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[땅집고] 땅집고옥션이 오는 10월 20~22일 서울남부지법에서 입찰을 진행하는 서울 지식산업센터 경매 물건 가장 눈길을 끄는 물건으로 영등포구 양평동 '메타벨리' 5층(전용 15.68㎡·4.7평·2025타경671) 등 6개 건물 대표 물건을 선정했다.

땅집고옥션은 자체 개발한 만능검색기 기능을 이용해 가산·구로·등촌·양평동 등 서울 주요 지식산업센터 중 최저가 9040만원~7억 6000만원대 물건 6건을 최종 추려냈다. 사무실 월세 대신 지식산업센터 매입을 고민하는 대표들이 눈여겨볼 만한 물건들이다.

땅집고옥션은 이처럼 자체 검색 필터를 이용해 원하는 지역·유찰 횟수·시세 대비 입찰가 수준·권리 안전 여부 등을 원하는 대로 정밀하게 골라낼 수 있다. 땅집고옥션이 개발한 '만능검색'이 이 과정을 클릭 몇 번으로 해결한다.

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지식산업센터 경매에서는 감정가 착시가 유독 크다. 감정가가 분양가 수준으로 잡혀 있어 '감정가 대비 몇 %'라는 숫자가 실제 가격 매력을 보여주지 못하기 때문이다. 법원 통계상 최근 1년 매각가율은 금천구 54.3%, 구로구 61.8%, 강서구 65.4%, 영등포구 75.8%로 지역마다 크게 다르다. 땅집고옥션은 그래서 지식산업센터 경매에서 가장 믿을 만한 기준은 같은 건물 낙찰가라는 설명이다. 이렇게 보면 감정가 대비 가장 싸 보이는 물건이 가장 싼 물건은 아니다.

땅집고옥션이 선정한 6개 건물 대표 물건 중 '오늘의 추천 물건'으로 뽑힌 곳은 서울 영등포구 양평동 '메타벨리' 5층(2025타경671)이다.

이 물건은 5호선 양평역 남동쪽의 아파트·오피스텔이 섞인 주상지대에 있는 2023년 준공 건물이다. 전용 15.68㎡(4.7평) 초소형이다. 매각기일은 10월 20일이다.

감정가는 3억 2100만원으로 전용 평당 6768만원 수준이다. 같은 건물 매매 6건이 3억 1700만~3억 2000만원에 이뤄져 분양가 수준 거래로 보인다(추정). 이 물건은 다섯 번 유찰돼 최저가가 1억 519만원까지 내려왔다. 감정가의 33% 수준이지만 평당가로 환산하면 최저가도 전용 평당 2218만원이다. 인근 지식산업센터의 최근 낙찰가는 평당 1200만~1960만원이어서, 감정가 대비 33%라는 숫자만큼 싼 물건은 아니다.

여기에 같은 건물 12개 호실이 동시에 경매에 나와 있고 공실이다. 다섯 번 유찰은 시장이 이 가격을 받아들이지 않았다는 신호로 읽힌다. 대항력 있는 임차인은 없고 점유는 미상이다. 청구금액이 같은 사건 최저가 합계보다 커서 취하 가능성은 낮아 보인다(추정). 임대 수요를 확인하기 전에는 숫자만 보고 들어갈 물건이 아니라는 게 땅집고옥션의 판단이다.

비교 대상 중 눈길을 끄는 물건도 있다. 강서구 등촌동 '아너비즈타워' 7층(2025타경809)은 최저가가 7억 6288만원으로 같은 건물 7층 낙찰 단가와 약 99% 수준이다. 이름에는 가양역이 붙었지만 감정평가서 기준 입지는 9호선 증미역 북서쪽 인근이다.

땅집고옥션은 "감정가 대비 비율로 고르면 메타벨리, 같은 건물 낙찰가로 고르면 아너비즈타워"라며 "월세를 받을 생각이라면 임대 근거가 있는 하우스디와이즈타워부터 확인해야 한다"고 설명했다. 하우스디와이즈타워는 신고된 임대 조건(보증금 500만원·월 60만원)을 기준으로 연 수익률이 8.4%(추정·세전)에 달한다. 입찰가 상한은 인근 낙찰 평당가(1200만~1960만원)를 기준으로 정하는 것이 안전하다는 게 땅집고옥션의 조언이다.

땅집고옥션은 이밖에 오는 10월 20~22일 입찰을 진행하는 서울 지식산업센터 추천 물건으로 ▲서울 강서구 등촌동 아너비즈타워 7층(2025타경809·최저가 7억 6288만원) ▲서울 구로구 구로동 삼성아이티밸리 5층(2026타경3988·최저가 6억 8480만원) ▲서울 강서구 등촌동 데시앙플렉스 11층(2025타경13545·최저가 2억 4640만원) ▲서울 금천구 가산동 에스케이트윈테크타워 7층(2025타경13902·최저가 5억 720만원) ▲서울 금천구 가산동 하우스디와이즈타워 13층(2025타경11238·최저가 9040만원)을 제시했다. /sh0293@chosun.com