[붇이슈] 이재명 보고 배운 김동현…‘50억 셀러 파이낸싱’으로 반포→압구정 갈아탔다

[땅집고] 종합격투기 선수 출신이지만 최근 방송인으로 전향한 김동현이 올해 9월 서울 강남구 압구정동 신현대 전용 182㎡ 아파트를 100억원에 매입한 것으로 확인됐다. 주목할 만한 점은 그가 매도인에게 50억원을 빌리는 ‘셀러 파이낸싱(Seller Financing)’을 통해 돈을 마련했다는 것. 앞서 이재명 대통령이 경기 성남시 분당 아파트를 팔면서 보여줬던 이른바 ‘근저당 매매법’이다.

국내 최대 규모 온라인 부동산 커뮤니티인 ‘부동산스터디’에서 김동현의 압구정 신현대 매매거래에 대해 뜨거운 논의가 벌어지고 있다. 이런 가운데 한 네티즌이 “집을 보러 가면 보통 ‘얼마까지 깎아주실 수 있느냐’고 묻는데, 앞으로 서울 고가 아파트 시장에선 ‘집주인께서 얼마까지 대출해주실 수 있나요’란 질문이 더 중요해질지도 모르겠다”는 내용의 글을 남겨 공감을 얻고 있다.

◇김동현, 100억 압구정 아파트 사면서 집주인에게 50억 빌려
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지난해 이재명 정부가 발표한 10·15 대책에 따라 수도권 및 규제지역에서 주택 구입을 목적으로 하는 주택담보대출 한도가 주택 가격에 따라 갈렸다. 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로, 고가 주택일수록 대출 한도가 낮아지는 구조다.

이 정책 취지는 분명하다. 국민들이 금융권 대출로 고가 주택을 매수하는 행위를 제한해 집값을 잡겠다는 것. 이에 대해 A씨는 “​은행에서 빌릴 수 있는 돈을 줄인다고 해서, 집을 사고 싶은 매수자의 마음과 집을 팔아야 하는 매도자의 사정까지 사라지는 것은 아니다”라며 “그 사이에서 새로운 협상 조건이 만들어졌는데 바로 매도자 대출, 일명 셀러 파이낸싱이라는 문화”라고 지적했다.
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원래대로라면 김동현이 압구정 신현대를 100억원에 매수하면서 은행권에서 조달할 수 있는 주택담보대출은 최대 2억원이 전부다. 하지만 대법원 등기부등본에 따르면 그는 해당 주택에 기존 소유주 4명을 채권자로 하는 근저당권을 설정해줬고, 이 때 채권최고액 합계는 60억원인 것으로 확인됐다. 통상 채권최고액이 실제 차입액의 120%로 설정되는 점을 고려하면 김동현이 매도인들에게 약 50억원을 빌린 셈이다.

◇이미 대통령이 분당 아파트 팔며 시범 보였던 매매법

이런 셀러 파이낸싱은 집을 파는 사람이 매매대금 일부를 나중에 받거나, 매수인에게 자금을 빌려주면서 거래를 체결하는 방식이다. 이미 이재명 대통령 부부가 분당 아파트를 매각할 때 같은 방식을 적용한 사실이 알려지면서, 대통령 부부가 스스로 정부의 대출 규제를 무력화한 것 아니냐는 논란이 불거졌다.

지난 7월 이재명 대통령은 약 30년간 보유하던 경기 성남시 분당구 수내동 양지마을금호1단지를 29억원에 매도했다. 그러면서 이 집을 담보로 17억7000만원 상당 근저당권을 설정하며 매수인에게 소유권을 먼저 이전해줬다. 대통령이 매수인에게 사실상 거액의 개인 대출을 허락한 것. 당시 청와대의 설명은 매수인의 사정으로 잔금 지급을 10월 말까지 유예했고, 미지급 잔금을 담보하기 위한 조치며 별도 이자도 받지 않는다고 설명했지만 비판이 사그러들지 않았다.

