[땅집고] 그동안 도시개발과 부동산 금융 분야에서 자산유동화, 즉 프로젝트 리츠(Project REITs)와 조각투자(STO)는 주로 개발 재원 조달, 원주민 분담금 부담 완화, 투자금 회수와 같은 금융적 관점에서 논의가 이뤄졌습니다. 그러나 자산유동화의 본질을 단순한 자금 조달이나 수익 배분 기술로 한정해서는 안됩니다.

우리가 던져야 할 질문은 보다 근본적인 것입니다. 자산유동화는 부동산을 잘게 나누어 판매하는 금융기법으로 볼 것인가. 도시 공간의 가치를 새롭게 창출하고 그 가치를 시민과 함께 공유하는 도시혁신의 엔진으로 볼 것인가. VCA(Value-Chain Architects) 플랫폼이 바라보는 자산유동화는 후자에 가깝습니다. 기획부터 건축, 금융, 운영에 이르는 전 과정을 하나의 밸류체인으로 연결하고, 공간의 가치 창출과 소유 방식, 도시 운영체계, 인간 중심 공동체를 함께 설계하는 종합적인 개발 전략으로 볼 수 있습니다.

이를 위해 자산유동화를 네 가지 입체적 관점에서 읽어보고자 합니다.

①공간의 혁신: 고정된 부동산에서 움직이는 공간 플랫폼으로

기존 부동산 개발은 건축물을 완공하고 분양하는 순간 사업의 핵심 가치가 실현되는 구조였습니다. 준공 이후 공간에서 발생하는 운영 수익과 미래 가치는 개발 과정과 분리된 경우가 많았습니다.

이제는 달라져야 합니다. 청년과 시니어가 함께 살아가는 코리빙(co-living), 상업시설, 인공지능(AI) 로봇주차장, 녹색 보행광장 등 복합공간에서 창출되는 임대료와 운영수익, 이용 데이터가 장기적인 자산 가치와 이어져야 합니다.

프로젝트 리츠는 이 같은 공간의 보유와 운영을 위한 금융·자산관리 구조를 마련하고, STO는 법적 요건을 갖춘 투자 구조를 통해 다양한 투자자의 참여 가능성을 확장합니다. 결국 부동산은 단순히 보유하는 고정자산을 넘어 지속적으로 가치를 창출하고 관리하는 공간 플랫폼으로 진화할 수 있습니다.

②소유의 혁신: 배타적 소유에서 상생하는 관계형 소유로

과거 도시개발에서 소유는 내 집과 내 땅을 확보하는 배타적 권리의 개념이 강했습니다. 이 과정에서 자본력이 부족한 청년층은 주거 진입 장벽에 직면하고, 오랜 시간 지역을 지켜온 원주민은 개발 이익에서 소외되기도 했습니다.

프로젝트 리츠와 STO를 결합한 새로운 자산 참여 구조는 이러한 한계를 보완할 가능성을 제시합니다. 지역 주민은 보유 토지를 적절한 구조로 출자하거나 투자에 참여해 개발 이후 자산 가치와 운영 성과를 공유할 수 있습니다. 청년층 역시 제도적으로 허용되는 소액 투자 구조를 통해 자신이 거주하는 공간의 가치 형성에 참여할 수 있습니다.

이는 단순히 부동산 소유권을 나누는 것이 아닙니다. 공간을 사용하는 사람, 자본을 투자하는 사람, 지역을 지켜온 사람이 함께 도시의 가치를 만들어가는 관계형 소유로의 전환입니다. 다만 이러한 참여와 배당은 투자자의 권리와 위험, 법적 요건을 명확하게 설계하는 것을 전제로 해야 합니다.

③도시의 혁신: 단발성 분양 이익에서 ESG 도시 생태계의 선순환으로

도시개발은 건축물을 완성하는 것으로 끝나지 않습니다. 오히려 준공 이후 공간을 어떻게 운영하고 관리하느냐에 따라 도시의 장기적인 경쟁력이 결정됩니다.

지상 차량 중심의 도로를 지하화하고 녹색 보행광장을 조성하는 일, AI 기반 친환경 주차 인프라를 도입하는 일, 지역에 필요한 돌봄과 커뮤니티 시설을 배치하는 일은 모두 도시의 생활환경을 개선하는 중요한 투자입니다.

이 같은 공간의 질적 향상은 장기적으로 입주 수요와 이용률, 임대 경쟁력에 영향을 미칠 수 있습니다. 그 결과 형성되는 운영 성과와 자산 가치의 상승을 리츠의 투자 성과와 연결하고, 적법한 투자 구조를 통해 주민과 투자자에게 환원하는 선순환을 구축할 수 있습니다.

이것이 자산유동화와 ESG가 만나는 지점입니다. 환경을 개선하고 공공성을 높이는 일이 단순한 추가 비용이 아니라 도시의 지속가능성과 자산 경쟁력을 함께 높이는 전략이 되어야 합니다.

④인간의 혁신: 차가운 금융 수치에서 협력과 공존의 책임으로

아무리 정교한 금융기법과 기술이 도입되더라도 도시의 중심에 사람이 없다면 진정한 혁신이라고 할 수 없습니다. AI 시대에 더욱 중요해지는 것은 기술 자체보다 그것을 활용하는 사람들의 신뢰와 책임입니다. 원주민과 신규 입주민, 사업자와 투자자 사이에 형성되는 협력 관계, 그리고 개발 이후에도 공동체와 공간의 가치를 지켜내려는 지속적인 책임감이 필요합니다.

VCA 플랫폼이 지향하는 것은 개발자가 준공과 분양을 마치고 떠나는 단절된 개발 방식이 아닙니다. 기획의 첫 단계부터 완공 이후 운영까지 공간의 생애주기를 함께 고민하고, 주민 삶과 지역 역사, 공동체 가치를 장기적으로 보살피는 개발 방식입니다.

금융은 그 가치를 실현하는 수단이며, 기술은 효율을 높이는 도구입니다. 그 중심에는 언제나 협력과 공존의 진정성, 그리고 지속적인 책임감이 있어야 합니다.

◇자산유동화가 열어갈 K-도시개발의 새 지평

자산유동화의 진정한 경쟁력은 얼마나 많은 자금을 조달했느냐에 있지 않습니다. 얼마나 새로운 공간 가치를 창출하고, 그 가치를 누구와 어떻게 공유하며, 얼마나 오랫동안 지속시킬 수 있느냐에 있습니다.

공간의 가치를 새롭게 만들고, 소유의 참여를 확장하며, ESG 도시 생태계를 구축하고, 인간 중심의 책임 있는 운영으로 완성하는 것이 자산유동화를 바라보는 VCA 플랫폼의 네 가지 입체적 시선입니다.

앞으로의 도심복합개발은 토지와 건축물을 개발하는 사업을 넘어 금융과 공간, 사람과 운영이 하나로 연결되는 종합적인 도시 가치 창출 사업으로 진화해야 합니다.

VCA 플랫폼은 통합적 밸류체인을 통해 자산유동화를 단순한 금융기술에서 도시의 미래를 설계하는 전략으로 발전시키고자 합니다. 궁극적으로 우리가 만들어야 할 도시는 자산 가치만 높아지는 도시가 아니라, 그 가치를 함께 만들어가는 모든 사람이 더 나은 삶을 누리는 도시입니다. /ceo@soomokurban.kr