[땅집고] 분당신도시 선도지구 재건축 사업이 속도를 내면서 향후 조합원이 부담해야 할 추가분담금에 관심이 커지고 있다. 아직 관리처분계획과 시공사 공사비가 확정되지 않아 정확한 분담금은 나오지 않았지만, 현 시점에서는 동일 평형을 받더라도 수억원의 추가분담금이 발생할 수 있다는 분석이 나온다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “현재 단계에서 분당 선도지구의 확정 추가분담금은 없지만, 기존 동일 평형 이동 시 1억~2억 원 수준의 분담금을 기대하는 것은 다소 낙관적”이라며 “향후 공사비 산정과 비례율 변화에 따라 조합원 부담이 크게 늘어날 수 있다”고 밝혔다.

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◇분당 재건축 84㎡, 분담금만 3~5억

5일 김 소장의 추정에 따르면, 분당 선도지구에서 기존 20평대 소유자가 전용면적 59㎡를 받는 경우 1억5000만원~3억 원, 전용 84㎡로 갈아탈 경우 4억~7억원 수준의 추가분담금이 예상된다. 30평대 소유자가 동일한 전용 84㎡를 받으려면 2억 5000만원~5억원, 전용 102㎡를 받으려면 5억~8억원을 부담해야 할 것으로 추산됐다. 40평대 이상 대형 평형 소유자가 전용 84㎡로 평형을 줄여 이동할 경우 분담금이 거의 없거나 수억원을 환급받을 수 있지만, 대형 평형(전용 135㎡ 이상)을 유지하려면 5억~9억원 이상의 분담금이 필요할 것으로 예측됐다.

이 같은 분담금 격차의 핵심 원인으로는 ‘대지지분’과 ‘공사비’가 꼽힌다. 김 소장은 “같은 전용 84㎡ 아파트라도 대지지분이 12평인 곳과 20평인 곳은 권리가액에서 수억원 차이가 난다”며 “현재 분당권 예상 공사비인 3.3㎡(1평)당 800만~900만원 수준에서 향후 고급화 설계나 공사비 인상으로 도급계약이 1000만~1100만원에 근접할 경우 분담금은 예상보다 1억~2억원 더 늘어날 수 있다”고 설명했다.

◇양지마을 사업성 우수, 목련마을은 천차만별

선도지구로 지정된 4개 구역(양지마을·시범단지·샛별마을·목련마을)별 사업성도 뚜렷한 차이를 보일 전망이다. 이중에서는 양지마을의 사업성을 상대적으로 높게 평가했다.

양지마을은 수내역 인근이라는 입지에 더해 기존 4392가구에서 재건축 후 6839가구로 2447가구가 증가하는 구조다. 일반분양 물량을 확보할 수 있는 만큼 사업성이 상당히 좋은 편이라는 분석이다. 기존 30평대에서 신축 전용 84㎡ 이동 시 분담금은 2억~4억원 수준으로 예상되며, 대지지분이 큰 40평대 이상은 환급 가능성도 열려 있다.

시범단지는 입지 측면에서 분당에서도 최고 수준으로 평가하면서도 평형별 사업성에는 차이가 있을 것으로 전망했다. 시범단지와 S6 결합구역은 재건축 후 6049가구 규모로 계획돼 있다. 김 소장은 기존 84㎡에서 신축 84㎡로 이동할 경우 3억~5억원 정도를 현실적인 분담금 범위로 제시했다.

샛별마을은 재건축 후 5050가구 규모로 확대된다. 입지와 일반분양 가격 측면에서는 경쟁력이 있지만 기존 세대 구성과 대지지분 등의 차이로 양지마을과는 사업성이 다를 수 있다는 분석이다. 김 소장은 30평대에서 신축 84㎡를 받는 경우 3억~5억원 정도를 기준선으로 제시했다.

목련마을은 상대적으로 계산이 복잡하다. 아파트와 빌라 등이 포함된 결합개발 방식으로 추진되면서 주택별 대지지분 차이가 크기 때문이다. 재건축 후 2475가구 규모로 계획돼 있는 만큼 단순한 평균 분담금으로 사업성을 판단하기 어렵다는 설명이다. 김 소장은 대지지분이 큰 빌라나 저밀주택의 경우 분담금이 매우 낮거나 상당한 권리가액을 받을 가능성이 있는 반면, 대지지분이 작은 주택은 수억원의 부담이 발생할 수 있다고 분석했다.

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◇“공사비 오르면 비례율 뚝”…분담금 합친 ‘총원가’ 따져야

향후 분담금의 가장 큰 변수로는 공사비가 꼽힌다. 김 소장은 공사비가 10% 상승하면 비례율이 5~10%포인트 떨어질 수 있다고 분석했다. 이 경우 앞서 제시한 추정 분담금에서 추가로 1억~2억원이 늘어날 가능성도 있다는 것이다. 재건축 사업에서 비례율은 조합원의 권리가액을 결정하는 핵심 지표다.

김 소장은 매수를 검토한다면 매매가에 분담금과 금융비용을 합산한 총원가로 판단해야 한다고 조언했다. 현재 매매가격만 볼 것이 아니라 예상 추가분담금과 이주비 이자 등 금융비용까지 더해야 한다는 것이다. 예컨대 시범단지 84㎡를 22억원에 사고 분담금 4억원, 금융비용 1억원이 들면 실질 투자원가는 약 27억원이다. 그는 총원가가 예상 신축가의 75% 이하면 적극 검토, 75~85%면 선별 접근, 90%에 가까우면 선도지구 프리미엄을 얹어 매수할 이유가 없다고 봤다. /hongg@chosun.com