[땅집고] 경기도 과천시. 행정구역상으로는 분명 ‘경기도’에 속하지만, 부동산 시장에서는 오래전부터 ‘서초구 과천동’이라는 별칭으로 불려온 지역입니다. 그만큼 서울 강남권과 생활권이 밀접하게 연결되어 있습니다. 서울 지하철 4호선 하나로 강남 핵심 업무 지구까지 20분대에 이동할 수 있고, 과거에는 전화번호 역시 02 서울 번호를 사용했습니다. 여기에 과천 정부종합청사가 들어서면서 행정고시 출신 고위 공무원들의 주요 거주지로 자리 잡았고, 자연스럽게 교육·상업·생활 인프라 역시 강남권 수준으로 형성됐습니다. 이처럼 과천은 ‘경기도 주소를 단 강남 생활권’이라는 독특한 입지를 오랜 시간 유지해 왔습니다.

과거 과천의 위상은 잠실 재건축과 비교되며 평가되곤 했습니다. 특히 잠실시영 재건축과 비슷한 시기에 시장의 주목을 받으며, 강남권 대체 주거지로서 경쟁력을 입증했습니다. 기성세대에게 과천은 ‘서초 아래의 준강남’이라는 인식이 강하게 남아 있고, 비교적 젊은 세대에게는 최근 몇 년간 한강변 아파트와 ‘마용성(마포·용산·성동)’ 상승세와 비교되는 지역으로 인식되기도 합니다.

이러한 평가의 온도차는 단순한 선호의 문제가 아니라, 정책과 시장 흐름이 복합적으로 작용합니다. 행정수도 이전 논의로 과천의 상징성이 흔들렸던 시기, 그리고 2008년 글로벌 금융위기(서브프라임 사태) 이후 재건축 사업이 장기간 정체됐던 시기가 겹치며 과천은 한동안 상승 동력을 잃었습니다. 이후 시장이 회복되는 과정에서 재건축이 다시 속도를 내면서 지금의 흐름으로 이어지게 됩니다.

지금, 과천은 부동산 시장에서 ‘전환점’을 맞고 있습니다. 2024년 9월부터 2025년 10월까지 과천 아파트값은 22.7% 상승하며 강남구(20.4%)를 넘어 전국 상승률 1위를 기록했습니다. 전용 84㎡, 이른바 ‘국민 평형’ 기준으로 매매 가격이 30억원에 근접하며 사실상 강남권과 같은 가격대에 진입하고 있습니다. 이 상승의 중심에는 대규모 신축타운으로 완성되어가는 ‘과천 재건축’이 자리하고 있습니다.

과천 원도심에는 주공아파트 12개 단지가 자리하고 있습니다. 1980년대 과천이 행정 도시로 개발되면서 동시에 공급된 이 단지들은 약 40년이 지난 현재, 단계적으로 재건축이 진행되며 완전히 새로운 도시로 탈바꿈하고 있습니다. 기존 약 1만3500가구 규모였던 주거지는 2030년 전후로 약 1만8300가구 규모의 브랜드 신축 타운으로 재편될 예정으로 단순한 노후 주택 정비를 넘어, 도시 전체의 ‘급(級)’이 바뀌는 과정입니다.

◇1차 재건축: 과천 고급화의 선봉

재건축은 크게 1차, 2차, 3차로 나뉘어 진행되어 왔습니다. 먼저 1차 재건축은 과천 고급화의 ‘출발점’이었습니다. 2007년 11단지 래미안 에코팰리스, 2008년 3단지 래미안 슈르가 대표적인 사례입니다. 당시만 해도 과천 재건축은 시장에서 확신을 얻지 못한 ‘실험’에 가까웠습니다. 그러나 삼성물산이 적극적으로 투자하며 브랜드 아파트를 공급했고, 결과는 성공적이었습니다. 두 단지는 과천 시세를 한 단계 끌어올리며 이후 재건축 사업의 기준점, 일종의 ‘흥행 보증수표’ 역할을 하게 됩니다.

