[땅집고] 서울 성동구 성수동 옛 삼표레미콘 공장 부지 개발사업이 국토교통부 심의 문턱을 넘지 못하면서 삼표그룹의 금융 부담이 눈덩이처럼 불어나고 있다. 사업 추진이 예상보다 늦어지자 기존 6400억원이었던 브릿지론(사업 초기 대출) 대출 한도 규모를 1200억원가량 늘렸다. 추가로 마련한 자금의 상당 부분은 기존 대출의 이자 등 금융비용을 충당하는 데 쓰이는 것으로 알려졌다. 일각에선 “서울시와 협의해 6000억원 넘는 공공기여까지 내놓는데, 중앙정부가 또 발목을 잡아 사업을 지연시킨다”는 비판이 나온다.

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◇브릿지론 만기 연장, 1200억 증액

23일 부동산·금융업계에 따르면 성수동 삼표레미콘 부지 개발사업 시행사인 에스피성수피에프브이(PFV)는 최근 금융권과 맺은 대출 한도 규모를 기존 6400억원에서 7600억원으로 확대했다.

에스피성수피에프브이는 삼표산업이 지분 95%를 보유한 개발사업 시행사다. 삼표그룹은 2022년 성수동 레미콘 공장을 철거한 뒤 해당 부지에 초고층 주거·업무시설을 짓는 사업을 추진해 왔다. 그러나 아직 인허가가 끝나지 않아 본격적인 공사에 필요한 자금을 조달하는 본 프로젝트파이낸싱(PF)으로 전환하지 못하고 있다.

현재 삼표가 이용하는 브릿지론은 토지 매입과 인허가 등 개발 초기 단계에 필요한 자금을 빌리는 대출이다. 일반적으로 공사 단계에서 이용하는 본PF보다 금리가 높다. 그만큼 착공이 늦어질수록 이자 부담이 커진다. 삼표의 기존 브릿지론 금리는 연 6%대로 알려졌다. 기존 약정액 6400억원에 연 6% 금리를 적용하면 연간 이자만 384억원에 달한다. 이자 비용만 하루에 1억원씩 빠져나가는 셈이다.

◇서울시 심의 넘었지만 국토부에서 제동

삼표의 자금 부담이 커진 가장 큰 이유는 국토부 심의가 지연되고 있기 때문이다. 서울시는 올해 7월 28일 건축위원회에서 성수동1가 683번지 일대 삼표레미콘 부지 개발계획을 통과시켰다. 그러나 같은 달 국토부 수도권정비실무위원회는 공공성이 부족하고 수도권 인구집중 문제에 대한 검토가 필요하다며 재심의를 요구했다.

쟁점은 개발계획에 포함된 초고가 주택이다. 삼표는 해당 부지에 전용면적 약 260㎡, 80평대 고급 아파트를 지을 계획이다. 국토부는 이 같은 고급 주택을 공급하는 것이 공공의 이익에 얼마나 도움이 되는지 추가 설명이 필요하다고 판단했다. 수도권에 인구와 시설이 지나치게 몰리는 문제를 어떻게 줄일 것인지도 보완하도록 했다. 교통과 주변 경관 문제도 함께 지적했다. 강변북로와 동부간선도로 등 주변 도로에 미칠 영향과 서울숲 일대 경관 훼손 가능성, 군사시설 관련 협의 등을 추가로 검토하라는 것이다.

삼표는 개발사업을 추진하면서 약 6081억원을 공공기여에 투입하겠다는 계획을 제시했다. 교통시설을 개선하고 창업지원시설 등을 조성해 지역사회에 환원하겠다는 취지다. 하지만 국토부는 이 같은 계획이 실제로 얼마나 공공의 이익에 도움이 되는지 추가 설명이 필요하다는 입장이다.

◇이자 부담 늘어나는데…내년 착공도 변수

문제는 인허가가 늦어지는 동안 이자가 계속 쌓인다는 점이다. 삼표는 당초 인허가를 마치고 본PF로 전환해, 연내 공사를 시작할 계획이었다. 그러나 국토부 심의를 통과하지 못하고 인허가 절차가 길어지면서 브릿지론 만기를 연장하게 됐다.

앞으로 심의가 더 늦어지면 추가 금융비용이 발생할 가능성도 있다. 빌린 돈에 대한 이자는 계속 나가지만 착공이 늦어지는 만큼 사업을 통해 수익을 거두는 시점도 뒤로 밀리기 때문이다. 삼표 측은 최근 국토부에 보완서류를 제출하고 후속 심의를 기다리고 있다. 삼표 관계자는 “내년 상반기 본PF 전환을 목표로 관계기관과 협의를 이어가고 있다”고 말했다.

삼표레미콘 부지 개발사업은 성수동1가 일대 약 2만8106㎡ 땅에 최고 81층 주거동과 53층 업무복합동을 짓는 대형 프로젝트다. 공동주택 403가구와 오피스텔 61실, 호텔 130실을 비롯해 업무·상업·문화시설 등이 들어선다. 총사업비는 약 4조7864억원이다. 삼표는 2027년 착공해 2032년 준공하는 것을 목표로 하고 있다. /mjbae@chosun.com