[땅집고] “일산 선도지구 가운데 백송마을에 한정해 투자 문의가 심심치 않게 들어오는 편이에요. 사업 추진 속도가 다른 구역보다 빠르다는 기대감이 반영된 게 아닌가 싶어요.”

9일 오전 경기 고양시 일산신도시 백송마을. 단지 입구에 들어서자 “일산신도시 최초! 도시계획위원회 심의 통과”, “조합설립 추진위원회 구성 동의서 승인 신청 완료”라고 적힌 대형 현수막이 바람에 펄럭였다. 재건축 사업이 본격화할 것이라는 기대감이 현장 곳곳에서 보였다.

최근 일산 재건축 시장에서는 선도지구 가운데 어느 곳이 먼저 사업을 진척시킬 수 있을지 관심이 모이고 있다. 후곡·강촌·백송·정발마을 등 4개 선도지구(총 9174가구) 에 달한다. 가 특별정비구역 지정을 추진하는 가운데, 상대적으로 사업 속도가 빠른 백송마을을 중심으로 투자자들의 문의가 이어지고 있다는 게 현지 중개업소의 설명이다.

일산 재건축의 변수는 용적률이다. 고양시는 기준 용적률을 350%까지 높여 사업성을 개선하는 방안을 추진중이다. 홍지선 국토교통부 장관은 지난달 21일 “기준 용적률과 관련한 재검토가 진행 중인 만큼, 합리적인 개선 방향을 조속히 정리해 사업이 속도를 낼 수 있도록 노력해달라”고 했다.

따라서 고양시는 이달 기본계획 변경 용역에 착수해 내년 하반기 경기도 승인을 받고 올해 특별정비구역으로 지정되는 단지는 2030년까지 이주와 철거 단계에 진입하겠다는 구상이다.

◇ 백송마을, 추진위 승인 앞두고 투자 관심

4개 선도지구 중 백송마을은 사업 추진 속도가 가장 빠르다. 백송마을 1·2·3·5단지를 통합 재건축하는 사업으로, 계획상 3686가구 규모에 최고 49층으로 조성하는 방안이 나왔다. 진재근 백송마을 통합위원장은 “이달 추진위원회 승인을 받을 예정”이라며, “내년 하반기까지 사업시행계획인가와 시공사 선정을 마무리할 계획”이라고 했다.

백송마을의 전용 84㎡ 기준 조합원 분양가는 약 8억4600만원. 다만 조합원별 종전자산 감정평가액에 따라 실제 분담금은 달라진다. 감정평가액이 낮게 산정되면 같은 평형을 신청하더라도 추가 분담금이 커질 수 있다. 전용 59㎡를 선택할 경우, 환급금이 발생할 가능성이 높다. 오재덕 참좋은공인중개사사무소 대표는 “백송마을에는 투자 문의가 종종 들어온다”라며 “아직 시장의 승인 절차가 남아 있고, 이주와 철거, 분양가 논의까지 진행돼야 투자 문의가 더 활발해질 것으로 본다”고 했다.

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◇ 후곡·강촌, 신탁으로 승부

오후에는 마을버스를 타고 약 15분 거리에 맞닿아 있는 일산서구 후곡마을로 발을 옮겼다. 후곡마을 3·4·10·15단지를 재건축하는 후곡마을 재건축 사업은 350% 용적률을 전제로 기존 2564가구를 4304가구로 늘리며 1740가구를 더 짓는 안을 내놓았다. 공사비를 3.3㎡(1평)당 750만원으로 가정하면 전용 84㎡를 보유한 조합원이 같은 면적의 새 아파트를 배정받기 위해 약 2억8000만원을 부담해야 하는 것으로 추산한다.
김도환 후곡마을 주민대표단 대표는 “350% 용적률은 사실상 확정됐다”며 “다음달 도시계획위원회 심의를 거쳐 내년 상반기 사업시행자 지정과 시공사 선정까지 속도감 있게 추진하겠다”고 했다. 이어 “신탁 방식으로 사업을 진행하는데 주요 신탁업체에서 통합재건축사업 참여 검토 연락이 많이 오고 있다”고 말했다.

강촌마을도 신탁 방식이다. 3616가구를 6917가구, 최고 49층으로 바꾸는 가장 큰 규모의 계획이지만 변수가 있다. 고양시가 대규모 구역에 전략환경영향평가를 요구하고 있어 일정이 최소 4~6개월 밀릴 수 있다는 우려다.

장성희 강촌마을 주민대표단 대표는 “내년 하반기 도시계획위원회 심의를 거쳐 특별정비구역 지정 고시가 이뤄질 것으로 본다”며 “2028년 상반기에는 시공사 선정에 들어갈 수 있도록 속도를 내겠다”고 말했다. 다만 “고양시는 대규모 구역에 대해 전환평을 요구하고 있어 이를 진행하면 재건축 일정이 지연될 수 있다는 점은 변수”라고 했다.

이 중 경의중앙선 풍산역 앞에 위치한 정발마을은 다른 선도지구와 사업 형태가 다르다. 재건축을 진행하는 정발마을 2·3단지는 262가구 규모의 연립주택으로, 이달 기준 주민투표단 승인 절차를 밟고 있다.

김인만 부동산경제연구소장은 “일산은 분당과 비교하면 서울 접근성이나 일자리 측면에서 경쟁력이 떨어져 상대적으로 늦게 움직이는 지역”이라며, “현재 시장에서 저평가를 보이는 것도 사실”이라고 했다. 이어 “최근 부천 중동 등 다른 1기 신도시 재건축 지역으로 수요가 몰리면서 가격이 오르고 있는데, 정부의 재건축 활성화 정책과 맞물려 상대적으로 가격 부담이 낮은 일산으로 관심이 옮겨갈 가능성도 있다”고 말했다.
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