[땅집고] 이재명 대통령이 부동산 투자에 대한 세금이 지나치게 낮다며 '조세 정의'를 강조한 가운데, 정작 대통령 본인도 현행 세제상 장기보유특별공제의 혜택을 받을 수 있다는 점에서 관심이 쏠린다. 이 대통령은 지난 19일 기자간담회에서 "이상하게 부동산에 투자하면 세금이 거의 없다시피 한다"며 "돈을 벌려고 집을 샀는데 세금을 많이 깎아주는 것은 정의에 관한 문제가 아니냐"고 지적했다. 다만 "예외는 정말 살려고 산 집"이라며 실거주 주택은 구분해야 한다는 입장도 밝혔다.

이 대통령은 올해 분당 아파트를 매각해 취득가격 대비 25억원 넘는 차익을 거뒀지만, 최대 공제율을 적용하면 단독명의 가정 시 양도세가 차익의 4%에도 못 미치는 것으로 추산된다. 정부가 추진하는 세제개편안 역시 장기 실거주 1주택자에게는 최대 80%의 공제를 유지하는 만큼, 대통령이 지적한 과세가 낮은 '부동산 투자'와 세제 혜택을 인정할 '실거주 주택'의 경계를 어디까지 둘 것인지가 쟁점으로 떠오르고 있다.

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20일 부동산업계에 따르면 이 대통령과 김혜경 여사는 지난 7월 경기 성남시 분당구 수내동 '양지마을 금호1단지' 전용면적 164㎡ 아파트를 29억원에 매각했다. 이 대통령이 1998년 약 3억6000만원에 매입한 주택으로, 28년간 보유하면서 단순 매매가격 차이로 25억4000만원의 차익을 거뒀다. 지난 7월 14일 매매계약을 체결하고 이틀 뒤 소유권 이전을 마쳤다.

이 아파트의 양도세 부담을 크게 줄일 수 있는 것은 장기보유특별공제다. 현행 세법은 일정 요건을 충족한 1세대 1주택자에게 보유기간과 거주기간에 따라 각각 최대 40%, 합계 최대 80%의 양도차익을 공제한다. 주택 양도가액 12억원까지는 비과세하고, 이를 초과하는 고가주택도 전체 양도차익 중 12억원 초과분에 해당하는 금액에 대해서만 과세한다.

이 대통령의 아파트를 단독명의로 가정하고 최대 공제율 80%를 적용하면 양도세는 약 9227만원으로 추산된다. 전체 매매차익 25억4000만원의 3.6% 수준이다. 반면 장기보유특별공제를 적용하지 않을 경우 세액은 약 6억원에 달할 수 있다. 장기간 보유하고 거주한 주택에 주어지는 공제 혜택으로 세 부담이 수억원씩 줄어드는 셈이다.

◇“부동산 투자엔 세금 거의 없다”…정부는 실거주 혜택 유지

이 대통령은 지난 19일 청와대 춘추관에서 열린 기자간담회에서 "다 세금 적정하게 내는데 이상하게 부동산에 투자하면 세금이 거의 없다시피 하다"고 말했다. 이어 "바람직하지 않고 조세 정의에도 맞지 않는다"며 과세체계 정상화 필요성을 강조했다. 세제 강화가 집값을 잡거나 세수를 늘리기 위한 목적은 아니라고도 했다.

다만 이 대통령은 실제 거주하기 위해 취득한 주택은 투자 목적의 부동산과 구분해야 한다는 입장이다. 청와대 역시 지난 2월 이 대통령이 분당 아파트를 매물로 내놓을 당시 해당 주택을 거주 목적의 1주택으로 설명한 바 있다.

정부가 지난 8월 발표한 세제개편안도 이러한 구분에 초점을 맞췄다. 현재 보유기간과 거주기간에 각각 연 4%씩 적용하는 장기보유특별공제를 2028년에는 보유 연 2%, 거주 연 6%로 조정하고, 2029년부터는 보유기간 공제를 없애는 대신 거주기간 공제를 연 8%로 높이는 내용이다. 공제액에는 10억원의 상한을 두기로 했다.

그러나 장기 실거주자의 최대 공제율 80%는 그대로 유지된다. 10년 이상 실제 거주했다면 주택 보유에 따른 공제가 사라지더라도 최고 공제율을 적용받을 수 있는 것이다. 공제액 상한 신설로 고액 양도차익에 대한 세금이 늘어날 수 있지만, 장기 실거주자에게 주어지는 세제 혜택 자체는 유지하는 구조다.

이 대통령의 분당 아파트 역시 실제 거주기간 등 요건을 충족한다면 개편 이후에도 높은 공제율을 적용받을 수 있다. 부동산에서 발생한 소득에 대한 낮은 세 부담을 문제 삼으면서도 실거주 주택의 고액 양도차익에는 상당한 공제 혜택을 인정하는 것이 적절한지를 두고 논의가 예상되는 대목이다.

◇25억 차익도 실거주면 혜택…어디까지 인정하나

결국 관건은 실거주 주택과 투자 목적의 주택을 구분하는 기준이다. 개편안대로라면 20~30년 동안 집 한 채를 보유했더라도 실제 거주기간이 짧으면 양도세 부담이 커질 수 있다. 반면 10년 이상 직접 거주한 주택은 매매차익이 수십억원에 달하더라도 공제액 상한 범위에서 최대 80%의 공제율을 적용받을 수 있다.

같은 1주택자라도 직장 발령이나 자녀 교육 등으로 다른 지역에서 거주했다면 세 부담이 달라질 수 있다는 의미다. 정부는 직장 발령이나 질병 등 불가피한 사유로 거주하지 못한 기간을 일정 요건에 따라 인정하는 방안을 제시했지만, 구체적인 적용 범위에 따라 형평성 논란이 발생할 여지가 있다.

야당은 장기보유특별공제 축소가 투기 목적과 무관하게 주택 한 채를 장기간 보유해 온 실수요자에게까지 세 부담을 늘릴 수 있다고 비판해 왔다. 반면 정부는 실제 주거 목적에 따른 세제 혜택을 강화하고 단순 보유에 대한 공제는 줄여야 한다는 입장이다. /mjbae@chosun.com