[땅집고] 도심복합개발에서 ‘S’(Social·사회적 가치)는 단순히 건축물을 짓는 데 그치지 않고, 그 안에서 살아가는 사람들의 관계를 설계하는 핵심 요소입니다. 초고령화와 1인 가구 증가라는 인구 구조 변화 속에서 현대 도시는 사회적 고립과 세대 간 단절이라는 과제에 직면해 있습니다.

이제 도심복합개발은 사회적 고립을 완화하고 다양한 세대가 함께 어우러져 살아갈 수 있는 공간 구조를 마련해야 합니다. 그 중심에는 ‘세대 통합형 코리빙(Co-living)’과 ‘공유 커뮤니티’가 있습니다. 독립적인 사적 공간을 보장하면서도 공유 공간을 통해 자연스러운 소통을 유도하는 사회적 밸류체인은 주거 만족도와 공동체의 지속가능성을 높이고, 장기적으로 단지의 브랜드 경쟁력과 자산 가치에도 긍정적으로 기여할 수 있습니다.

◇주니어와 시니어가 상생하는 세대 통합형 코리빙

사회적 가치를 실현하기 위해서는 주니어(청년·신혼부부)와 시니어(고령층)의 라이프스타일을 세심하게 고려한 주거 설계가 필요합니다. 핵심은 세대별 독립성을 보장하면서도 자연스러운 교류가 이루어지도록 공간을 계획하는 것입니다.

주니어 코리빙과 시니어 코리빙을 별동으로 구분하면 각 세대의 프라이버시와 독립적인 생활 패턴을 보장하는 데 도움이 됩니다. 동시에 세대별 특성에 맞는 주거 공간과 편의시설을 계획해 거주 만족도를 높일 수 있습니다.

각 주거동의 독립성을 유지하면서 단지 중앙에 공유 주방, 라운지, 세미나실, 웰니스 센터 등을 배치하면 세대 간 자연스러운 만남과 교류를 유도할 수 있습니다. 청년의 활력과 시니어의 경험이 어우러지는 환경은 세대 간 이해를 넓히고 사회적 유대감을 형성하는 기반이 됩니다.

◇지역사회와 함께 성장하는 열린 커뮤니티 모델

단지 내부 주민만을 위한 폐쇄적인 공간에서 벗어나 지역사회와 연결되는 열린 커뮤니티를 조성하는 것도 중요합니다. 주거단지가 지역의 일상과 문화를 공유하는 거점으로 기능할 때 사회적 가치는 더욱 확장됩니다.

일본의 세대 교류 또는 지역 커뮤니티 사례를 참고해 단지 내 주요 커뮤니티 시설과 가로변 공간을 지역 주민에게 개방하는 방안을 검토할 수 있습니다. 다만 개방 범위와 운영 방식은 입주민의 사생활과 보안을 고려해 계획해야 합니다.

지역 카페, 문화교실, 돌봄 공간 등은 단지 주민과 지역사회가 자연스럽게 어우러지는 접점이 됩니다. 이러한 공간은 주민 간 교류를 촉진하고 지역 상권과 생활문화에 활력을 더하며, 도심복합개발을 지역사회와 함께 성장하는 사회적 거점으로 발전시키는 역할을 합니다.

◇공공과 주민이 함께 누리는 사회적 밸류체인

도심복합개발에 S(Social) 요소를 적용하면 사회적 가치 창출을 넘어 공공과 주민, 사업 주체 모두에게 실질적인 혜택을 제공하는 선순환 구조를 만들 수 있습니다.

지자체는 고령화와 1인 가구 증가에 대응하는 생활·돌봄 인프라를 확충하고, 사회적 고립을 완화하며 지역 공동체를 활성화할 수 있습니다. 주민은 세대 통합형 코리빙과 공유 커뮤니티를 통해 주거 만족도를 높이고, 다양한 세대와의 교류를 통해 일상 속 사회적 유대감을 형성할 수 있습니다. 특히 공유 공간과 지속적인 교류 프로그램은 개인의 주거 공간을 넘어 지역사회와 연결되는 생활 기반을 마련합니다.

