최고 분양가는 27억6000만원이었다. 같은 해 5월 분양한 흑석11구역 ‘써밋 더힐’의 3.3㎡당 평균 분양가는 8540만원으로, 비슷한 시기 분양한 서초구 ‘아크로 드 서초’(7814만원)를 웃돌았다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 9월 서울 민간아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 6287만원으로 5개월 연속 6000만원대를 유지했다. 공사비 상승분이 분양가에 반영되면서 서울의 주택 공급 가격도 계속 높아지는 모습이다.

공사비 부담이 커질수록 조합원 간 갈등도 깊어질 수 있다. 증액된 공사비를 받아들일지, 시공사와 다시 협상할지, 사업계획을 변경할지를 두고 의견이 갈리면 사업 일정은 더 늦어질 수밖에 없다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “공사비가 너무 많이 올랐기 때문에 일반 분양 물량으로 사업성을 확보할 수 있는 일부 지역 빼고는 사업이 중단되는 곳이 속출할 것”이라고 말했다. /kso@chosun.com