[디스아파트] 파주 GTX-A 초역세권 랜드마크 봤더니…분상제인데도 시세 뛰어넘는 가격 ㅣGTX운정중앙역 시티프라디움

[땅집고] 약 2년 전 아파트 개발을 추진하다 무산됐던 경기 파주시 운정신도시 3지구 주상복합용지3·4블록이 오는 11월 ‘GTX운정중앙역 시티프라디움’이란 새 이름으로 재분양에 나선다. 운정신도시에 2년 만에 분양하는 새아파트면서, 지역 핵심 교통망인 수도권광역급행철도(GTX) A노선 운정중앙역과 맞붙은 초역세권 입지인 만큼 랜드마크가 될 것이라고 홍보한다.

다만 시세보다 비싼 분양가 때문에 이 단지 흥행에 대한 전망이 갈리는 분위기다. 운정신도시가 공공택지라 분양가상한제를 적용받았는데도, 분양가가 국민평형인 84㎡(34평) 기준 최고 8억원대로 인근 단지들 대비 최소 1억원 이상 비싼 것. 최고 48층 높이 초고층으로 짓는 만큼 건축비에 흙막이·차수벽 비용 등 가산비 수백억원이 붙은 탓으로 분석된다.

◇분상제라면서 시세보다 1억 이상 비싸

‘GTX운정중앙역 시티프라디움’은 GTX-A 운정중앙역 서쪽으로 맞붙어있는 경기 파주시 동패동 일대 운정3지구 주상복합용지 3·4블록에 두 개 단지로 나눠서 짓는 아파트다. 단지별 규모는 ▲3단지 지하 4층~지상 48층, 총 472가구 ▲4단지 지하 4층~지상 45층, 총 472가구다. 입주일은 2030년 7월로 예정됐다. 시티건설이 시공하며 계열사인 넥스트건설이 시행을 맡는다.

이 현장은 과거 DS네트웍스가 한국토지주택공사(LH)와 사전청약을 진행했다가 사업이 무산됐던 곳이다. 이후 시티건설이 LH로부터 땅을 인수하면서 아파트 분양 사업을 다시 시작했다. 각 단지마다 과거 사전청약 당첨자들을 대상으로 우선공급을 진행하고 남은 물량을 일반분양한다. 3단지 337가구, 4단지 358가구를 각각 분양하며 모두 11월 2일 특별공급, 3일 1순위 청약을 접수한다.

단지가 들어서는 운정신도시는 공공택지로 분양가상한제 심의를 받는 지역이다. 통상 분양가상한제 아파트마다 시세보다 수억원 저렴하게 분양해 청약 당첨자들에게 차익을 주는 ‘로또’로 통한다. 하지만 ‘GTX운정중앙역 시티프라디움’은 분양가를 인근 아파트보다 되레 1억원 이상 비싸게 책정해 예비 청약자 불만이 나온다.

실제로 입주자모집공고에서도 ‘본 공동주택의 분양가격은 인근지역 주택매매 가격의 100% 이상’이라고 기재돼있다. 이 때문에 거주의무기간도 적용받지 않는다.

최고 48층으로 짓는 3단지 84㎡ 중 이른바 기준층으로 통하는 중층(10~15층) 이상 분양가가 7억300만~7억8900만원으로 책정됐다. 4단지 84㎡는 7억2800만~8억1400만원으로 더 비싸다. 여기에 각 단지 발코니 확장비(1273만~1391만원) 와 에어컨 등 각종 옵션 비용을 더하면 실질적인 분양가가 최고 8억원 중반대에 달하는 셈이다. 4단지 바로 남쪽으로 붙어있어 입지 차이가 거의 없는 ‘운정중앙역 우미린 더센텀’(2026년·418가구) 84㎡가 올해 10월 6억1000만원에, 지역 대장주로 꼽히던 ‘운정신도시 아이파크’ 84㎡가 같은 기간 7억3000만원에 거래된 것과 비교하면 1억원 이상 비싼 셈이다.

