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[땅집고] 땅집고옥션이 오는 11월 3~4일 입찰을 진행하는 경기 남양주·양주 아파트 경매 물건 중 가장 유망한 물건으로 남양주시 다산동 '힐스테이트다산' 27층(전용 84.69㎡·2024타경3470) 등 4개 물건을 선정했다.

땅집고옥션은 자체 개발한 만능검색기 기능을 이용해 남양주 2건, 양주 2건 등 경기 북동부 아파트 중 가격 메리트를 갖춘 최저가 1억~6억대 알짜 물건 4건을 최종 추려냈다.

땅집고옥션은 이처럼 자체 검색 필터를 이용해 원하는 지역·유찰 횟수·시세 대비 입찰가 수준·권리 안전 여부 등을 원하는 대로 정밀하게 골라낼 수 있다. 땅집고옥션이 개발한 '만능검색'이 이 과정을 클릭 몇 번으로 해결한다.

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경매 투자에서 '감정가의 70%면 시세보다 30% 싸다'는 계산이 틀리는 집도 있다. 대표 물건인 다산동 '힐스테이트다산'은 감정가의 70%인데, 같은 층 실거래가와 비교하면 61% 수준이다. 감정가가 2년 전 가격이기 때문이다. 보통은 감정가가 부풀려져 '몇 %'가 과장되지만 이 물건은 반대로 70%라는 숫자가 실제보다 덜 싸 보인다는 설명이다. 땅집고옥션은 감정 시점이 오래된 물건은 감정가 대비 비율보다 지금의 거래가와 먼저 비교해야 한다고 강조했다.

땅집고옥션이 선정한 4개 추천 물건 중 가장 눈길을 끌어 '오늘의 추천 물건'으로 뽑힌 곳은 경기 남양주시 다산동 '힐스테이트다산' 27층(2024타경3470)이다. 매각기일은 11월 4일이며 의정부지법 남양주지원에서 입찰이 진행된다.

이 물건은 남양주시 다산동 6092에 위치한 2018년 준공 단지의 전용 84.69㎡ 구조다. 감정가는 9억 1300만원이다. 한 차례 유찰돼 최저가가 6억 3910만원(감정가의 70%)까지 내려왔다. 7월 같은 27층이 10억 5000만원에 거래됐고, 8월에는 23층이 12억 2000만원까지 올랐다. 감정가는 2024년 7월 기준이어서 그 뒤 오른 시세에 비해 오히려 낮다.

다만 걸리는 점이 두 가지 있다. 작년 7월 기일이 변경된 뒤 1년 넘게 멈춰 있던 사건이어서 이번에도 기일이 바뀔 수 있다. 채무자 가족이 전입돼 있어 명도 협의도 필요하다. 대항력 있는 임차인은 없다. 작년 6월 같은 단지 같은 평형 2층은 경매에서 8억 4787만원에 낙찰됐다. 최저가에 낙찰되면 취득세는 1주택 가정으로 890만원 안팎이다.

땅집고옥션은 "감정 시점이 오래된 물건은 감정가 대비 비율보다 지금의 거래가와 먼저 비교해야 한다"며 "숫자보다 거래가 충분한 단지인지가 먼저이고, 그래서 다산과 별내가 앞선다"고 설명했다. 입찰가 상한은 같은 층 최근 실거래가(10억 5000만원)와 같은 단지 과거 낙찰 사례(8억 4787만원)를 함께 놓고 정하는 것이 안전하다는 게 땅집고옥션의 조언이다.

비교 대상 중에서는 남양주시 별내동 '별내푸르지오' 3층(2026타경20738)이 낙찰 패턴이 뚜렷하다. 2015년 준공 단지의 전용 84.97㎡로 최저가는 4억 4310만원이며 6월 같은 3층 거래가(6억 2000만원)의 71% 수준이다. 이 단지는 경매가 나올 때마다 1차 유찰, 2차에서 감정가의 90~96%에 낙찰돼 왔고 올해만 세 번 그랬다. 최저가 근처에서 끝나기는 어렵지만 그 수준이어도 9월 중층 거래가(6억 8000만원대)보다는 낮다. 소유자가 살고 있고 임차인은 없다.

땅집고옥션은 이밖에 오는 11월 3~4일 입찰을 진행하는 경기 남양주·양주 아파트 추천 물건으로 ▲경기 남양주시 별내동 별내푸르지오 3층(2026타경20738·전용 84.97㎡·최저가 4억 4310만원) ▲경기 양주시 백석읍 동화6차옥시죤 14층(2026타경157·최저가 1억 2740만원) ▲경기 양주시 삼숭동 나래아파트 14층(2026타경71209·전용 59.96㎡(18평)·최저가 1억 1900만원)을 제시했다. 삼숭 나래는 11월 3일 의정부지법 본원, 백석 옥시죤은 11월 4일 의정부지법 본원, 별내푸르지오는 11월 4일 남양주지원에서 입찰이 진행된다. 취득세는 1주택 가정으로 별내 487만원, 백석 140만원, 삼숭 131만원 선이다. /sh0293@chosun.com