대통령이 직접 시범을 보이면서 셀러 파이낸싱이 이른바 ‘이재명 매매법’이란 별칭을 얻었고, 실제로 강남권에서는 매도인의 자금 지원을 조건으로 내건 매물이 등장하기 시작했다. 즉 집값이 비싼 상급지일수록 아파트 매매거래시 입지와 가격 조건을 넘어, 집주인이 셀러 파이낸싱으로 조달해줄 수 있는 금액과 함께 매수인을 얼마나 오래 기다려줄 수 있는지가 경쟁력이 된 셈이다.

A씨는 “대통령이 국민들에게 ‘잔금을 모두 받기 전에 소유권을 먼저 넘기고, 받을 돈은 근저당권을 설정하는 방법도 있구나’라는 힌트를 심어줬다”고 평가했다.

◇셀러 파이낸싱, 전문직 고소득자에게 더 유리한 시장 만들 것

국내 고가 아파트 시장에서 셀러 파이낸싱을 적용한 거래가 증가하면 어떤 변화가 나타날까.

먼저 A씨는 같은 가격의 아파트라도 잔금 조건에 따라 경쟁력이 달라질 수 있을 것이라고 내다봤다.

예를 들어 가격이 30억원인 주택 두 채가 있다고 가정해보자. 한 집은 갈아타기를 하느라 정해진 날에 전액을 받아야 하고, 다른 집은 다주택자 소유거나 매도인이 집을 처분한 뒤 전원 생활할 계획이라 일부 잔금을 몇 년 뒤에 받아도 된다고 한다. 그러면 당장 현금이 부족한 매수인에게는 두 집이 전혀 다른 선택지가 되는 것. A씨는 “앞으로는 매매가격 옆에 유예 가능한 금액과 기간, 이자 조건까지 놓고 비교하는 일이 늘어날 수 있을 것”이라고 했다.

이어 A씨는 주택 매도자들이 집값을 깎는 일이 줄어들 수 있다고 전망했다. 매수인이 자금 부족을 이유로 호가를 낮춰달라고 요청하면, 매도인은 가격을 낮추는 대신 일부 대금의 지급을 기다려주겠다고 제안할 수 있다는 것.

더불어 매수인이 집을 고르는 만큼 집주인도 매수인을 고르는 상황도 벌어질 수 있다. 집주인이 매수인으로부터 수억원, 수십억원을 나중에 받아야 한다면 그의 소득이 안정적인지, 다른 자산이 있는지, 약속한 시점에 돈을 과연 마련할 수 있는지를 따져보게 될 것이란 설명이다. A씨는 “집주인이 사실상 채권자로서 상대방의 신용을 평가하는 것”이라며 “높은 소득을 갖춘 전문직이나 고소득 매수인에게 더 유리한 조건이 붙을 것”이라고 예측했다.

◇대통령 본인이 10·15 대책 직접 무력화했다

​A씨는 이번 사례가 10·15 대책의 문제점을 드러냈다고 평가했다. 대책으로 금융권 통계상 대출은 사라졌지만, 사적 대출이 증가한다면 실제 시장과 통계가 달라지는 착시 효과가 생긴다는 것. 결국 자금 여유가 있는 집주인과 상환 능력을 인정받는 매수인 관계에선 은행 대출 제한의 효과가 약해지는 반면, 이런 조건을 만족하기 어려운 저신용자 등 수요자들은 대출 규제를 더 무겁게 체감할 수 있는 셈이다.
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A씨는 “아이는 어른이 가르치는 말만 듣고 자라지 않고 어른이 실제로 어떻게 행동하는지를 보며 배운다, 아무리 원칙을 강조하는 말을 하더라도 행동이 다르면 안된다”면서 “대통령과 고위 정치인의 처신이 중요한 이유도 여기에 있다”고 지적했다.

이어 그는 “이번 김동현 선수의 매수 사례 이후 셀러 파이낸싱 거래가 폭증할 것이라 생각된다”면서 “이제 정부에서는 또 무슨 대책을 내놓을지 궁금해진다”며 글을 마쳤다. /leejin0506@chosun.com
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