업계에선 시티건설이 분양가상한제 심의에서 ‘가산비’ 항목을 크게 인정받으면서 ‘GTX운정중앙역 시티프라디움’ 분양가가 뛰었다고 보고 있다. 분양가는 크게 택지비와 건축비로 구분된다. 3단지 입주자모집공고를 보면 이 단지 택지비는 매입원가 약 1162억원과 관련 이자·경비를 포함해 36.2%에 그치는 반면, 건축비는 약 2275억원으로 63.8%를 차지했다. 건축비를 뜯어보면 가산비가 414억원으로 5분의 1수준인데, 이 중 흙막이·차수벽 비용이 180억원 이상으로 절반 정도로 집계됐다. 4단지에도 비슷한 현상이 관측됐다.

한 건설업계 관계자는 “50층에 가까운 초고층으로 짓다보니 지하 공사 등에 필요한 가산비가 상당부분 인정되면서 분양가상한제 적용 대상인데도 분양가격이 다소 높아진 것으로 보인다”고 전했다.

◇GTX-A 초역세권이지만…삼성역은 개통일 미정, 운정 입지 한계도

시세 대비 비싼 분양가에도 ‘GTX운정중앙역 시티프라디움’에 청약할 것이란 지역 수요자들이 적지 않다. 앞으로 이 단지가 입주하면 운정신도시 대장주가 될 가능성이 높다는 기대감에서다.

‘GTX운정중앙역 시티프라디움’의 최고 장점은 지역 핵심 교통 인프라인 GTX-A노선 운정중앙역 초역세권 입지란 것이다. 역사 서쪽에 배치한 블록에 3단지가 북쪽, 4단지가 남쪽으로 자리잡고 있는데 각 단지에서 역까지 걸어서 5분 내외 걸린다. 열차를 타면 서울역까지 20~30분 내외로 이동 가능해 운정신도시 일대 아파트 중에서는 최고 입지란 평가를 받는다. 더불어 분양 홈페이지에선 운정중앙역이 가까운 점을 들어 ‘GTX 초능력으로 강남이 더욱 빨라진다’는 홍보 문구를 내걸고 있기도 하다.

하지만 현재 GTX-A노선 중 강남권에 해당하는 삼성역은 현재 미개통 상태며, 삼성역을 기준으로 북쪽 운정중앙~서울역 구간과 남쪽 수서~동탄 구간도 아직 연결되지 않았다. 당초 올해 8월 삼성역 무정차 직결 운행을 시작한 뒤 2028년 완전 개통이 목표였지만, 삼성역 구간 공사 과정에서 철근이 누락된 사실이 드러나면서 국토교통부와 서울시 간 책임 공방이 불거지고 있어 삼성역 운영이 사실상 무기한 연기된 상태다.

상품성을 해치는 요소도 지적된다. 최근 수도권 초고층 주상복합아파트마다 유리 난간을 적용해 외관을 깔끔하게 단장하는데, ‘GTX운정중앙역 시티프라디움’은 철제 난간으로 설계했다. 한 예비청약자는 부동산 커뮤니티에 “파주에서 랜드마크로 민다는 주상복합이 철제난간이라니 아쉽다”는 의견을 남기기도 했다.

일각에선 수도권 서북부 외곽인 파주 운정신도시가 부동산 시장 흐름에 따라 집값 하락폭이 큰 점도 감안해야 한다는 우려가 나온다. 실제로 ‘운정신도시 아이파크’의 경우 부동산 호황기였던 2021년 7월 GTX-A 호재를 업고 84㎡ 가격이 최고 9억7000만원까지 올랐다. 하지만 이후 시장이 침체하면서 집값이 약 1년 반만인 2022년 12월 6억원으로 급락했다.

한편 ‘GTX운정중앙역 시티프라디움’은 재당첨제한 10년, 전매제한 3년 규제를 적용받는다. 분양가가 시세보다 높아 거주의무기간은 없다. 이 덕분에 청약 당첨시 전세를 놓아 분양대금을 충당하는 투자가 가능하다. /leejin0506@chosun.com