사업 주체 역시 이러한 사회적 가치를 사업 경쟁력으로 연결할 수 있습니다. 지역의 주거 수요에 맞춘 코리빙 공간과 차별화된 커뮤니티 시설은 임대 선호도를 높이고 공실 위험을 줄이는 데 기여할 수 있고 전문적인 운영관리 체계를 결합하면 장기적인 운영 수익의 안정성을 높일 수 있습니다. 관련 제도와 사업 요건을 충족할 경우 공공기여에 따른 용적률 완화 등 건축기준상 인센티브를 검토할 수 있어 사업성 개선의 기회도 마련할 수 있습니다.

결국 사회적 밸류체인의 핵심은 공공이 지역사회에 필요한 생활 인프라를 확보하고, 주민이 더 나은 주거환경과 공동체의 혜택을 누리며, 사업 주체는 지속가능한 운영 수익과 자산 경쟁력을 확보하는 데 있습니다. 세 주체의 이익이 유기적으로 연결될 때 도심복합개발은 단순한 주택 공급을 넘어 지역사회와 함께 성장하는 미래형 도시 모델로 발전할 수 있습니다.

◇커뮤니티 기획과 실행 전략이 중요

세대 통합형 코리빙과 공유 커뮤니티를 성공적으로 구현하려면 초기 기획 단계부터 공간 구성과 운영 전략을 함께 수립해야 합니다.

첫째, 세대별 최적화 주거 비중을 설정해야 합니다. 주니어 코리빙, 시니어 코리빙, 일반 주거의 비중은 지역 인구구조와 주거 수요, 임대시장 분석을 바탕으로 결정해야 합니다. 세대별 수요에 맞는 주거 유형을 균형있게 배치해야 공공성과 사업성을 함께 확보할 수 있습니다.

둘째, 공간을 통해 소통을 유도해야 합니다. 주거 동선과 공유 공간이 만나는 지점에 자연스러운 교류 공간으로 ‘하이파이브 존(High-five Zone)’을 계획해 주민들이 일상에서 가볍게 인사를 나누고 소통하도록 할 수 있습니다. 중요한 것은 단순히 공용 공간을 늘리는 것이 아니라, 사람들이 자연스럽게 마주치고 머물 수 있도록 동선과 공간을 설계하는 것입니다.

셋째, 전문 운영관리(FM)와 교류 프로그램을 도입해야 합니다. 공간을 조성하는 것만으로 지속적인 공동체가 형성되지는 않습니다. 문화·건강·교육 등 세대 간 교류 프로그램을 운영할 전문 주체를 확보하고, 운영 예산과 관리 체계를 사업 초기부터 계획해야 합니다. 공간 설계와 운영 프로그램이 유기적으로 결합할 때 공유 커뮤니티의 지속가능성을 높일 수 있습니다.

◇사람과 세대를 잇는 미래형 주거 혁신

도심복합개발에서 S(Social)는 단순한 사회공헌이나 봉사의 개념이 아닙니다. 사람과 사람, 세대와 세대를 연결해 주거 만족도와 공동체의 지속가능성을 높이고, 나아가 단지의 장기적인 경쟁력을 강화하는 주거 혁신 전략입니다.

독립적인 프라이버시를 보장하면서도 ‘따로 또 같이’ 어우러지는 세대 통합형 코리빙과 열린 커뮤니티를 구축한다면 도심의 사회적 고립을 완화하고 세대 간 공존을 실현할 수 있습니다. 나아가 이러한 사회적 가치가 주거 선호도와 운영 경쟁력으로 이어질 때 지속가능한 자산가치 창출도 기대할 수 있습니다.

결국 미래형 도심복합개발의 경쟁력은 건축물의 규모나 외형뿐 아니라 그 안에서 형성되는 사람들의 관계와 공동체의 질에 의해 결정됩니다.

다음 회차에서는 ESG의 세 번째 축인 G(Governance)를 중심으로 투명하고 안정적인 사업 추진을 뒷받침하는 ‘프로젝트 리츠와 토큰증권(STO) 금융 구조 전략’을 살펴보겠습니다. /ceo@soomokurban.kr