[땅집고] 요즘 도시의 가치를 평가하는 기준이 달라지고 있습니다. 과거 도시정비사업이 용적률을 높이고 노후 건축물을 새롭게 바꾸는 등 물리적 개발과 단기적인 사업성에 집중했다면, 이제는 환경·사회·거버넌스를 종합적으로 고려하는 ESG가 도시개발의 중요한 기준으로 자리잡고 있습니다.

특히 저출생과 고령화, 기후변화, 주거환경의 질적 변화가 동시에 진행되는 지금, 도심복합개발에 ESG를 접목하는 것은 선택이 아니라 지속 가능한 도시를 만들기 위한 필수 조건이 되고 있습니다.

앞으로 4회에 걸쳐 도심복합개발과 ESG 관계를 살펴보고자 합니다. 이번 회차에서는 왜 지금 도심복합개발에 ESG가 필요한지, 그리고 ESG가 개발사업의 가치와 사업성에 어떤 영향을 미치는지 얘기하겠습니다.

◇부동산 개발에도 ESG 요구하는 시대

글로벌 자본시장과 도시 정책의 흐름은 이미 기업을 넘어 부동산 개발 사업에도 ESG를 요구하고 있습니다.

먼저 ‘E’(Environmental)는 기후변화와 에너지 문제에 대응하는 개발을 의미합니다. 건축물의 에너지 효율을 높이고 탄소 배출을 줄이며, 녹지와 친환경 공간을 확대하는 것은 이제 선택적인 설계 요소가 아니라 도시의 지속 가능성을 결정하는 중요한 기준이 되고 있습니다.

‘S’(Social)는 사람이 중심인 도시를 만드는 것입니다. 도심복합개발은 단순히 주택을 공급하는 사업이 아니라 주거·업무·상업·문화·공공공간을 복합적으로 구성하는 만큼, 다양한 세대와 계층이 함께 살아갈 수 있는 공간을 만들어야 합니다. 고령화와 1~2인 가구 증가, 돌봄과 커뮤니티 수요에 대응하는 공간 설계 역시 중요한 사회적 가치가 되는 것입니다.

‘G’(Governance)는 복잡한 이해관계를 조정하는 투명한 의사결정 구조입니다. 도심복합개발은 사업시행자와 토지등소유자, 주민, 공공기관, 금융기관 등 다양한 주체가 참여하기 때문에 사업 과정에서의 정보 공개와 합리적인 의사결정, 공정한 이익 배분은 사업에 대한 신뢰를 확보하는 핵심 요소입니다.

결국 ESG는 환경·사회·제도라는 서로 다른 영역의 이야기가 아니라, 도시개발의 지속 가능성과 사업의 안정성을 동시에 높이는 종합적인 개발 전략이라고 할 수 있습니다.

◇사업성과 자산가치 향상시키는 ESG

궁극적으로는 사업의 안정성과 자산의 장기적인 가치를 높이는 것과 연결되기 때문에 도심복합개발에서 ESG가 중요한 이유는 단순히 ‘좋은 도시’를 만드는 데 있지 않습니다.

첫째는 자금조달에 따른 경쟁력 강화입니다. 대규모 도심개발사업은 금융조달이 사업의 성패를 좌우합니다. 투자자와 금융기관이 사업의 안정성뿐만 아니라 환경과 사회적 책임, 의사결정 구조 등을 종합적으로 바라보게 되면서 ESG는 금융 시장과 개발 사업을 연결하는 중요한 기준이 되고 있습니다. ESG 요소를 개발 초기부터 반영하면 사업 리스크를 줄이고 금융기관이나 투자자와의 신뢰를 높이는 기반이 될 수 있습니다.

둘째는 장기적인 자산 가치 향상입니다. 에너지 효율이 높고 쾌적한 주거환경을 갖추며, 커뮤니티와 생활편의시설이 잘 조성된 공간은 시간이 지날수록 경쟁력을 갖게 됩니다. 여기에 투명한 운영과 관리가 더해진다면 단순히 준공 시점의 분양가만을 높이는 것이 아니라 장기적인 임대수익과 자산가치를 만들어낼 수 있습니다.

셋째는 사업 추진 과정에서 사회적 갈등을 줄여가는 것입니다. 도심복합개발은 수많은 이해관계가 얽혀 있어 사업 과정에서 갈등이 발생하기 쉽습니다. 주민과 사업시행자, 공공이 개발 목표와 이익을 공유하고 의사결정 과정을 투명하게 운영한다면 사업에 대한 예측 가능성과 신뢰를 높일 수 있습니다. 이는 결과적으로 사업 추진의 불확실성을 줄이고 개발 속도를 높이는 기반이 됩니다.

◇ESG는 새로운 과제이자 기회도 제공

앞으로의 도심복합개발은 더 많이 짓는 것만으로 평가받기 어려울 것입니다. 얼마나 효율적으로 에너지를 사용하고 탄소를 줄였는가, 다양한 세대가 얼마나 편리하게 생활할 수 있는가, 지역사회와 어떤 관계를 형성하는가, 사업 과정에서 이해관계자 의견을 얼마나 투명하게 반영했는지가 함께 평가받게 될 것입니다.

이러한 변화는 개발사업자에게 새로운 과제를 던지는 동시에 기회도 제공하게 됩니다. ESG를 단순한 규제나 비용으로 바라보면 사업 부담으로 볼 수 있지만 오히려 개발 초기 단계부터 상품기획, 도시설계, 건축계획, 금융조달, 운영관리까지 하나의 개발 전략으로 연결한다면 사업성과 자산가치를 높이는 경쟁력이 되어 사업의 특징적이고 매력적인 방향성을 만들고, 효율적 개발로 더 많은 이익을 낼 수 있습니다.

결국 ESG는 도심복합개발의 부가적인 요소가 아니라 개발의 방향을 결정하는 새로운 기준으로 볼 수 있습니다. 개발의 양과 속도만을 넘어 도시의 환경적 가치, 사회적 가치, 경제적 가치를 함께 만들어 내는 것으로 앞으로 도심복합개발이 나아가야 할 방향을 제시해 줍니다.

다음 회차에서는 ESG의 첫 번째 축인 ‘E(Environment)’에 집중해 살펴보려고 합니다. 특히 친환경 건축과 탄소저감이라는 환경적 가치가 서울시 도시계획이나 인센티브 전략과 어떻게 연결되고, 이를 통해 도심복합개발의 사업성과 자산가치를 어떻게 높일 수 있는지 구체적으로 살펴보겠습니다. /ceo@soomokurban.kr