[땅집고] 서울 지하철 9호선 등촌역 인근 대로변 코너에 있는 감정가 121억6000만원 규모의 토지를 담보로 한 부실채권(NPL)이 약 80억원의 협의가에 나왔다. 감정평가 시점은 올해 3월이며, 감정가와 채권 협의가의 차이는 약 41억6000만원이다. 담보 부동산에는 현재 사용하지 않는 단층 근린생활시설이 들어서 있어 신축 개발 가능성이 거론된다. 다만 채권 매입이 곧 부동산 소유권 취득을 의미하는 것은 아니어서 실제 투자 비용과 사업성은 별도로 따져봐야 한다.

부동산 NPL 전문업체 엔플랫폼에 따르면 해당 채권의 담보물은 서울 강서구 등촌역 인근 약 200평 규모의 근린생활시설 부지다. 남동쪽으로 폭 약 30m 대로, 북쪽으로 폭 약 8m 도로와 접한 코너에 자리 잡고 있다. 부지는 사다리형의 평지로, 주변에 근린생활시설과 주거·상업 복합 건물이 혼재해 있다.

해당 부지의 감정평가액은 약 121억6000만원, NPL 채권 협의가는 약 80억원이다. 협의가는 감정가의 약 65.8%로, 약 34.2% 낮은 수준이다.

담보 부지에는 2008년 사용승인을 받은 단층 근린생활시설이 들어서 있다. 건물 면적은 약 80평으로, 현재는 사용하지 않는 상태인 것으로 알려졌다. 감정평가액 가운데 토지가 차지하는 비중은 약 99%에 달한다. 사실상 기존 건물의 활용 가치보다 토지 자체의 가치가 감정평가액을 결정하는 구조다.

현재 건물을 사용하는 임차인이 없다는 점도 특징이다. 실제 점유자가 없고 별도의 인도 문제도 없다면 건물 철거와 신축 사업을 검토하기가 상대적으로 수월할 수 있다. 다만 건물이 비어 있다는 사실만으로 명도 문제가 완전히 해소됐다고 단정할 수는 없다. 현장 점유 상태와 임대차 관계, 유치권 등 권리관계를 추가로 확인할 필요가 있다.

감정평가서에 따르면 해당 부지의 감정 토지단가는 3.3㎡당 약 6116만원이다. 인접 필지는 2023년 1월 약 5884만원, 같은 동의 다른 필지는 2022년 10월 약 6248만원, 인근 목동에서는 2023년 4월 약 7339만원에 거래된 사례가 있다.

채권 협의가 80억원을 대지 약 197평으로 단순 환산하면 3.3㎡당 약 4057만원이다. 다만 이 금액은 토지 매매가격이 아닌 채권 인수가격을 면적으로 나눈 수치다. 부동산 소유권을 취득하는 데 필요한 추가 비용 등이 반영되지 않아 실제 토지 취득단가와는 차이가 있다. 비교 거래 역시 시점과 입지, 개별 토지 조건이 달라 직접적인 시세 판단 기준으로 사용하기에는 한계가 있다.

◇ 용적률 250% 적용 시 연면적 493평…신축 사업성은 변수

부동산 개발 측면에서는 기존 단층 건물을 철거하고 새 건물을 지을 가능성이 관심을 끈다. 해당 부지는 제3종일반주거지역으로, 서울시 도시계획 조례상 일반적인 건폐율과 용적률 기준은 각각 50%, 250%다. 대지 약 197평에 용적률 250%를 단순 적용하면 지상 연면적은 약 493평이다. 현재 건물 면적 약 80평과 비교하면 6배가 넘는 규모다. 실제 건축 규모는 건축선과 일조·높이 제한, 주차장 설치 기준, 건물 용도 및 개별 필지에 적용되는 도시계획 규제 등에 따라 줄어들 수 있다.

활용 방안으로는 저층부에 근린생활시설을 배치하고 상층부에 오피스텔을 조성하는 복합건물 신축이 거론된다. 서울시 도시계획 조례는 제3종일반주거지역에서 일정 조건을 충족하는 업무시설과 오피스텔 건축을 허용하고 있다. 다만 해당 부지에서 실제 오피스텔 신축이 가능한지는 도로 접도 조건과 건축 규모, 관계 법령 등을 종합적으로 검토해야 한다. 오피스텔 대신 근린생활시설 중심의 임대형 건물을 신축하거나, 병원·사옥 등을 검토하는 법인에 매각하는 방안도 생각할 수 있다.

특히 기존 건물을 철거하고 새 건물을 짓는 방식은 공사비뿐 아니라 인허가 기간과 금융비용, 준공 후 임대 또는 분양 성과까지 고려해야 한다. 최근 건축비 수준을 반영한 사업비 추산과 실제 임대·분양 수요 검증이 선행돼야 한다.

NPL 채권 구조도 중요한 변수다. 채권 협의가가 담보 부동산 감정가보다 낮더라도 선순위 채권이나 조세채권, 경공매 과정에서 발생할 수 있는 비용 등을 감안하면 실제 회수 가능 금액은 달라질 수 있다. 해당 채권의 구체적인 순위와 구성은 현재 공개되지 않은 상태다. 엔플랫폼은 “실제 토지 취득에 필요한 총비용과 철거·신축 사업비, 인허가 조건, 경공매를 통한 채권 회수 가능성을 종합적으로 따져봐야 할 것”이라고 밝혔다. /sh0293@chosun.com