[땅집고] 19일 찾은 서울 영등포구 여의도 시범아파트. 단지 입구에는 '경축 사업시행계획인가'라는 대형 현수막이 걸려 있었다. 그 아래에는 '삼성물산이 성공적인 재건축을 함께하겠습니다'라는 글귀도 눈에 띄었다. 단지 곳곳에는 세월의 흔적이 묻어났다. 건물 외벽에는 에어컨 실외기가 빼곡히 설치돼 있었고, 아파트 앞에는 차량들이 줄지어 주차돼 있었다. 오래된 된 나무들 사이로 13층 높이의 아파트가 늘어서 있었다.

시범아파트는 1971년 준공된 여의도 최고령 아파트다. 지난 13일 영등포구로부터 사업시행계획 인가를 받으며 55년 만에 재건축의 주요 관문을 넘었다. 인가된 계획에 따르면 현재 최고 13층, 1584가구 규모인 단지는 최고 59층, 21개 동, 2491가구로 재건축된다. 이 중 344가구는 공공임대주택이다.

◇ 55년 된 시범아파트, 최고 59층 '래미안'으로

사업시행자인 한국자산신탁은 16일 삼성물산을 시공사로 선정했다. 삼성물산은 '래미안 소넬리'라는 새 단지명과 함께 기존 인가 계획을 일부 변경한 특화 설계안을 제안했다. 동 수를 21개에서 18개로 줄이고 전체 가구를 2480가구로 조정하는 대신, 한강 조망 가구를 1616가구에서 2032가구로 늘리는 구상이다. 해당 설계안은 향후 변경 인허가 절차를 거쳐야 한다.

시범아파트가 여의도 재건축 '대장주' 후보로 꼽히는 배경에는 입지가 있다. 여의도 최대 규모 재건축 단지로 한강과 63빌딩에 인접해 조망권이 뛰어나다. 인근에는 여의도초·중·고교와 여의도성모병원 등 교육·의료시설이 자리하고 있다. 주요 금융회사와 증권사가 밀집한 여의도 금융업무지구와도 가까워 직주근접성이 뛰어나다. 지하철 5호선 여의나루역과 9호선·신림선 샛강역까지는 도보로 약 15분 거리다. 삼성물산은 앞서 여의도 대교·목화아파트 재건축 시공권도 확보해 한강변을 따라 '래미안 벨트'를 구축할 전망이다.

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◇ 공사비 2조2685억원…”분담금은 내년 2~3월에 공개”

일반분양 물량은 아직 확정되지 않았다. 사업시행인가 기준 전체 2491가구 가운데 공공임대 344가구를 제외한 분양주택은 2147가구다. 정확한 일반분양 물량은 향후 토지등소유자들의 분양신청 결과에 따라 결정될 예정이다.

공사비 부담도 관심사다. 당초 입찰 예정 공사비는 3.3㎡당 1150만원, 총 2조1616억원이었다. 삼성물산이 19일 공시한 공사 예정금액은 약 2조2685억원으로 1069억원 많다.

정비사업위원회에 따르면 이달 말부터 다음 달 초 감정평가를 진행하고 내년 2~3월로 예상되는 조합원 분양신청 일정에 맞춰 예상 분담금을 공개할 계획이다. 위원회 관계자는 "지난 6월 소유주들에게 추정분담금과 환급금 자료를 안내했지만 외부 공개는 어렵다"고 말했다.

시범아파트 인근 B공인중개사사무소 대표는 "기존과 비슷한 평형으로 가면 일부 환급받을 수도 있지만, 예를 들어 20평대에서 30평대로 넓혀 가면 2억~3억원의 추가분담금이 발생할 수 있다"고 추정했다. 또 다른 C공인중개사사무소 관계자는 "고급 자재와 특화 설계 경쟁으로 공사비가 더 오를 수도 있다"고 우려했다.

◇ 노인시설 반발에 1년 지연…거래는 아직까지 잠잠

시범아파트 재건축은 공공기여 시설인 데이케어센터(노인 주간 돌봄시설) 설치를 두고 일부 주민이 반발하면서 1년 넘게 지연됐다. 2024년 주민 설문조사에서 응답자의 57.6%가 시설 위치·면적 조정안에 찬성하면서 사업이 재개됐다.

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사업시행인가와 시공사 선정이 바로 가격에 반영되는 상황은 아니다. D공인중개사사무소 관계자는 "소유주들은 사업이 빨리 진행되길 기대하지만 대출이 어려워 당장 매수자를 찾기는 쉽지 않다"고 말했다. 단지에서 만난 입주자 A씨는 "사업시행인가가 날 거라는 건 다들 예상하고 있었다"며 "오랫동안 재건축을 추진해온 곳이라 인가가 났다고 특별히 달라진 분위기는 없다"고 말했다.

국토교통부 실거래가 자료에 따르면 전용 79.24㎡는 지난 7월 30억1000만원, 전용 118.12㎡는 8월 36억5000만원에 거래됐다. 모두 사업시행인가 이전 거래다.

시범아파트는 앞으로 관리처분인가와 이주·철거 등의 절차를 남겨뒀다. 한강변 초고층 랜드마크로 탈바꿈할 것이라는 기대감은 높지만, 2조원대 공사비와 추가분담금이 향후 사업의 주요 변수가 될 전망이다./givehyun@chosun.com