[땅집고] 5일 서울 구로구 오류동 옛 동부제강 공장. 입구의 낡은 외벽에는 ‘DONGBU STEEL(동부제강)’이라는 글씨가 군데군데 지워진 채 희미하게 남아 있었다. 안쪽으로 걸음을 옮기자 붉은 벽돌로 지어진 거대한 공장 건물들이 길게 이어졌다. 건물 사이로 난 길에는 대형 화물차와 택배차량이 쉴 새 없이 오갔다. 철강 생산이 중단된 지 26년이 지났지만 약 3만평 규모의 옛 공장부지는 여전히 물류·유통시설로 쓰이고 있었다.

안쪽에는 에어컨과 주류, 가구 등을 취급하는 유통업체부터 택배회사 물류센터까지 다양한 업체가 입주해 창고마다 화물을 싣고 내리는 작업이 한창이었다. 지게차가 분주히 움직이는 주변으로 컨테이너와 파렛트가 빼곡했고, 건물 너머로는 넓은 공터가 펼쳐졌다. 일부 빈터에는 각종 자재와 폐기물로 보이는 물건들이 어지럽게 널려 있었다. 서울에서 보기 드문 대규모 부지의 상당 부분이 제대로 활용되지 못하는 듯한 모습이었다.

이곳은 1961년 일신제강이 강관공장을 세우면서 철강 생산기지로 자리 잡았다. 이후 동부그룹에 인수돼 동부제강 공장으로 운영되다가 2000년 6월 27일 가동을 중단했다. 생산시설은 인천과 충남 당진 아산만공장으로 이전했지만 기존 건축물 상당수는 철거되지 않았다. 이후 동부제강은 계열사였던 동부화재(현 DB손해보험)에 부지를 매각했다. 일부 건물은 지금도 건축물대장상 공장으로 분류되지만 실제로는 제품 보관과 배송 등 물류·유통시설로 쓰인다.

◇축구장 13개 규모…18년 전 복합개발 구상도 제자리

이 곳의 면적은 9만7184㎡(약 2만9400평)로, 축구장(7140㎡) 약 13.6개를 합친 규모다. 서울 서남권에서 이처럼 넓은 땅을 하나의 구역으로 개발할 수 있는 곳은 흔치 않다. 지하철 1·7호선 환승역인 온수역과 가깝고, 서울과 경기 부천을 잇는 경인로도 인접해 교통 접근성을 갖췄다. 1호선으로 구로·영등포 방면, 7호선으로 가산디지털단지와 강남권까지 이동할 수 있다.

배후 주거지역도 상당하다. 주변에는 서울 천왕·항동지구와 경기 부천 옥길·범박지구 등이 형성돼 있고 광명시도 가깝다. 서울과 경기 서남부를 연결하는 생활권에 자리한 만큼 주거시설뿐 아니라 대형 상업·문화시설을 조성할 잠재력이 있다는 평가다. 과거 서울 끝자락의 공장지대로 여겨졌던 오류동이 더 이상 외곽 산업지역으로만 볼 수 없는 입지를 갖춘 셈이다.

서울시와 구로구도 일찌감치 이러한 입지와 개발 가능성에 주목했다. 대규모 공장부지를 활용해 상업·업무·문화 기능을 확충하고 서남권의 새로운 거점으로 육성하겠다는 구상이었다. 이에 2008년 온수역 일대 지구단위계획을 수립하면서 동부제강 부지를 별도의 개발계획을 마련해 체계적으로 정비하는 ‘특별계획구역’으로 지정했다. 당시 계획에는 복합시설 도입과 공원·공공문화시설 조성, 주변 도로 확장 등도 담겼다.

그러나 특별계획구역 지정 18년이 지나도록 본격적인 개발은 이뤄지지 않았다. 서울시가 이후 쇼핑몰·호텔 등 상업시설 도입과 기존 공장 건축물의 보존·활용 방안까지 검토했지만 구체적인 사업으로 이어지지 못했다. 지역 부동산업계에서는 그동안 안정적인 창고 임대수익과 막대한 초기 투자비용이 개발을 늦춘 요인으로 작용했을 것으로 본다. 인근 A공인중개사사무소 대표는 “현재 물류센터 운영 임대수익이 적지 않은 만큼 소유자 입장에서 막대한 비용과 위험을 감수하면서 개발할 이유가 부족했다”고 말했다. 다만 주변에 대규모 주거단지가 들어서고 상업·문화시설 수요가 확대될 가능성이 커진 만큼 이제는 부지 활용 방안을 재검토할 시점이라고 평가했다.

◇옆 럭비구장엔 2071가구…달라진 개발 여건

실제로 주변에서는 대규모 개발사업이 구체화되고 있다. 동부제강 부지와 가까운 온수역 럭비구장 특별계획구역에는 최고 43층, 공동주택 2071가구와 판매·근린생활시설 등을 갖춘 복합단지가 추진된다. 올해 4월 서울시 도시·건축공동위원회에서 개발계획 변경안이 수정가결됐고, 6월에는 변경 고시까지 마쳤다. 기존 계획보다 주택 수를 281가구 늘리고 공원과 공공키즈카페, 어린이 과학체험관 등 주민 편의시설을 확충하는 내용도 포함됐다.

주변 노후 주거지의 정비사업도 이어진다. 온수역 인근 대흥·성원·동진빌라 등에서는 재건축이 추진되고 있으며, 오류동 일대에서도 재개발사업이 진행 중이다. 이들 사업이 완료되면 온수역 주변의 주거인구가 늘고 상업·문화시설을 이용할 배후 수요도 확대될 수 있다.

제도적 여건도 개선됐다. 서울시는 지난해 3월 준공업지역 개발 활성화를 위해 지구단위계획 수립과 공공시설 제공 등 일정 요건을 충족하면 공동주택 용적률을 최대 400%까지 허용하도록 규제를 완화했다. 동부제강 부지는 제2종일반주거지역과 준공업지역이 혼재돼 있어 전체에 일괄 적용할 수는 없지만, 향후 개발계획에 따라 사업성을 높일 여지가 있다는 분석이다.

업계에서는 서울의 주택 공급 부족이 심화하는 상황에서 약 3만평에 달하는 대규모 부지를 수십 년째 물류창고로 활용하는 것은 토지의 잠재적 가치를 제대로 살리지 못하는 것이라는 지적이 나온다. 단순한 아파트 단지보다 문화·상업시설을 결합한 복합공간으로 개발하자는 구상도 거론된다. 부산의 옛 고려제강 공장을 재생한 ‘F1963’이나 캐나다 토론토의 옛 증류소를 문화·상업지구로 탈바꿈시킨 ‘디스틸러리 디스트릭트’가 대표적이다. 인근 B공인중개사사무소 관계자는 “장기적인 개발 가능성을 높게 평가할 만한 곳”이라며 “인근 개발사업과 연계하면 온수역에서 천왕역으로 이어지는 대규모 신흥 주거벨트가 형성될 수 있다”고 말했다. /chan2@chosun.com