[땅집고] 연말 청약시장의 최대어로 꼽히는 ‘디에이치 반포 124’가 오는 11월 일반분양에 나선다. 분양가 상한제가 적용되는 데다 한강변 대단지라는 점에서 당첨 시 30억원까지 시세차익이 기대된다.

‘디에이치 반포 124’는 지하 5층~지상 35층, 50개 동, 총 5002가구 규모다. 이 가운데 일반분양 물량만 1832가구에 달한다. 여기에 추첨제로 1주택자에게 배정되는 물량이 별도로 있다. 평형별 1주택자 실질 배정 비율은 전용 59㎡가 약 15%, 전용 84㎡가 약 7.5%, 전용 85㎡ 초과 대형이 약 5% 수준이다.

업계에서는 3.3㎡(1평)당 분양가를 8000만원대, 전용 84㎡ 기준 약 30억원 안팎으로 거론 중이다. 인근 ‘래미안 원베일리’ 전용 84㎡가 72억원에 거래된 점을 감안하면, 예상 분양가 대비 최소 20억~30억원의 시세차익이 기대되는 이른바 ‘로또 청약’이다.

이처럼 큰 차익이 가능한 것은 분양가상한제 덕분이다. 서초구는 분양가상한제 적용 지역이라 분양가가 주변 시세보다 낮게 책정된다. 여기에 국내 최고가 아파트가 모인 반포에서도 한강변 신축 대단지라는 희소성까지 갖춰, 입주 후 시세가 더 오를 수 있다는 기대도 나온다.

문제는 자금 조달이다. 시세 25억원을 초과하는 주택은 대출 규제로 주택담보대출 한도가 2억원에 그쳐, 최소 28억원의 현금을 갖춰야 한다. 게다가 계약금 20%, 약 6억원을 계약 즉시 납부해야 한다. 2027년 11월 준공 예정인 사실상의 후분양 단지라 잔금까지의 납부 일정도 빠듯하다.

◇ “일반분양 물량 많아…최저 커트라인 69점 예상”

자금 여력을 갖췄다면 다음은 가점 전략이다. 박지민 월용청약연구소 대표는 땅집고와의 인터뷰에서 이번 단지의 최저 당첨 커트라인을 4인 가구 만점인 69점으로 내다봤다. 근거는 물량이다. 박 대표는 그동안 강남권에서 나온 일반분양보다 많은 1832가구가 공급되는 만큼, 커트라인이 다소 내려갈 것이라고 분석했다.

평형별로는 전용 60㎡ 미만과 85㎡ 초과에 경쟁이 몰릴 것으로 보고 “청약 점수가 69점이라면 소형이나 대형은 피하고 84㎡를 선택하는 게 유리하다”고 조언했다.

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◇ 특별공급, 자녀 수에 따라 전략 달라져

가점이 부족하다면 특별공급이 대안이 될 수 있다. 박 대표는 자격 조건별로 유리한 유형을 제시했다. 무자녀 가구는 생애최초보다 청약자가 적은 신혼부부 특공을, 자녀가 1명인 가구는 당첨 가능성이 가장 높은 신생아 특공을 노리는 것이 좋다는 설명이다.

2자녀 이상 가구라면 먼저 다자녀 특공 점수(100점 만점)를 따져봐야 한다. 박 대표는 “60점대라면 다자녀 특공 대신 신혼부부 특공을, 80점을 넘는다면 다자녀 특공을 선택하는 편이 낫다”고 말했다. 소득 기준을 넘는 고소득 맞벌이 신혼부부도 기회는 있다. 특공 추첨제에서 떨어지더라도 이어지는 랜덤 예비번호 추첨을 노려볼 수 있다.

◇ 1주택자 추첨제 실경쟁률 ‘1200대 1’…부부 중복청약은 이렇게

반면 1주택자에게는 문턱이 매우 높다. 전용 84㎡ 물량 가운데 추첨제는 30%이고, 그중에서도 1주택자 몫은 25%에 불과하다. 박 대표는 “표면 경쟁률이 100대 1이라면 1주택자의 실경쟁률은 1200대 1에서 1300대 1까지 치솟는다”고 설명했다.

당첨 확률을 조금이라도 높이려면 부부 중복청약을 활용할 만하다. 1순위 일반공급은 세대주만 신청할 수 있지만, 신혼부부·다자녀·생애최초 등 특별공급은 부부가 각각 신청할 수 있다. 박 대표는 “부부가 모두 당첨되면 먼저 신청한 건이 당첨으로 인정된다”고 덧붙였다./herim5709@chosun.com