[땅집고] 지난 11일 서울 용산구 서계동. 박원순 전 서울시장 재임 시절 도시재생사업으로 조성한 주민공동시설 ‘은행나무집’을 찾아가는 길은 만만치 않았다. 숨이 턱까지 차오를 만큼 가파른 비탈길과 계단을 몇 번이나 꺾어 오른 끝에 도착한 이곳은 현재 경로당으로 운영 중이다. 그러나 이날 오전 내부에 있던 주민은 한 명뿐이었다. 바로 옆 골목 주택에는 ‘공가·출입금지’ 안내판이 붙어 있었다. 이 구역의 노후주택 비율은 87%, 최대 지형 높이 차는 40m에 달한다.

인근의 또 다른 도시재생 거점시설 ‘감나무집’도 한산했다. 과거 공유부엌과 서가를 운영하며 주민들이 모이는 공간으로 조성했지만 출입문이 굳게 닫혀 있었다. 언덕 아래 서울역에는 수많은 인파가 오갔으나 마을시설 주변에서는 사람들의 발길을 찾기 어려웠다.

박 전 시장 시절 추진한 도시재생사업의 현주소다. 서계동은 서울역 서쪽 만리재로와 청파로 사이 구릉지에 자리 잡고 있다. 지하철 1·4호선과 공항철도, KTX 등이 지나는 서울역이 바로 인접하고 남산 조망까지 가능한 도심 요지다. 그러나 경부선 지상 철도로 서울역 동서 지역이 단절되고 가파른 지형까지 겹치면서 주변 업무지구와 달리 개발에서 소외됐다. 1990년대 주거환경개선사업과 이후 지구단위계획, 도시재생사업 등을 거쳤지만 노후 저층 주거지의 모습은 크게 달라지지 않았다.

◇주민공동시설에 수십억원 들였지만…열악한 주거환경 그대로

서울시의회에 따르면 2015~2022년 서울역 일대 도시재생사업의 총사업비는 575억6000만원이다. 서계동뿐 아니라 중림동·회현동 등을 포함한 금액이다. 서계동 감나무집·은행나무집·빌라집·청파언덕집 등 거점시설 4곳에 투입된 사업비만 보면 46억3600만원이다. 공유부엌과 공방, 마을관리소 등을 조성해 골목에 활력을 불어넣겠다는 취지였다.

하지만 2019년 문을 연 감나무집·은행나무집·빌라집은 이용 수요 부족과 수익성 문제로 약 2년 만에 기존 운영을 종료했다. 다른 활용기관을 찾는 데도 어려움을 겪으면서 2023년 일부 시설의 용도 폐지와 매각까지 추진됐다. 현재 은행나무집은 경로당, 감나무집은 발달장애인 미술작업실, 청파언덕집은 자활작업장으로 쓰인다. 공공시설로서 활용은 이어지고 있지만 당초 구상했던 기능과는 달라졌다.



주민들이 매일 마주하는 골목의 풍경은 여전히 열악했다. 갈라진 외벽에 시멘트를 덧바른 집부터 현관 계단이 부서진 채 쓰레기가 쌓인 주택까지 노후 흔적이 선명했다. 이곳에서 20년 넘게 살았다는 50대 주민 A씨는 “겨울에 눈이 오면 계단이 미끄러워 집 밖에 나가는 게 두려울 정도”라며 “배달을 시켜도 집을 찾기 어려워 헤매는데 이런 곳까지 오라고 하기도 부끄럽다”고 말했다.

서계통합구역 내 주거용 건축물 621동 중 264동(43%)은 폭 4m 이상 도로에 접하지 않는다. 전체 1261개 필지 가운데 899개(71%)는 면적이 90㎡ 미만이다. 작은 땅에 주택이 빼곡해 개별 건물을 수리하는 것만으로는 도로를 넓히기 어렵다. 인근 B 공인중개사는 “서울역은 바로 저기인데 골목 안쪽은 완전히 딴 세상”이라며 “지방에서 올라와 서울역이 가깝다는 이유로 집을 보러 왔다가 동네를 둘러보고 돌아가는 사람도 많다”고 말했다.

◇낡은 빌라도 10억원대…신통기획으로 재개발 본격화

오세훈 서울시장 취임 이후에는 정비사업에 속도가 붙고 있다. 신속통합기획을 통해 주택과 기반시설을 함께 정비하는 재개발이 추진되면서다. 낡은 주택에도 재개발 기대감이 반영된 높은 거래가격이 형성되고 있다. 국토교통부 실거래가 공개자료에 따르면 서계동 1998년 준공 다세대주택 전용 45.38㎡는 지난 10월 10억7000만원에 거래됐다. 지난 9월에는 1997년 준공한 다세대주택 전용 47.94㎡가 10억5000만원, 1984년 준공한 전용 45.5㎡가 15억원에 각각 팔렸다.

인근 중개업계에 따르면 언덕 꼭대기에는 너무 낡아 세입자를 구하지 못해 방치된 집도 일부 있지만, 서울역과 가까운 언덕 아래쪽에는 꾸준히 수리해 사용하는 주택도 있다는 설명이다. 주거환경은 제각각이지만 서울역 인접 입지와 재개발 기대감이 집값에 반영되고 있다는 것이다. C 공인중개사사무소 관계자는 “오랫동안 거주한 고령 주민이 많아 매물이 많지 않지만, 인근 서울역 센트럴자이 등 고가 아파트 시세와 향후 들어설 신축 단지의 가치에 대한 기대감이 주택가격에 영향을 미치는 요인”이라고 말했다.

서계통합구역은 2022년 12월 신속통합기획 후보지로 선정된 뒤 지난해 4월 정비구역 지정, 올해 7월 조합설립인가를 마쳤다. 최고 39층, 공동주택 2691가구와 오피스텔 246실을 짓고 입체 보행시설과 엘리베이터, 도로·공원 등을 조성할 계획이다. 새 아파트뿐 아니라 주민 이동을 가로막았던 급경사와 단절된 골목까지 정비한다는 구상이다.

변화는 인접한 청파동까지 확산하고 있다. 서계동 116번지에서는 438가구 규모 모아타운이, 청파2구역에서는 1905가구 재개발이 추진 중이다. 서울시에 따르면 서계·청파동 일대 7개 정비사업 중 공급 규모가 정해진 6곳에서 기존 6393가구가 8088가구로 늘어날 전망이다. 서계통합구역과 청파2구역은 내년 상반기 시공사 선정을 목표로 하고 있다.

서계통합구역 조합 관계자는 “입찰과 대의원회 등 지켜야 할 법정 절차가 있는 만큼 이사·대의원들이 단결해 절차를 밟으면 사업을 빠르게 진행할 수 있을 것으로 예상한다”고 말했다. /chan2@chosun.com