[실검1위 이 단지] 분양가 20년 나눠서 낸다는 광교 ‘지분적립형 아파트’, GH에 보증금·임대료도 따로 납부해야

[땅집고] 이달 1일 오전, 경기 수원시 영통구 원천동 ‘광교자연앤센트레빌’ 아파트가 부동산 프롭테크 플랫폼 ‘호갱노노’에서 실시간 검색어 1위 단지에 등극했다. 분양가상한제를 적용받아 시세 대비 저렴하게 공급하는 가운데, 국내 최초로 ‘지분적립형’ 방식으로 분양하는 물량이 포함돼 예비청약자 관심을 끌고 있는 것이다.

◇광교신도시 비역세권 입지…지분적립형, 공공분양형 나눠서 공급

‘광교자연앤센트레빌’은 경기주택도시공사(GH)가 경기 수원시 광교신도시 A17블록에 지하 2층~지상 최고 20층, 9개동, 총 600가구 규모로 조성하는 중형급 단지다. 이 중 84㎡(34)평 360가구는 공공분양 방식으로, 나머지 59㎡(25평) 240가구는 지분적립형 방식으로 나눠서 공급한다. 시공은 동부건설 컨소시엄이 맡았다.

이 단지는 수도권 남부권에서 주거 선호도가 높은 편인 광교신도시에 들어선다. 지역 핵심 교통 인프라인 신분당선 역세권은 아니며, 현재 가장 가까운 전철역이 광교중앙역으로 걸어서 20분 이상 걸린다. 앞으로 단지 인근에 인덕원~동탄 복선전철 원천역(예정)이 개통하면 교통 편의성은 더 개선될 여지가 있다.

예비청약자들은 공급 유형 중 지분적립형 주택에 특히 주목하는 분위기다. 그동안 GH가 지분적립형 아파트를 분양받을 경우 일단 분양가의 25%만 납부한 다음, 총 20년에 걸쳐 차곡차곡 적금을 붓듯 분양대금을 나눠서 마련하면 되는 구조라 자금 여력이 부족한 내 집 마련 수요자들에게 적합하다고 홍보해왔기 때문이다.

◇지분적립형, 분양가 20년 걸쳐 납부...가산이자, 임대료도 내야 해

그럼 지분적립형 아파트에 청약 당첨되면 어떤 방식으로 돈을 납부하면 되는 걸까. 59㎡ 아파트 중 최고가인 6억8590만원 주택을 분양받는다고 가정하고 대략적으로 계산해보자. 입주자모집공고에 따라 지분대금은 가산이자 연 3%, 임대료는 보증금 약 80%를 월세로 전환하고 전셋값·전환요율이 유지된다고 가정했다.

먼저 1회차 납부는 계약일인 2027년 1월 25~27일 분양계약을 체결하면서 계약금으로 전체 분양가의 10%와 나머지 잔금 15%를 합한 총 25%, 즉 1억71400만원 정도를 낸다. 이 때 추가로 내야할 돈이 있다. 바로 임대보증금 6600만원과 월 임대료 77만원이다. 수분양자가 전체 아파트 지분의 25%만 보유한 터라 나머지 75% 소유권은 아직 GH에 있기 때문에, GH에 집을 빌리는 대가를 납부해야 하는 것이다. 만약 월세를 하나도 내고 싶지 않다면 GH의 지분 75%에 대한 전체 임대보증금인 3억3000만원을 맡기면 된다.

이어 2회차 납부는 1회차 지분 취득일로부터 5년 뒤에 이뤄진다. 이 때 20%를 추가로 취득하면서 1억5770만원 정도를 낸다. 지분이 많아졌으므로 GH에 납부하는 임대보증금과 임대료는 전보다 줄어, 보증금 4900만원에 월세 56만원 정도가 된다. 이후 ▲10년 뒤 지분 20% 1억7800만원, 보증금 3100만원에 월세 35만원 ▲15년 뒤 지분 20% 1억9800만원, 보증금 1400만원에 월세 15만원 ▲20년 뒤 지분 15% 1억6400만원 등 순차적으로 납부가 이뤄진다.

즉 계산에 따르면 단순히 분양가 6억8590만원을 20년간 나눠서 내는 구조가 아니라, 지분을 나눠서 취득하면서 발생하는 가산이자와 임대료 등을 추가로 납부해야 하는 점을 명심해야 한다. 더불어 청약 규제도 센 편이다. 재당첨제한 10년, 전매제한 10년, 거주의무기간 5년을 적용받는다.

◇공공분양 34평 분양가 10억 미만…당첨시 최소 5억 차익

‘광교자연앤센트레빌’에선 나머지 총 360가구를 공공분양으로 공급한다. 모든 가구를 84㎡로만 구성하며 주택형은 A·B·C타입 세 가지로 구분한다. 분양가는 9억150만~9억4930만원으로 책정됐다. 공공택지 분양가상한제를 적용받아 시세 대비 분양가가 저렴하다.

만약 이 단지 공공분양 주택에 청약 당첨될 경우 시세차익은 얼마일까. ‘광교자연앤센트레빌’로부터 직선 200여m 거리로 가까운 ‘광교호반베르디움’ 84㎡가 올해 10월 15억원에 실거래된 것과 비교하면, 최소 5억원 이상 차익을 거둘 수 있다는 계산이 나온다.

분양가상한제에 따라 청약 규제는 당첨제한 10년, 전매제한 3년, 거주의무기간 5년을 각각 적용받는다.

한 청약 전문가는 “광교신도시는 개발이 마무리 단계라 앞으로 새아파트를 공급할 땅이 얼마 남지 않았다”면서 “그만큼 ‘광교자연앤센트레빌’이 귀한 신축인데, 최소 5억원 시세차익이 기대되는 공공분양은 물론이고 자금 부담이 적은 지분적립형에 청약하려는 수요자가 적지 않을 것”이라고 했다. /leejin0506@chosun.com