[땅집고] 서울 용산구 이촌동 한강맨션의 조합원들이 재건축으로 얻을 이익에 대해 내야 할 일종의 ‘통행세’가 1인당 7억2000만원에 달하는 것으로 추산됐다. 이는 재건축초과이익환수제(재초환)에 따른 예상 부담금으로, 서울 재건축 단지 가운데 가장 높은 수준이다. 아직 이주조차 시작하지 못한 상황에서 향후 추가분담금에 재초환 부담까지 겹칠 수 있어 조합원들의 우려가 커지고 있다.

9일 국회 행정안전위원회 소속 권영진 국민의힘 의원이 전국 지방자치단체에서 제출받은 자료에 따르면 한강맨션의 재건축 부담금 예상액은 총 4722억원으로 집계됐다. 조합원 654명을 기준으로 1인당 평균 7억2210만원에 달한다. 서울 53개 재건축 사업장 가운데 가장 높은 금액이다.

강남구 은마아파트는 예상 부담금 총액이 2조44억원으로 한강맨션의 네 배를 넘지만, 조합원 1인당 평균 부담금은 4억6334만원으로 추정된다. 서초구 반포3주구 역시 전체 예상 부담금이 5149억원으로 한강맨션보다 많지만 1인당 평균은 약 3억4700만원 수준이다. 한강맨션은 전체 부담금 규모보다 조합원 개개인이 짊어질 부담이 유독 큰 단지인 셈이다.

재초환은 재건축을 통해 새 아파트를 얻는 과정에서 치러야 하는 일종의 ‘통행세’에 비유할 수 있다. 재건축으로 발생한 초과이익의 일부를 정부가 환수하는 제도로, 사업 종료 시점의 주택가격에서 사업 시작 당시 집값과 정상적인 집값 상승분, 공사비 등 개발비용을 제외해 부담금을 산정한다. 조합원 1인당 평균 초과이익이 8000만원을 넘으면 부과되며, 이익 규모에 따라 최대 50%의 누진 부과율이 적용된다. 조합원들은 새 아파트를 짓기 위해 공사비와 사업비에 따른 추가분담금을 내고도 재건축으로 집값이 올랐다는 이유로 별도의 부담금까지 내야 하는 셈이다.

한강맨션의 예상 부담금이 높은 배경에는 한강변 초고층 재건축에 따른 개발이익 기대가 자리 잡고 있다. 1971년 준공된 660가구 규모의 한강맨션은 기존 최고 35층 재건축 계획을 최고 62층·1668가구로 변경하는 사업을 추진 중이다. 한강 조망과 신축 아파트의 상품성이 더해지면 주택 가치가 크게 높아질 것이란 전망이다.

국토교통부 실거래가 공개자료에 따르면 전용 87.54㎡는 올해 5월 41억2930만원, 6월 42억5000만원에 거래됐다. 전용 101.95㎡는 지난 3월 50억5000만원에 거래된 뒤 6월에는 43억3940만원에 손바뀜했다. 인근 부동산업계에서는 재건축이 완료되면 전용 84㎡ 규모 주택의 가격이 50억~60억원대에 이를 수 있다는 전망이 나온다.

◇추가분담금에 재초환까지…매매 시 누가 낼지도 쟁점

한강맨션의 재초환 예상 부담금이 1인당 7억원을 웃돌면서 실제 부과될 금액과 재건축 사업성에 대한 소유주들의 우려도 커지고 있다. 이촌동 A공인중개사사무소 관계자는 “그동안 재초환은 실제 부과로 이어지는 경우가 없어 크게 신경 쓰지 않는 집주인들이 많았다”면서도 “최근에는 다른 재건축 단지에서 실제 고지서가 나왔다는 소식에 이대로면 재건축사업 수익성이 없어지는 것 아니냐는 이야기도 나온다”고 말했다.

부담금이 확정되기 전 주택을 사고팔 경우 누가 비용을 부담할지도 관심사다. 인근 복수의 공인중개사사무소에 따르면 재건축 준공 전 조합원 지위를 넘기는 거래에서는 매수인이 부담금을 떠안는 것으로 보는 경우가 많지만, 준공 이후 매매에서는 매도인이 부담하는 조건으로 거래하기도 한다. 다만 실제 납부의무와 매도인·매수인 사이의 비용 정산은 구분해야 하며, 최근에는 매매계약서 특약에 부담 주체를 명시하는 추세다.

B공인중개사사무소 관계자는 “요즘은 계약할 때 누가 재초환을 낼 것인지 대부분 특약으로 정한다”며 “매도인이 부담금을 책임지면 그만큼 매매가격을 높이고, 매수인이 떠안으면 가격을 낮춰 협의하는 식인데 최종 부담액이 불확실하다 보니 거래 자체는 조심스러운 것도 조금은 있다”고 말했다. 이어 “부담금 부과가 늦어지는 사이 소유권이 바뀌면 매도인과 매수인 사이에 분쟁이 생길 수 있다”며 “나중에 문제가 없도록 계약 단계에서 부담 주체를 분명히 하는 게 중요하다”고 덧붙였다.

조합에서는 재건축 과정에서 각종 세금과 공사비를 부담하는 데다 초과이익에 대한 부담금까지 추가로 내야 한다는 점에서 이중·삼중 부담이라는 목소리가 나온다. 특히 집을 팔아 이익을 현금화하지 않았더라도 재초환이 부과될 수 있어 조합원들의 자금 마련에 어려움이 따를 수 있다는 지적이다.

◇관리처분인가 4년째 이주도 못 해…최종 부담금은 미지수

한강맨션은 2022년 12월 관리처분계획인가를 받았지만 4년 가까이 이주하지 못하고 있다. 서울시가 35층 높이 제한을 폐지한 이후 초고층 재설계를 추진하면서 사업 일정이 늦어진 것이다. 지난 5일에는 용산구가 환경영향평가 재협의 초안 공람을 공고하는 등 후속 인허가 절차가 진행 중이다. 최고 62층으로 설계를 변경하는 데 따른 사업시행계획과 관리처분계획 변경도 남아 있어 착공과 준공 시점은 여전히 유동적이다.

현재 제시된 7억2210만원은 당장 내야 할 돈이 아니라 향후 사업이 완료된 뒤 확정될 부담금의 예상치다. 사업이 지연되는 동안 주택가격과 공사비 등이 달라지면 최종 부담금도 바뀔 수 있다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 대한도시정비포럼 출범 세미나에서 재건축 추가분담금과 재초환 부담이 중첩되는 문제를 지적하며 “분담금 폭탄에 부담금까지 더해지면 (정비) 사업을 하지 말라는 것과 같다”고 말했다. /chan2@chosun.com