◇2차 재건축: 브랜드 타운의 본격화

2차 재건축은 과천의 위상을 본격적으로 바꿔놓은 시기입니다. 특히 2018년 입주한 래미안 과천 센트럴스위트(7-2단지)는 과천 내 신고가를 연이어 경신하며 ‘대장 단지’로 자리 잡았습니다. 이어 2020년부터 2021년 사이에는 5개 단지가 동시에 입주하면서 약 4600가구가 한꺼번에 신축 브랜드 아파트로 전환됐습니다. 이 시기 과천 아파트 가격은 단숨에 15억원대에서 20억원대로 올라섰습니다. 공급이 늘었음에도 가격이 상승했다는 것은 수요자들이 과천을 단순한 외곽이 아닌 ‘핵심 주거지’로 재평가하기 시작했다는 점을 시사합니다.

◇3차 재건축 : 마지막 퍼즐, 지금이 가장 뜨겁다

현재 시장의 관심은 3차 재건축에 집중되어 있습니다. 4·5·8·9·10단지 등 총 6700여 가구가 포함된 마지막 재건축 단계로, 사실상 과천 원도심 재편의 ‘결정판’으로 평가됩니다.

먼저 4단지는 ‘프레스티어 자이’로 개발되며 가장 빠르게 사업이 진행되고 있는 단지입니다. GTX-C 노선 과천정부청사역과 인접한 ‘초역세권’ 입지라는 점에서 높은 기대를 모았습니다. 2024년 분양 당시 22억원대의 높은 분양가에도 불구하고 청약 경쟁률 58대 1을 기록한 것은, 시장의 수요가 얼마나 강한지를 보여주는 상징적인 사례입니다. 현재 공사가 진행 중이며 2027년 입주 예정으로, 3차 재건축 단지 중 가장 먼저 시세를 형성할 가능성이 큽니다.

5단지는 대우건설의 ‘써밋 마에스트로’ 브랜드로 재탄생할 예정입니다. 과천 최초로 스카이 브릿지 설계가 도입되는 등 상징성을 갖춘 단지입니다. 기존 주공 5단지가 중대형 위주였던 점을 살려, 재건축 이후에도 전용 85㎡ 이상 중대형 평형 중심으로 구성되는 것이 특징입니다. 과천 중심부에 위치해 교통과 상권 접근성이 뛰어난 것도 강점입니다. 현재 철거마무리단계로 10월-11월 착공신고필증 수령 예정입니다. 최신소식으로 지난 9월7일 분양대행 용역업체 선정 입찰공고를 냈습니다. 26년 12월-27년 1월사이에 일반분양 입주자 모집공고으로 일정을 잡고 있습니다.

8·9단지는 ‘디에이치 르블리스’라는 이름으로 개발됩니다. 현대건설의 프리미엄 브랜드 ‘디에이치(THE H)’가 적용되는 단지로, 잠실이나 압구정 등 강남 핵심지에서 주로 사용되던 브랜드가 과천에 들어온다는 점에서 상징성이 큽니다. 8월 사업시행계획 변경안을 인가하여 10가구늘어난 2839가구 규모로 확대되며, 테라스형 주택과 키즈풀 등 고급 커뮤니티 시설이 도입될 예정입니다. 특히 재건축 초과 이익 환수제(재초환) 면제 대상이 되면서 조합원 부담이 줄어든 것도 사업 속도를 높이는 요인으로 작용했습니다. 현재 철거공사중입니다. 12월 착공과 내년초 분양이 예정되어 있습니다.

10단지는 ‘래미안 원마제스티’로 개발이 추진되고 있습니다. 기존 단지가 3층 연립과 5층 아파트로 구성된 저층 구조였기 때문에, 가구당 대지지분이 넓다는 점이 가장 큰 특징이여서 재건축 시 추가 분담금 부담이 적거나, 오히려 환급이 발생할 가능성을 열어 두고 있습니다. 여기에 삼성물산 래미안 브랜드의 재진입까지 더해지면서 시장의 기대감이 높은 단지입니다. 구도심 마지막 재건축으로 2031년 완공이 예상되는 이 시점을 기준으로 과천 원도심 재건축은 사실상 마무리됩니다.

