[땅집고] 대방건설이 경기 양주 옥정신도시의 마지막 민간분양 택지에서 주거용 오피스텔 ‘옥정중앙역 디에트르Ⅱ’ 공급에 나선다. 7호선 연장선 초역세권 입지와 옥정 최초의 실내형 발코니 도입 등 상품성 등을 장점으로 내세우는 단지다. 반면 아파트 분양가를 상회하는 가격 책정과 오피스텔 특유의 세금 부담 등 실질적인 리스크 요인로 인해 수요자들의 반응이 엇갈리고 있다.

16일 분양업계에 따르면 ‘옥정중앙역 디에트르Ⅱ’는 지하 5층~지상 최고 49층, 18개 동 규모의 아파트 2807가구, 오피스텔 853실 등 총 3864가구 대형 복합단지 내에 들어서는 주거용 오피스텔이다. 119㎡(이하 전용면적) 단일 면적으로, OA·OB·OC 등 3개 타입, 총 853실 규모로 조성된다.

청약은 이달 19일과 20일 양일간 진행하며, 26일 당첨자 발표를 거쳐 28~29일 정당계약을 체결한다. 청약통장 가입 여부나 주택 소유 여부와 관계없이 전국 만 19세 이상이면 누구나 청약할 수 있으며, 재당첨 제한 및 실거주 의무가 적용되지 않는다.

이 단지의 가장 큰 특징은 교통 여건이다. 단지 바로 앞에 서울지하철 7호선 연장선인 옥정~포천 광역철도 201정거장이 들어설 예정으로, 역과 단지를 잇는 지하 직결 연결통로 협약이 추진됐다. 가칭은 옥정중앙역이며, 2030년 12월 완공을 목표로 한다. 향후 덕정옥정선 개통 시 GTX-C 노선이 지나는 덕정역까지 한 정거장으로 연결된다. 남측에는 중심상업지구가, 동측에는 옥정호수공원이 맞닿아 있다.

상품성 면에서는 ‘건축법 시행령’상 노대등 면적 기준을 활용해 옥정신도시 최초로 약 4~6평 규모의 실내형 발코니 설계를 적용했다. 이에 따라 아파트 84㎡와 유사한 실사용 면적을 확보했으며, 방 3개·욕실 2개·드레스룸·팬트리 구조로 설계한다. 아파트 입주민과 공유하는 6레인 실내수영장, 피트니스센터, 골프라운지 등 대형 커뮤니티 시설과 호실당 1.72대의 주차 공간을 갖췄다.

◇아파트보다 3천 비싼 5.9억 분양가…오피스텔 환금성 한계 우려

장점만큼 단점도 명확하다. 청약 ‘가격 경쟁력’에 대한 지적이 나온다. 최저 4억9000만원대부터 최상층 다락 세대는 최고 8억1000만원대다. 최상측 공급세대가 매우 적은 7억~8억대 펜트하우스 타입을 제외하면 이 오피스텔의 평균 분양가는 약 5억9500만원 선이다.

아파트 84㎡ 타입의 평균 분양가인 약 5억6600만원을 웃돌고 주변 아파트 시세보다 비싸다. 인근 ‘e편한세상 옥정어반센트럴’ 84㎡는 지난달 4억3800만원에 거래됐다. ‘양주옥정신도시1차대방노블랜드더시그니처’ 같은 평형도 지난 14억 5억7700만원에 거래됐다.

시세 대비 당장 눈에 보이는 ‘안전마진’이 부족하다는 평가가 따른다. 앞서 올 4월 진행한 같은 단지 아파트 1순위 청약에서도 비싼 분양가로 인해 평균 경쟁률 0.84대 1로 무더기 미달이 발생했다.

오피스텔이라는 상품적 특성에 따른 감가상각과 세금 부담도 감안해야 한다. 아파트 취득세율이 1~3% 수준인 것과 달리, 오피스텔은 취득세율이 지방교육세·농어촌특별세를 포함해 4.6%로 높다. 분양가 6억원을 기준으로 취득세만 약 2700만원이 발생하는 셈이다. 또한 주거용으로 사용할 경우 주택수에 합산해 양도소득세나 종합부동산세 등 보유·처분 시 세법상 불이익을 받을 수 있다.

아울러 최고 49층의 고밀도 대단지로 조성하는 만큼 높은 용적률로 인한 답답함, 아파트 주민과의 커뮤니티 시설 공유에 따른 혼잡도 증가 가능성도 고려 요소다. 지하철역 직결 연결통로 및 상권 활성화 등은 지자체 협의 및 완성까지 시차가 존재하는 변수다.

분양업계에서는 청약 규제가 없고 실내형 발코니와 대형 커뮤니티, 7호선 초역세권이라는 점에서 랜드마크 실거주를 노리는 수요에겐 매력적일 수 있지만, 아파트 대비 시세 상승 탄력이 낮고 취득세 부담이 큰 오피스텔 특성상, 단기 시세 차익이나 투자 목적으로는 아쉬울 수 있다고 보고 있다. /pkram@chosun.com