[땅집고] 땅집고옥션이 오는 10월 19~22일 입찰을 진행하는 서울 상가 경매 물건 중 유망한 물건으로 광진구 중곡동 '플러스홈' 1층(전용 26.2㎡·7.9평·2025타경51390) 등 5개 건물 대표 물건을 선정했다.

땅집고옥션은 자체 개발한 만능검색기 기능을 이용해 송파구 거여동, 광진구 중곡동, 중랑구 신내동, 강남구 논현동 등 서울 주요 지역 1층 상가 중 감정가의 41~51%까지 내려온 물건 5건을 최종 추려냈다. 같은 건물에 물건이 몰린 곳도 있어 건물별 대표 물건만 골랐다.

땅집고옥션은 이처럼 자체 검색 필터를 이용해 원하는 지역·유찰 횟수·시세 대비 입찰가 수준·권리 안전 여부 등을 원하는 대로 정밀하게 골라낼 수 있다. 땅집고옥션이 개발한 '만능검색'이 이 과정을 클릭 몇 번으로 해결한다.

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경매 투자에서 가장 경계해야 할 것은 감정가 착시이지만, 상가는 그 착시가 특히 크다. 상가 가격은 결국 월세가 정하기 때문에 '감정가의 반값'이라는 숫자만으로는 투자 가치를 판단할 수 없다. 땅집고옥션은 최저가에서 보증금을 뺀 금액을 1년치 월세로 나눈 수익률로 5건을 비교했다. 다만 실제 월세가 확인되는 물건은 5건 중 1건뿐이고, 나머지는 추정이거나 가정이다. '반값이면 남는 것 아니냐'는 질문이 가장 많지만, 월세 근거가 없는 반값 상가는 반값이어도 비쌀 수 있다는 게 땅집고옥션의 설명이다.

땅집고옥션이 선정한 5개 건물 대표 물건 중 가장 눈길을 끌어 '오늘의 추천 물건'으로 뽑힌 곳은 서울 광진구 중곡동 '플러스홈' 1층(2025타경51390)이다. 매각기일은 10월 19일이며 서울동부지법에서 입찰이 진행된다.

이 물건은 2014년 사용승인된 5층 건물의 1층으로, 7호선 중곡역 남동쪽 인근에 있다. 전용 26.2㎡(7.9평) 규모이며 대지가 6m·4m 도로가 만나는 모퉁이에 자리 잡고 있다.

감정가는 2억 4800만원이다. 세 번 유찰돼 10월 19일 최저가가 1억 2698만원(감정가의 51%)까지 내려왔다. 같은 사건의 다른 1층 호실(35.55㎡)이 9월 7일 2억 3670만원에 낙찰됐는데, 평당으로 비교하면 이 물건의 최저가는 그 낙찰가의 약 73% 수준이다. 광진구 상가의 최근 1년 매각가율은 78.3%다.

월세 근거가 확인되는 5건 중 유일한 물건이다. 법원 현황조사상 임차인이 보증금 1000만원, 월세 60만원에 애견미용실을 운영 중이다. 지금 조건 그대로 재계약한다고 가정하면 최저가 기준 연 수익률은 6.2%다(추정·세전). 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 떠안지 않는다. 현재 월세는 주변 1층 매물 평균의 약 69% 수준으로 낮게 잡혀 있다. 다만 현황조사서에 점유 범위 진술이 엇갈려 있어 현장 확인이 필요하다. 취득세는 4.6%를 가정한 세전 추정으로 약 584만원이다.

땅집고옥션은 "반값 상가 5건 중 숫자로 설명되는 물건은 플러스홈 하나"라며 "나머지는 월세부터 확인하고, 확인이 안 되면 패스해야 한다"고 설명했다. 입찰가 상한은 같은 사건 다른 호실의 낙찰 수준과 현재 월세 기준 수익률을 함께 놓고 정하는 것이 안전하다는 게 땅집고옥션의 조언이다.

땅집고옥션은 이밖에 오는 10월 19~22일 입찰을 진행하는 서울 상가 추천 물건으로 ▲서울 송파구 거여동 우성르보아위례 1층(2025타경246·최저가 7억 2704만원) ▲서울 송파구 거여동 아피체 1층(2025타경51460) ▲서울 강남구 논현동 펜트힐루논현 1층(2025타경102345·최저가 전용 평당 1억 1603만원) ▲서울 중랑구 신내동 신내에스케이브이1센터 1층(2025타경13046·2022년 거래가액 대비 최저가 53.5%)을 제시했다. 매각기일은 거여동 두 건이 10월 19일, 신내동이 10월 20일(서울북부지법), 논현동이 10월 22일(서울중앙지법)이다. /sh0293@chosun.com