◇원도심의 가치 : 신개발지와 차별화

과천은 원도심 재건축뿐 아니라 주암지구, 과천지구, 갈현지구, 지식정보타운 등 신규 개발도 동시에 진행되고 있습니다. 이러한 신규개발을 기존 원도심의 가치를 떨어뜨리는 것이 아니라, 장기적으로는 오히려 끌어올리는 방향으로 볼 필요가 있습니다. '과천은 인구가 적다'는 한계점을 넘어 대규모 신축 주거지가 하나의 ‘클러스터’를 형성하면 생활 인프라가 함께 확장되고, 도시 전체의 완성도가 높아집니다. 자연스럽게 정주율(한 지역에 오래 거주하는 비율)을 높이고, 교육·상업 환경까지 개선하는 효과로 이어집니다. 다만 단기적으로는 입주 물량이 한꺼번에 쏟아지는 시기에 전셋값이 일시적으로 하락하는 등 시장 변동성이 나타날 수 있다는 점은 유의해야 합니다.

◇2030년 완성 후 과천의 미래

2030년 전후 재건축이 마무리되면 과천의 위상은 한 단계 더 올라설 가능성이 큽니다. 현재 기준 전용 84㎡ 의 신축시세를 보면 과천은 약 25억~28억원 수준으로, 서초(반포), 강남(대치), 송파(잠실) 등 전통적인 강남권에 비해 아직 격차가 존재합니다. 그러나 재건축이 완료되고 ‘올 신축’ 도시로 탈바꿈할 경우, 이 격차는 상당 부분 좁혀질 것으로 전망됩니다. 대장 단지 기준 30억원 돌파 가능성도 언급되고 있습니다. 다만 약 1만8300가구 재건축 물량과 추가 택지 공급 약 1만6000가구가 겹치는 시기에는 단기적인 가격 조정 가능성도 함께 고려해야 합니다.

◇학군 개선 전망도 상승 촉매제

학군 역시 중요한 변화 요소입니다. 현재 과천은 재건축 이주 영향으로 전셋값이 낮아지며 일시적으로 학군 경쟁력이 약화된 측면이 있습니다. 그러나 재건축이 완료되면 고가 아파트 중심 주거 클러스터가 형성되면서, 판교 사례처럼 정주율이 높아지고 교육 환경 역시 개선될 가능성이 커 장기적으로 지역 가치 상승의 중요한 축이 될 수 있습니다.

과천 재건축은 ‘준강남’이라는 과거 수식어를 넘어, 하나의 독립된 고급 주거 시장으로 자리 잡아가는 과정에 있습니다. 4단지 청약 경쟁률 58대 1, 8·9단지 재초환 면제, 10단지의 높은 사업성등은 시장의 기대를 명확하게 보여주고 있습니다. 2031년 원도심 재건축이 완성되면, 과천은 ‘경기도 주소를 단 강남급 주거지’라는 상징성을 더욱 공고히 할 가능성이 큽니다.

시장은 이미 다음 변화를 준비하고 있기 때문에 다음 단계에서는 과천을 둘러싼 교통·개발 호재와, 최근 새롭게 주목받고 있는 재개발 지역까지 함께 살펴볼 필요가 있습니다./글=이주현 월천재테크 대표(부동산학 박사), 정리=김나영 기자

월천재테크 이주현 박사(필명: 월천대사)는 『나는 부동산으로 아이 학비 번다』의 저자이자, 언론사 부동산 전문가로 활동하며 각종 재테크쇼와 강연 무대에서 활약 중이다. 풍부한 현장 투자 경험과 학문적 전문성을 겸비한 부동산·재테크 전문가다.