[편집자주] 지식산업센터와 상가 등이 법원 경매시장에 잇따라 나오면서 소상공인과 중소기업의 업무용 부동산 매입 가능성에도 관심이 쏠리고 있다. 다만 감정가보다 가격이 크게 떨어졌더라도 실제 시세와 자금 조달 조건에 따라 매입 부담은 달라질 수 있다. 땅집고옥션의 '힘내세요 사장님' 프로젝트에서 선정한 물건을 중심으로 경매 조건과 자금 마련 방법, 주의할 점을 살펴본다.

[땅집고] 서울 강서구 등촌동에서 감정가 4억3800만원인 지식산업센터 사무실이 두 차례 유찰되면서 최저 입찰가가 2억8000만원대로 내려왔다. 감정가보다 1억5768만원 낮은 가격이다. 월세를 내며 사무실을 이용하는 소규모 사업자라면 매입을 고려할 만한 가격이지만, 실제 필요한 자기자본과 금융비용 등을 따져볼 필요가 있다.

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부동산 경·공매 플랫폼 땅집고옥션에 따르면 서울 강서구 등촌동 '가양역더리브아너비즈타워' 15층 사무실이 오는 20일 서울남부지방법원에서 경매에 부쳐진다. 사건번호는 2025타경13563이다.

2023년 준공한 지식산업센터의 최상층에 있는 물건으로, 전용면적은 37.8㎡(약 11.4평)다. 지하철 9호선 증미역과 가깝고 가양역도 이용할 수 있다. 감정가는 4억3800만원이지만 두 차례 유찰되면서 최저 입찰가가 감정가의 64%인 2억8032만원으로 떨어졌다.

이 건물에서는 최근 1층 상가부터 사무실까지 여러 호실이 잇따라 경매에 나왔다. 그러나 같은 건물이라도 층수와 면적, 내부 상태 등에 따라 적정 가격이 다를 수 있다. 감정가 대비 할인율만으로 저렴한 물건이라고 판단하기는 어렵다는 의미다.

임차인도 확인해야 한다. 해당 물건에는 임차인이 있지만 경매 권리분석상 대항력이 없는 것으로 파악됐다. 이에 따라 낙찰자가 임차보증금을 인수할 가능성은 낮은 것으로 분석된다. 다만 직접 사무실로 사용하려면 기존 점유자를 상대로 인도·명도 절차를 진행해야 할 수 있다.

관건은 자금 조달이다. 서울 강서구 마곡·가양 일대에서 전용 40㎡ 안팎의 사무실을 임차할 경우 보증금 1000만원에 월세 90만원 안팎이 드는 것으로 알려졌다. 해당 물건을 최저 입찰가에 낙찰받더라도 일반적인 경매 대출을 이용할 경우 약 7000만원의 자기자본이 필요하다는 것이 땅집고옥션의 추산이다.

부실채권(NPL)을 활용한 매입 방식도 검토 대상이다. NPL은 금융회사가 빌려준 자금을 차주가 제때 갚지 못해 부실화된 채권을 말한다. 채권을 매입하거나 이를 활용한 거래 구조를 설계하는 방식에 따라 부동산 취득에 필요한 초기 자금이 달라질 수 있다.

땅집고옥션은 해당 물건에 채권 활용 방식을 적용할 경우 초기 필요 자금이 약 2000만원 수준까지 줄어들 가능성이 있다고 분석했다. 일반 경매 방식과 비교하면 초기 자기자본 부담이 크게 줄어드는 셈이다.

다만 이는 특정 자금 조달 조건을 가정한 추정치다. 실제 필요한 자금은 채권 취득 조건과 대출 가능 금액, 금리, 부대비용 등에 따라 달라질 수 있다. 초기 투입 자금이 적더라도 이자 부담이 커지면 임차하는 것보다 총비용이 많아질 가능성도 있다.

특히 지식산업센터는 입주 가능 업종과 시설 이용 조건 등을 확인해야 한다. 사무실을 실제 사업장으로 활용할 수 있는지, 향후 매각이나 임대가 원활할지도 중요한 판단 기준이다.

땅집고옥션은 소상공인과 중소기업이 경매와 NPL 시장을 통해 사무실·공장·점포 등을 마련할 수 있도록 '힘내세요 사장님' 프로젝트를 진행하고 있다. 신지안 땅집고옥션 이사는 "경매 물건의 가격뿐 아니라 권리관계와 자금 조달 조건을 함께 검토해야 한다"며 "특히 채권 활용 방식은 거래 구조에 따라 필요 자금과 비용이 달라지는 만큼 사전 분석이 중요하다"고 말했다. /sh0293@chosun.com