[땅집고] 11일 오전, 수도권 지하철 4호선 길음역 11번 출구. 계단을 올라서자 가을빛으로 물든 가로수 너머로 긴 흰색 펜스가 이어졌다. 출구 앞 인도에는 시민들이 펜스를 따라 오갔다. 일상적인 풍경이었지만 펜스 안쪽은 전혀 달랐다. 건물이 모두 사라진 터에는 평평한 땅만 남았고, 바람에 나부끼는 방진막만 눈에 띄었다.

한때 서울의 대표적인 성매매 집결지로 꼽혔던 ‘미아리 텍사스’가 있던 자리다. 약 70년간 이어진 집창촌의 흔적은 사라졌다. 이곳에서는 내년 4월부터 2201가구 규모의 초고층 주상복합단지 공사가 착공한다.

◇10월, 집창촌 포함 철거 모두 완료

신월곡1구역은 성북구 하월곡동 일대 낙후된 주거환경과 지역 이미지를 개선하기 위해 추진된 재개발 사업지다. 2009년 정비구역으로 지정된 이후 사업은 장기간 지지부진했다. 2020년 사업시행계획 인가, 2022년 관리처분계획 인가를 거쳤다. 2023년 9월 조합원과 세입자 이주 공고를 시작으로 현재 전체 이주를 마쳤다.

철거는 지난해 12월부터 구역별로 진행했다. 올해 10월, 마지막까지 남아 있던 집창촌과 환승주차장까지 철거하면서 현재는 사업지 내 모든 건물이 사라진 상태다. 음혜경 신월곡제1구역 도시환경정비사업조합 이사는 “집창촌까지 한꺼번에 철거하면 사업 진행이 늦어질 수 있어 이주가 먼저 끝난 곳부터 나눠 철거하게 됐다”고 했다.

특이한 점은 사업지 중앙에 자리한 최고 23층 높이의 주상복합 아파트 ‘길음역 서희스타힐스’다. 가벽 하나를 사이에 두고 허허벌판과 고층 아파트가 맞붙어 있어 대조적인 풍경이었다. 펜스 아래에서 올려다본 아파트 외벽에는 단지명이 선명하게 남아 있었다.

해당 단지는 시장 상인들이 자체 조합을 꾸려 지은 주상복합이다. 음 이사는 “철거 시작 전부터 이미 지어진 신축단지라서 해당 단지를 제외하고 진행하게 됐다”고 했다.

◇지하 6층~지상 47층, 2201가구 대단지로 탈바꿈

신월곡1구역 재개발 사업이 완료되면 지하 6층~지상 최고 47층, 11개 동(주거 8개 동, 상가 3개 동) 규모의 주거복합단지가 들어선다. 공동주택은 임대주택 197가구를 포함해 총 2201가구다. 오피스텔 170실과 상업시설, 근린생활시설도 함께 조성한다. 시공사는 롯데건설이다. 단지 브랜드로는 ‘롯데시그니처’와 ‘롯데캐슬’ 등이 거론된다.

가장 큰 장점으로는 길음역과 직접 연결되는 초역세권 입지다. 조합은 길음역 11번 출구에서 지하 통로를 통해 단지 내부까지 이동할 수 있도록 설계한다는 구상이다. 음 이사는 “지하 연결통로는 최근 입찰을 통해 사업을 진행하고 있다”며 “비를 맞지 않고 지하철역에서 단지까지 이동할 수 있는 구조가 장점”이라고 했다.

◇12월 착공허가, 내년 상반기 일반분양

사업 속도는 순항중이다. 김창현 신월곡 제1구역 조합장은 “다음달 말 착공허가를 받고 실제 착공은 내년 4월 예정”이라며 “공사비는 다음달 말 관리처분계획 변경 총회 전에 시공사와 협의를 거쳐 확정할 계획”이라고 했다. 일반분양은 2027년 상반기, 6월께를 목표로 잡았다.

조합원은 총 414명으로 전체 가구수에 비해 상대적으로 적다. 김 조합장은 “조합원 대부분이 단독주택 소유자여서 조합원 수가 많지 않다”고 했다.

조합원 분양가는 전용면적 59㎡ 기준 5억3000만원, 전용 84㎡ 기준 7억5000만원 수준이다. 일반분양 물량은 1200~1300가구 안팎으로 예상한다. 다만 최종 물량은 조합원 분양 신청 결과와 1+1매물 배정 규모 등에 따라 달라질 수 있다. 김 조합장은 “지난달 13일까지 조합원 변경 신청을 받았다”며, “조합원에게 배정하고 남은 물량을 일반분양으로 공급할 계획”이라고 했다.

◇주변 신축은 20억 클럽

다만 신월곡1구역 조합원 물건 거래는 사실상 멈췄다. 관리처분계획 인가 이후에는 원칙적으로 조합원 지위를 넘길 수 없기 때문이다. 10년 이상 보유·5년 이상 거주 등 예외 요건을 충족하면 조합원분 거래가 가능하지만 현재 가능한 매물은 거의 없다.

이입분 롯데캐슬 클라시아 부동산 대표는 “10·15 대책으로 투기과열지구에 지정되기 전에는 조합원 물건 거래가 활발했다”며 “단독주택과 다가구주택, 상가주택 등은 조합원 권리가액 자체가 높아 매매가격이 20억원을 넘는 경우도 많았다”고 말했다. 이어 “당시에도 매매가격이 높았던 만큼 추가로 붙는 프리미엄은 5억~7억원 수준이었다”고 했다.

재개발 이후 기대감은 주변 아파트 시세에서도 읽힌다. 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 신월곡1구역 맞은편에 자리한 ‘롯데캐슬 클라시아’ 전용 84㎡는 9월 19억3000만원에 거래되며 신고가를 썼다. ‘래미안길음센터피스’전용 84㎡도 7월 20억원에 팔리며 역대 최고가를 기록했다. 이 대표는 “해당 단지도 준공이 되면 주변 아파트 단지와 자연스러운 키맞춤이 될 것”이라고 했다. /kso@chosun.com