[땅집고] 경기 수원 광교신도시에 전용면적 84㎡ 기준 분양가가 최고 9억4930만원인 새 아파트가 공급된다. 광교신도시 신축 아파트라는 장점을 내세웠지만, 신분당선 광교중앙역까지 도보로 약 21분이 걸리고, 외부인이 단지 내부를 24시간 통행할 수 있어 주거환경에 대한 우려도 나온다. 전국 최초로 공급하는 지분적립형 주택 역시 초기 분양대금 외에 임대료와 가산이자까지 부담해야 한다는 점이 변수다.

◇전용 84㎡ 최고 9.5억…인근 신축과 비슷한 가격

경기주택도시공사(GH)는 최근 수원시 영통구 원천동 633번지에 들어서는 ‘광교 자연앤 센트레빌’ 입주자모집공고를 냈다. 지하 2층~지상 최고 20층, 9개동, 총 600가구 규모다. 전용 84㎡ 360가구는 일반 공공분양, 59㎡ 240가구는 지분적립형으로 공급한다. 분양가는 각각 8억9170만~9억4930만원, 6억3450만~6억8590만원이다. 입주는 2029년 10월 예정이다.

주변 신축 아파트와 비교하면 가격 경쟁력이 크다고 보기는 어렵다. 같은 원천동에서 2023년 입주한 ‘영흥숲푸르지오파크비엔’ 전용 84㎡는 지난달 1일 9억4500만원(6층)에 거래됐다. 9월에도 같은 면적이 9억8500만원(9층), 10억원(11층)에 팔렸다. 광교 자연앤 센트레빌의 최고 분양가와 비슷하거나 5000만원가량 높은 수준이다.

주변 시세와 큰 차이가 없는 만큼 실제 주거환경을 살펴볼 필요가 있다. 특히 교통과 생활편의시설 접근성은 단지의 약점으로 꼽힌다.

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◇광교중앙역 도보 21분…신설역 개통은 불확실

현재 가장 가까운 지하철역은 신분당선 광교중앙역으로 단지에서 도보 약 21분이 걸린다. 광교신도시에 들어서지만 역세권 아파트로 보기는 어려운 셈이다.

다만 앞으로는 철도 접근성이 개선될 가능성이 있다. 현재 인덕원과 동탄을 잇는 동탄인덕원선이 공사 중이며, 단지 인근에는 ‘광교원천역’(가칭)이 들어설 예정이다. 민간 입지정보 서비스는 예정역까지 도보 약 14분이 걸릴 것으로 추산한다. 하지만 노선은 2029년 하반기 개통을 목표로 하는 반면 올해 9월 기준 공정률은 20.4%에 그친다. 아파트 입주 예정 시점인 2029년 10월에 맞춰 개통할지는 불확실하다.

철도 개통 전까지는 공사에 따른 불편도 감수해야 할 수 있다. 모집공고에 따르면 단지 반경 500m 안에서 동탄인덕원선 공사가 진행 중이다. GH는 공사 과정에서 소음과 진동, 분진, 공사 차량 통행 등에 따른 불편이 발생할 수 있다고 안내했다.

대형마트도 가깝지 않다. 롯데마트 광교점까지 도보로 약 35분이 걸린다. 다만 주변에 근린형 슈퍼마켓과 아주대학교병원, 학교 등 생활편의시설은 갖춰져 있다.

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◇외부인 24시간 통행…소화초 통학 안전도 도마

단지 내부 환경에서도 확인해야 할 사항이 있다. 입주자모집공고에 따르면 단지 안에 외부인이 자유롭게 이용할 수 있는 공공보행통로가 설치된다. 이 통로는 24시간 개방하며 입주민이 임의로 통행을 제한하거나 폐쇄할 수 없다. 통로에 설치하는 계단과 엘리베이터도 외부인이 이용한다.

공공보행통로는 지역 주민의 이동 편의를 높이기 위한 시설이다. 하지만 입주민 입장에서는 사생활 보호와 보안 관리가 우려될 수 있다. 특히 야간에도 외부인 통행을 허용하는 만큼 주거동 출입구와 보행 동선을 어떻게 분리할지가 중요하다.

인근 소화초등학교에서는 통학 안전 문제가 실제로 제기됐다. 지난해 9월 경기도의회에 따르면 사업지 방음벽 설치 과정에서 기존 통학로의 보행 공간이 사라지고 자전거도로만 남는 문제가 발생했다. 학부모와 학교 관계자들이 안전사고를 우려해 대책을 요구한 이유다. 올해 8월에도 학교 정문과 공사장 출입구가 인접한 문제로 관계기관이 간담회를 열고 공사 차량 관리와 통학로 안전시설 확충 등을 논의했다.

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◇“공공이 이자까지?”…지분적립형 추가 부담

전국 최초로 공급하는 지분적립형 주택은 추가 비용을 둘러싼 논란도 나온다. 온라인 부동산 커뮤니티에서는 GH가 분양대금을 나눠 받으면서 이자까지 부과하는 구조에 의문을 제기했다.

지분적립형은 집값의 25%를 먼저 내고 나머지 75%를 20년에 걸쳐 나눠 사는 방식이다. 하지만 GH가 보유한 지분에 대한 임대보증금이나 월 임대료도 별도로 부담해야 한다.

전용 59㎡B 최고 분양가 6억8590만원을 기준으로 최초 지분대금은 약 1억7148만원이다. 임대보증금 3억3000만원까지 합치면 초기 필요자금은 약 5억원이다. 보증금을 6600만원으로 낮추면 월 임대료 77만원을 내야 한다.

이후 5년마다 추가 지분을 매입할 때 가산이자도 붙는다. 5년 거주의무와 10년 전매제한이 적용되며, 지분을 모두 취득하기 전에 매각하면 GH와 보유 지분 비율에 따라 매각대금을 나눠야 한다. 초기 부담은 줄지만 장기적인 자금 부담과 매각 제한까지 따져봐야 한다.

청약 일정은 오는 11월 9일 특별공급을 시작으로 10일 일반공급 1순위, 11일 2순위 접수 순으로 진행된다./givehyun@chosun.com