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[땅집고] 땅집고옥션이 오는 10월 19~23일 입찰을 진행하는 서울 아파트 경매 물건 중 가장 유망한 물건으로 강서구 '마곡나루경남'(전용 84㎡·25.5평·2024타경130525) 등 7개 물건을 선정했다.

땅집고옥션은 자체 개발한 만능검색기 기능을 이용해 강서·구로·관악·서초·양천·노원·강동 등 서울 주요 지역 아파트 중 국민평형 실수요 물건부터 방배·목동 대형, 상계주공 재건축, 강동 초소형 특수물건까지 최저가 8000만원대~22억원대 물건 7건을 추려냈다.

땅집고옥션은 이처럼 자체 검색 필터를 이용해 원하는 지역·유찰 횟수·시세 대비 입찰가 수준·권리 안전 여부 등을 원하는 대로 정밀하게 골라낼 수 있다. 땅집고옥션이 개발한 '만능검색'이 이 과정을 클릭 몇 번으로 해결한다.

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경매에서 최저가는 입찰 시작가일 뿐 실제 낙찰가와는 다르다. 실거래가가 최저가보다 클수록 그리고 실거래가 최근일수록 안전마진이 커진다는 게 땅집고옥션의 설명이다. 이번 7건 가운데 국민평형 3건(마곡나루경남·구로 우리유앤미·관악산휴먼시아)과 목동 부영그린타운3차는 최저가가 최근 실거래가의 73~77% 수준이다. 반면 방배 '라빌레뜨'는 비교할 실거래가가 2017년 거래뿐이어서 가격 격차 자체가 큰 의미를 갖기 어렵다.

땅집고옥션이 선정한 7개 추천 물건 중 '오늘의 추천 물건'으로 뽑힌 곳은 서울 강서구 '마곡나루경남'(2024타경130525)이다. 매각기일은 10월 22일이다.

이 물건은 9호선과 공항철도가 지나는 마곡나루역 역세권에 있고, 마곡 R&D 단지 배후 주거지로 수요가 안정적이다. 전용 84㎡ 표준 구조여서 환금성도 좋다. 이번 추천 세트 가운데 안전성과 안전마진을 동시에 갖춘 물건으로 평가된다.

감정가는 9억 5300만원이다. 최저가는 7억 6200만원으로 감정가의 80% 수준이다. 이 감정가는 2024년 시점 값이어서 현재 실거래가보다 낮게 잡혀 있다. 2026년 9월 실거래가는 10억 5000만원이다. 최저가는 이 실거래가의 73% 수준으로 약 3억원 낮고, 호가는 13억원에 형성돼 있다.

권리관계도 깔끔하다. 임차인의 전입일(2024년 8월 26일)이 말소기준권리(2017년 3월 15일)보다 늦어 대항력이 없다. 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원이다. 조회수는 313회로 관심이 높다. 땅집고옥션은 강서구 아파트 매각가율 85%와 조회 313회를 감안해 낙찰가를 8억 5000만~9억 3000만원 수준으로 내다봤다. 실거래가 대비 81~89% 수준으로 실거래가 아래에서 안전마진이 남는다.

땅집고옥션은 "실거래가보다 약 3억원 낮은 가격에 대항력 없는 임차인뿐이어서 이번 주 7건 중 가장 안전한 물건"이라며 "다만 재진행 물건이고 감정 시점이 1년 이상 지난 데다 점유 관계도 확인되지 않은 만큼 입찰 전 최근 실거래 재확인과 명도 계획은 필수"라고 설명했다.

땅집고옥션은 실수요 국민평형 라인으로 구로 '우리유앤미'와 관악 '관악산휴먼시아'도 꼽았다. 두 물건의 최저가는 각각 5억 2500만원(실거래가 6억 7800만원의 77%), 5억 8400만원(실거래가 7억 6500만원의 76%)이다. 관악산휴먼시아는 대항력 없는 임차인 물건이다.

땅집고옥션은 이밖에 오는 10월 19~23일 입찰을 진행하는 서울 아파트 추천 물건으로 ▲서울 구로구 우리유앤미(2026타경3063·전용 25.5평(84㎡)·최저가 5억 2500만원) ▲서울 관악구 관악산휴먼시아(2025타경103555·전용 25.7평(84㎡)·최저가 5억 8400만원) ▲서울 서초구 방배동 라빌레뜨(2025타경103336·전용 61.6평·최저가 22억 8800만원) ▲서울 양천구 목동 부영그린타운3차(2025타경10477·전용 27.1평·최저가 11억 6000만원) ▲서울 노원구 상계주공3단지(2023타경107965·전용 9.8평·최저가 3억 5200만원) ▲서울 강동구 길동 강동큐브(2025타경51702·전용 3.8평·최저가 8128만원)를 제시했다. /sh0293@chosun.com