[땅집고] 지난해 10·15 부동산 대책으로 서울 전역과 경기 주요 지역에 도입된 토지거래허가제(토허제)가 올해 말 지정 기한 만료를 앞두고 존폐 논란에 휩싸였다. 규제 이후에도 집값 상승세가 이어지는 데다 전월세 매물 감소 등 부작용이 나타나면서 규제 해제 요구가 확산하고 있다. 여당 소속인 추미애 경기도지사까지 규제 완화 필요성을 공개적으로 제기하면서 정부의 부담도 커진 상황이다.

20일 부동산업계에 따르면 전날 국회 국토교통위원회 국정감사에서는 토허제의 정책 효과를 둘러싼 문제 제기가 잇따랐다.

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추미애 경기도지사는 경기도 국정감사에서 토허제가 투기 수요를 억제하는 효과는 있지만 이미 오른 집값을 낮추는 데는 한계가 있다고 지적했다. 이어 정책 효과에 따라 신속한 해제가 필요하다는 의견을 정부에 공식·비공식적으로 전달하고 있다고 밝혔다. 경기도는 남양주와 광주 등 일부 지역에 대해서도 연내 해제를 건의하고 있는 것으로 알려졌다.

오세훈 서울시장도 같은 날 서울시 국정감사에서 토허제 재검토 필요성을 언급했다. 서울 전역과 외곽까지 규제지역으로 지정된 상황에서 정책적 결단이 필요하다는 입장이다.

토허제는 일정 지역에서 부동산을 거래할 때 지방자치단체의 허가를 받도록 하는 제도다. 주택을 취득하면 원칙적으로 2년간 직접 거주해야 해 전세를 끼고 집을 사는 이른바 '갭투자'가 제한된다. 정부는 지난해 10·15 대책을 통해 서울 25개 자치구 전체와 경기 12개 지역을 토허구역으로 묶었다.

◇경기 12곳 중 11곳 집값 상승폭 확대…전월세 공급 위축 우려

규제의 실효성을 둘러싼 논란은 집값 통계에서도 나타난다. 한국부동산원의 주간 아파트 매매가격지수에 따르면, 지난해 10월 토허구역으로 지정된 경기 12개 지역 가운데 11곳에서 지정 이후 51주간 아파트값 상승률이 이전 51주보다 올랐다.

광명시 아파트값은 지정 이전 51주간 1.8% 상승했지만, 지정 이후 51주간에는 20.8% 올랐다. 상승률이 19.0%포인트 확대된 것이다. 용인 수지구도 같은 기간 5.2%에서 20.1%로, 성남 분당구는 13.8%에서 21.7%로 상승폭이 커졌다. 안양 동안구 역시 6.7%에서 19.2%로 높아졌다.

전월세 시장에 미치는 영향도 논란이다. 토허구역에서는 주택 매입 후 직접 거주해야 하기 때문에 기존 세입자가 있는 주택의 거래가 까다로워지고, 새로 매입한 주택을 임대하는 것도 제한된다. 신규 입주 물량 감소까지 맞물리면서 전월세 시장의 공급 부족을 심화시킬 수 있다는 지적이다.

◇연말 지정 만료…해제하면 집값 자극, 유지하면 거래 위축

정부는 올해 말 지정 기한이 끝나는 토허구역의 연장 여부를 결정해야 한다. 지난해 10·15 대책으로 지정된 서울 전역과 경기 12개 지역의 지정 기간은 오는 12월 31일까지다. 이후 추가 지정된 화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시 등 경기 3개 지역에는 내년 말까지 규제를 적용한다.

규제를 해제하면 전세를 끼고 주택을 매입하는 이른바 '갭투자'가 가능해지면서 주택 거래에 대한 제약이 완화할 수 있다. 반면 그동안 억눌렸던 투자 수요가 다시 유입되면서 집값 상승세를 자극할 가능성도 있다. 규제를 유지할 경우에는 매매 거래 위축과 임대차 공급 제약이 장기화할 수 있다는 우려가 나온다.

규제지역 밖으로 매수세가 이동하는 이른바 '풍선효과'도 변수다. 화성 병점과 수원 권선구, 안양 만안구, 군포시 등 비규제지역에서도 집값 상승세가 나타나고 있다. 한국부동산원에 따르면 10월 둘째 주 군포시 아파트값은 전주 대비 0.72%, 화성 병점구는 0.56% 올랐다. 규제지역을 확대할 경우 매수세가 다시 인접 지역으로 옮겨갈 수 있다는 지적도 있다.

정부는 당장 규제를 해제하기보다는 시장 상황을 지켜보겠다는 입장이다. 김이탁 국토교통부 1차관은 지난 16일 주택공급 정례브리핑에서 토허구역 해제 여부에 대해 추가적인 시장 상황을 살펴본 뒤 결정하겠다고 밝혔다. 규제 해제에 따른 집값 급등 가능성도 우려했다. /mjbae@chosun.com