[땅집고] 배우 서현진이 26억원대 전세 보증금을 떼여 경매를 신청했지만 지난해 절차가 중단됐던 서울 강남구 청담동 고급빌라가 이달 재경매에 돌입한 것으로 확인됐다. 고가 주택 건설업자였던 집주인이 결국 파산하면서 그가 보유한 부동산 3건이 일괄 경매 시장에 나온 결과다.

◇서현진 보증금 26.5억 떼인 청담 고급빌라, 이달 재경매행

땅집고옥션(▶바로가기)에 따르면 이달 6일 서울 강남구 청담동 소재 고급빌라 ‘헤스티아’ 4층이 최저입찰가 14억7129만원에 1회차 경매를 진행한다.

이 주택은 당초 2024년 9월 감정가 28억7363억원에 최초 경매 입찰을 받았던 물건이다. 하지만 응찰자가 없어 세 차례 유찰을 겪었고, 최저입찰가가 14억원대까지 낮아진 4회차 경매 도중 절차가 중단됐다. 그러다 이달 들어 마지막 최저입찰가를 기준으로 다시 경매를 1회차부터 진행하는 것이다.

주목할 만한 점은 해당 주택에 배우 서현진의 26억원대 전세 보증금이 묶여있다는 것. 서현진은 2020년 4월 25억원에 전세 계약을 체결하면서 전세권을 설정해뒀다. 이후 임대차계약을 연장하는 과정에서 2022년 3월 보증금을 1억2500만원 올렸고, 총 26억5000만원을 집주인에게 맡기게 됐다.

하지만 집주인은 전세 계약이 끝난 2024년 4월 서현진에게 보증금을 돌려주지 못했다. 서현진은 같은해 9월 임차권등기명령으로 대항력을 유지하며 보증금 반환을 요구해왔다.

◇고급주택 건설업자던 집주인 결국 파산…보증금 전액 회수 불가

부동산 업계에선 집주인인 이혜진 브르넨 대표가 서울 곳곳에 고급 주택을 건설하면서 자금을 마련하기 위해 이 집을 담보로 대출을 받았는데, 사업이 순탄치 않아 채무를 갚지 못하면서 경매 절차를 밟게 됐다고 분석한다.

이혜진 대표는 ‘브르넨’ 브랜드를 적용해 서울 강남구 일대에서 분양가가 40억~70억원대에 달하는 초고가 주택을 공급해왔다. 청담동 ‘청담브르넨’, 삼성동 ‘브르넨삼성’ 등이다.

대법원 등기부등본에 따르면 이혜진 대표는 서현진이 입주하기 전후로 해당 주택에 대한 담보를 계속해서 제공했다. 채권최고액 기준으로 ▲2018년 J사 39억원 근저당 ▲2019년 J사 13억원 근저당 ▲2022년 B사 18억2000만원 근저당 ▲2023년 다수 저축은행 약 10억원 등이다.

하지만 분양가가 워낙 비싸다보니 단지마다 미분양이 발생했고, 자금을 회수하지 못한 이혜진 대표가 채무를 상환에 실패했다. 주택 시공을 맡았던 건설사에게 공사비도 지급하지 못한 것으로 보인다. 이번에 경매로 등장한 ‘헤스티아’에 2024년 9월 한울건설이 총 16억원을 청구하며 강제 경매를 신청한 이력이 있다.

해당 경매는 4회차를 앞둔 2025년 7월 돌연 중단됐다. 이혜진 대표가 회생 절차를 밟기 위해 법원에 집행정지를 신청해서다. 하지만 결국 지난해 12월 파산 선고를 받았고, 그가 보유했던 부동산 3채가 경매 시장에 재등장하면서 서현진의 전세보증금이 묶여 있던 ‘헤스티아’도 다시 경매를 진행하게 됐다. 나머지 경매 2건은 같은 ‘헤스티아’ 3층 주택과 미분양된 ‘브르넨청담’ 5층이다.

문제는 이 주택이 경매로 새 주인을 찾더라도 서현진이 보증금 26억5000만원을 다 돌려받기 어려울 수 있다는 것. 이미 최저입찰가가 14억원대로 낮아진 상황이라 전액을 회수하기 어려운 구조라서다.

김기현 땅집고옥션 대표는 “서현진이 등기상 최선순위 권리자긴 하지만, 낙찰가에서 경매 비용과 법정 우선채권을 먼저 처리한 뒤 남은 돈으로 서현진에게 배당이 돌아간다”면서 “남은 보증금은 이혜진 대표에게 추가로 받아야 하는데 이미 파산한 만큼 남은 재산에 따라 결과가 갈릴 것으로 보인다”고 했다. /leejin0506@chosun.com