[땅집고] 과거 부동산 개발에서 친환경 기술과 ESG 환경 요소는 인허가를 위한 보완 수단이나 추가 비용으로 인식됐습니다. 그러나 탄소중립 시대가 본격화하면서 친환경은 더 이상 단순한 비용이 아닙니다. 운영비를 절감하고 개발 수익성과 장기 자산가치를 높이는 핵심 경쟁력으로 떠올랐습니다.

도심복합개발에서 ‘E’(Environment)의 본질은 환경적 가치를 경제적 성과로 연결하는 데 있습니다. 고효율 친환경 기술은 운영비와 유지관리비를 낮추고, 사업 여건에 따라 녹색금융을 통한 금융비용 절감과 건축기준 완화같은 인센티브를 기대할 수 있습니다. 친환경 요소를 얼마나 정교하게 기획하고 설계하느냐가 사업성과 장기 자산가치를 좌우하는 시대가 열리고 있습니다.

◇친환경 설계가 결국 자산가치 올린다

친환경 주거 단지는 입주민 만족도와 자산가치를 함께 높이는 수단입니다. 제로에너지건축물(ZEB)과 고효율 패시브 기술이 대표적입니다. 고성능 단열, 건축물일체형 태양광(BIPV), 지열 시스템 등을 적절히 적용하면 에너지 소비를 줄이고 냉난방비와 관리비 부담을 낮출 수 있습니다. 이는 주민의 실질적인 가처분소득을 높이고 장기적인 주거 안정에도 기여합니다.

옥상 녹화·빗물 재활용·생태공간 조성 등 그린 인프라는 도시 열섬 현상을 완화하고 쾌적한 주거환경을 만듭니다. 이러한 환경적 성능과 공간의 질은 단지의 경쟁력을 높이며, 장기적으로 건축물의 브랜드 가치와 재판매 가치(Resale Value)에도 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

친환경 성능은 금융시장에서도 중요한 경쟁 요소입니다. 녹색건축인증과 제로에너지건축물 인증 등 사업에 적합한 인증을 확보하면 금융기관의 녹색금융 상품이나 관련 정책금융 활용 가능성을 검토할 수 있습니다. 다만 실제 금리 우대와 자금 조달 조건은 금융기관의 심사 기준과 사업별 요건에 따라 달라집니다.

친환경 설계는 초기 투자비만으로 평가해서는 안 됩니다. 초기 공사비와 에너지 절감액, 유지관리비, 금융비용, 인증 취득 비용 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 반대로 에너지 성능이 낮은 건축물은 향후 규제 강화와 운영비 상승, 시장 선호 변화에 따른 가치 하락 위험에 노출될 수 있습니다. 곧 부동산 시장에서는 친환경 성능이 자산 경쟁력을 결정하는 중요한 기준이 될 것입니다.

◇공공과 주민이 함께 만드는 E-밸류체인

친환경 개발의 핵심은 환경적 성과가 사업성과 주민 편익으로 이어지는 선순환 구조를 만드는 데 있습니다. 지자체는 온실가스 감축과 기후 대응력을 높이고, 주민은 관리비 절감과 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있습니다. 사업자는 에너지 효율 개선과 금융 조달 조건의 최적화, 적용 가능한 건축기준 완화 등을 통해 사업성을 높일 수 있습니다.

특히 친환경 설계와 용적률 인센티브를 연계하면 추가 개발 가능성을 검토할 수 있으며, 이를 통해 확보한 추가 면적이 분양·임대 수익으로 이어져 사업 수지 개선에도 기여합니다. 다만 인센티브는 관련 법령과 지자체 기준, 사업 유형이나 적용 요건에 따라 달라지므로 사업 초기부터 면밀한 검토가 필요합니다.

서울시의 녹색건축물 설계기준은 일정 요건을 충족한 건축물에 대해 용적률과 높이 제한 등 건축기준 완화를 적용할 수 있도록 규정합니다. 제로에너지건축물 인증과 녹색건축인증 등은 이러한 제도적 혜택을 검토할 때 중요한 요소입니다. 다만 인증 취득만으로 모든 사업에 동일한 인센티브가 자동 적용되는 것은 아닙니다.

따라서 도심복합개발은 기획 단계부터 친환경 성능 목표와 적용 가능한 인센티브를 함께 설정해야 합니다. 생태면적률, 녹지 및 빗물 관리, 에너지 성능 등을 통합적으로 검토하고, 인허가 기준과 공공기여 요건을 연계해야 합니다. 친환경 설계를 초기부터 사업계획에 반영할수록 설계 변경에 따른 비용과 사업 지연 위험을 줄이고 사업성과 환경적 가치를 함께 확보할 가능성이 높아집니다.

이제 친환경은 도심복합개발의 부가 요소가 아니라 사업성과 지속가능성을 완성하는 핵심 동력입니다. 중요한 것은 환경 보호라는 당위성에 머무르지 않고, 친환경 기술과 공공 인센티브, 녹색금융, 주민 편익을 유기적으로 연결하는 것입니다.

기획 단계부터 이런 요소를 통합해 설계한다면 친환경은 비용을 넘어 실질적인 수익과 자산가치를 창출하는 전략이 될 수 있습니다. 공공과 주민, 사업자가 함께 가치를 나누는 ‘E-밸류체인’의 구축이야말로 미래형 도심복합개발의 경쟁력을 결정할 것입니다.

다음 회차에서는 ESG의 두 번째 축인 ‘S’(Social)를 중심으로 세대 통합형 코리빙과 공유 커뮤니티 전략을 살펴보겠습니다. /ceo@soomokurban.kr