인공지능(AI) 기반 경매정보 플랫폼 땅집고옥션(▶바로가기)이 개발한 ‘만능검색’ 시스템을 통해 전국 법원에서 입찰하는 경매 물건 중 알짜 정보만 골라 여러분에게 매일 배달합니다. 만능검색은 클릭 몇 번으로 전국 모든 경매 물건 가운데 내가 원하는 시점, 지역만 선택하면 수익성과 안정성이 높은 물건을 자동 추천하는 국내 최초의 서비스입니다.

[땅집고] 땅집고옥션이 오는 10월 12~15일 인천지방법원에서 입찰을 진행하는 인천 아파트 경매 물건 중 가장 유망한 물건으로 계양구 작전동 '온누리베일리' 4층(전용 73.6㎡·22.3평·2026타경501830) 등 10개 물건을 선정했다.

땅집고옥션은 자체 개발한 만능검색기 기능을 이용해 연수구·계양구·남동구·중구·서구·부평구·미추홀구 등 인천 주요 지역 아파트 중 전용 18~25평 소형·국민평형 가운데 가격 메리트를 갖춘 최저가 1억~2억대 알짜 물건 10건을 최종 추려냈다. 구별로는 연수구·계양구·남동구가 각 2건, 중구·서구·부평구·미추홀구가 각 1건이다.

땅집고옥션은 이처럼 자체 검색 필터를 이용해 원하는 지역·유찰 횟수·시세 대비 입찰가 수준·권리 안전 여부 등을 원하는 대로 정밀하게 골라낼 수 있다. 땅집고옥션이 개발한 '만능검색'이 이 과정을 클릭 몇 번으로 해결한다.

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1억~2억대 아파트 경매는 '위험해 보이는 표시'가 만드는 착시도 못지않게 경계해야 한다. 이 가격대는 자금 부담이 작아 경매 초보자가 가장 많이 몰리는 구간이다. 땅집고옥션은 입찰 전 두 가지를 먼저 확인해야 한다고 강조했다. 첫째는 임차인이 있는지, 있다면 낙찰자가 보증금을 떠안는지 여부다. 둘째는 청구금액이 최저가보다 훨씬 작지 않은지다. 청구금액이 작으면 채무자가 빚을 갚고 경매를 멈출 수 있기 때문이다. 인천지방법원은 유찰 1회마다 최저가를 30%씩 낮춰 1회 유찰이면 감정가의 70%, 2회 유찰이면 49%가 된다. 다만 감정가 대비 비율만으로는 실제 할인 폭을 알 수 없어 같은 단지·같은 평형·같은 층의 최근 실거래가와 반드시 비교해야 한다.

땅집고옥션이 선정한 10개 추천 물건 중 가장 눈길을 끌어 '오늘의 추천 물건'으로 뽑힌 곳은 인천 계양구 작전동 '온누리베일리' 4층(2026타경501830)이다. 매각기일은 10월 12일, 입찰 법원은 인천지방법원 본원이다.

이 물건은 계양구 작전동 858-11에 위치한 11층 건물의 4층으로, 전용 73.6㎡(22.3평) 구조다. 작전역 인근에 자리 잡고 있다. 감정가는 3억 800만원이다. 두 차례 유찰돼 최저가가 1억 5092만원(감정가의 49%)까지 내려왔다. 두 번이나 유찰된 이유는 가격이 아니라 표시 때문으로 보인다. 임차보증금이 4억 2000만원으로 감정가보다 큰 이른바 '깡통전세' 물건인 데다, 임차인이 2021년 9월 전입해 2023년 10월 임차권등기를 마치고 HUG가 그 채권을 넘겨받은 사건이어서다. 그러나 HUG가 말소 동의 확약서를 제출해 매각물건명세서에는 '낙찰자 인수 없음'으로 적혀 있다. 표시만 보고 물러난 입찰자들 덕분에 최저가가 감정가의 절반 아래로 내려온 셈이다.

시세는 신중하게 봐야 한다. 같은 22.3평 거래는 2024년 6월 3억 1000만원 한 건으로 2년이 지났고, 2026년 거래는 19.8평 5층 2억 2000만원, 19.5평 4층 2억 2000만원 두 건뿐이다. 이 거래의 평당가(1114만원)로 본건 22.27평을 환산하면 약 2억 4800만원이다. 이 보수적 기준으로도 최저가는 61% 수준이다. 9월 호가는 22.5평 10층이 3억 5000만원으로 호가 기준으로는 최저가가 43%까지 내려가지만, 같은 평형 거래가 2년 전 한 건뿐이어서 참고용으로만 봐야 한다.

취하 가능성은 사실상 없다. 청구금액이 4억 2000만원으로 최저가의 2.8배에 달해 채무자가 갚고 경매를 멈출 수 있는 구조가 아니다. 조회수는 6회에 그친다. 약점도 분명하다. 같은 평형의 최근 실거래가가 없어 시세를 평당가 환산으로 추정해야 하고, 점유관계가 미상이라 현장 확인이 필요하다. 임차보증금 4억 2000만원이 걸린 사건이어서 배당 절차가 복잡할 수 있는 만큼 입찰 전 매각물건명세서의 확약서 문구를 직접 읽어봐야 한다.

땅집고옥션은 "'HUG 임차권 인수조건 변경' 표시만 보고 피한 입찰자가 많았다는 점이 두 번 유찰의 이유"라며 "매각물건명세서에서 확약서 문구를 직접 확인한 입찰자에게만 열리는 가격"이라고 설명했다. 입찰가 상한은 땅집고옥션에서 사건번호 2026타경501830으로 검색해 AI 예상 낙찰가를 확인한 뒤 정하는 것이 안전하다는 게 땅집고옥션의 조언이다.

땅집고옥션은 온누리베일리와 함께 비교해 볼 물건으로 부평구 '일신주공'(2025타경510651) 13층 18.1평을 꼽았다. 감정가 2억 5000만원에서 1회 유찰돼 최저가가 1억 7500만원인 이 물건은 단지 거래가 활발해 기준을 잡기 쉽다. 8월 15층 2억 6000만원 거래를 기준으로 최저가는 67%, 여러 거래의 중간값(약 2억 4500만원) 기준으로도 71%다. 감정가가 8월 실거래가보다 낮아 시세를 따라가지 못한 물건이라는 평가다. 다만 장기미진행 표시가 있는 부동산강제경매 물건이다.

땅집고옥션은 이밖에 오는 10월 12~15일 입찰을 진행하는 인천 아파트 추천 물건으로 ▲인천 중구 하늘도시우미린2단지(2025타경513815·전용 25.6평·최저가 2억 6740만원) ▲인천 연수구 옥련동 현대2차(2025타경1771·전용 25.6평·최저가 2억 4990만원) ▲인천 계양구 작전동 현대(2025타경513485·전용 25.7평·최저가 2억 3940만원) ▲인천 서구 검단우림필유(2025타경1856·전용 25.7평·최저가 2억 790만원) ▲인천 남동구 구월동 마커스(2025타경511363·전용 19.0평·최저가 1억 8620만원) ▲인천 부평구 일신주공(2025타경510651·전용 18.1평·최저가 1억 7500만원) ▲인천 미추홀구 도화동 뉴더웰(2025타경507927·전용 21.4평·최저가 1억 7500만원) ▲인천 연수구 옥련동 백산(2025타경508359·전용 18.1평·최저가 1억 5890만원) ▲인천 남동구 남촌동 풍림(2025타경503644·전용 18.1평·최저가 1억 5680만원)을 제시했다. /sh0293@chosun.com