[땅집고] 서울 강남구 대치동 ‘은마아파트’ 재건축 조합원들이 새 아파트를 받기 위해 최대 17억원이 넘는 추가 자금을 마련해야 할 것으로 보인다. 기존 전용 84㎡(34평형) 소유자가 같은 면적의 새 아파트를 받더라도 추가분담금과 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금을 합쳐 약 9억원을 내야 한다. 면적을 넓히면 부담액은 최대 17억7000만원에 달한다.

6일 정비업계에 따르면 은마아파트 재건축조합이 최근 조합원에게 안내한 재건축부담금 예정액은 1인당 평균 4억6334만원으로 나타났다. 단지 전체 부담금은 약 2조44억원에 달한다. 조합은 1인당 평균 재건축 초과이익을 약 11억669만원으로 추산했다.

재초환에 추가분담금까지 합치면 조합원들이 마련해야 할 자금은 더 늘어난다. 조합이 지난 9월 배포한 분양신청 안내자료에 따르면 기존 전용 84㎡ 소유자가 신축 전용 84㎡를 신청할 경우 평균 추가분담금은 4억3021만원이다. 평균 재초환 부담금을 단순 합산하면 8억9355만원이다.

같은 조건에서 신축 전용 96㎡를 신청하면 추가분담금은 8억5539만원, 전용 109㎡는 13억914만원으로 예측하고 있다. 재초환까지 합친 부담액은 각각 13억1873만원, 17억7248만원이다.

은마아파트는 지난 7월 사업시행계획인가를 받았다. 조합은 기존 4424가구를 지하 6층~지상 49층, 29개 동, 5850가구로 재건축할 계획이다. 2028년 착공을 목표로 한다.

향후 공사비 상승도 변수다. 조합은 3.3㎡(1평)당 공사비를 950만원으로 가정해 추가분담금을 산정했다. 자재비와 인건비, 금융비용 등이 오르면 실제 부담액은 더 커질 수 있다.

◇반포현대도 가구당 2억대…9일 재초환 사전통지

재건축을 마친 단지에서도 부담금 부과 절차가 본격화하고 있다. 서울 서초구는 오는 9일 ‘반포현대’ 재건축조합에 재초환 부담금 산정액을 사전통지하고 50일간 이의신청을 받는다.

반포현대는 2021년 7월 입주한 ‘반포센트레빌아스테리움’으로, 2개 동 108가구 규모다. 업계에서는 가구당 평균 부담금을 2억2000만원대로 추산하지만, 추가 자료 검토와 이의신청을 거치면 1억원 초반대까지 줄어들 수 있다는 관측도 나온다.

재초환은 재건축으로 발생한 이익에서 정상적인 집값 상승분과 공사비 등 개발비용을 제외한 초과이익 일부를 환수하는 제도다. 주택을 매각하지 않아도 부담금을 내야 하며, 새 아파트를 받기 위한 추가분담금과 별개다.

부담금 부과 시한을 놓고 정부와 지자체의 해석도 엇갈린다. 서초구는 징수권 소멸시효를 고려해 올해 12월 30일까지 부담금을 부과해야 한다는 입장이다. 반면 국토교통부는 2024년 법 개정 당시 마련한 특례규정에 따라 2029년까지 부과할 수 있다고 해석한 것으로 알려졌다. 서초구는 우선 사전통지에 나서되 최종 부과 시점은 최대한 늦추겠다는 방침이다.

◇서울 46개 단지 1만8000가구 대상…폐지 요구 확산

정비업계에 따르면 전국에서 재초환 부과가 예상되는 단지는 60곳 이상이며, 서울에만 46개 단지, 약 1만8000가구가 몰려 있다. 반포현대 인근 ‘래미안트리니원’에서도 가구당 최대 7억원대 부담금이 발생할 수 있다는 관측이 나온다.

부담금 규모가 구체화하면서 제도 폐지 요구도 커지고 있다. 서초구는 지난 4일 국토부에 재초환 폐지를 촉구하는 건의문과 주민 탄원서를 제출했다. 기부채납과 각종 세금에 더해 실현하지 않은 이익까지 환수하는 것은 과도하다는 주장이다.

반포현대의 최종 부담금 산정 결과와 정부의 부과 시한 해석은 향후 다른 재건축 단지에도 중요한 선례가 될 전망이다. 특히 은마처럼 수억원대 부담금을 예상하는 대형 단지에서는 공사비와 추가분담금에 재초환까지 더해지면서 조합원들의 자금 조달 능력이 사업 추진의 핵심 변수로 떠올랐다. 재초환이 실제 부과 단계에 접어들면서 강남권 재건축 시장도 사업성을 넘어 조합원들의 부담 능력을 따져야 하는 국면을 맞고 있다. /mjbae@chosun.com