[땅집고] 한문도 서울디지털대학교 부동산학과 초빙교수가 정부의 대출 규제 운용을 두고 "금융위원회에 있는 부동산 간신들, 기생충 같은 존재들이 꽤 있다"고 직격했다. 한 교수는 과거 부동산 시장 하락론을 펼치며 정부 정책을 강하게 옹호해 왔지만 최근엔 정부 부동산 정책을 강도 높게 비판하고 있다. 한 교수와 더불어 이광수 광수네복덕방 대표·채상욱 커넥티드그라운드 대표가 ‘이재명의 부동산 멘토 3인방’이라 불렸으나 현재는 3인 모두 돌아선 상태다. 한 교수는 “정부가 겉으로는 대출을 조인다고 발표하면서 실제로는 예외 조항으로 구멍을 내고 있다”며 “이게 대통령의 의지는 아니라고 생각한다”고 말했다.

◇ "세제개편 이후 강남은 내려가고, 중저가는 올라간다"

한 교수는 유튜브 채널 머니판다에 출연해 정부 세제개편에 대해 “거주 비거주(실거주 요건)와 종부세 초고가 주택에 대한 보유세 강화, 양도세 장기보유특별공제를 2~3년 뒤 없애는 것, 다주택자 매도를 2029년까지 하게 하는 것”으로 정리하며 “그 결과 시장이 뚜렷하게 갈려 시장이 양분됐다”고 말했다. 그는 “강남은 직격탄을 맞아 거래량이 많이 줄어 매물이 줄어든 건 아닌데 거래가 확 줄면서 가격도 하락하고 있다. 압구정 같은 경우 60억짜리가 51억에 거래되는 분위기”라고 전했다. 그는 이를 두고 원래는 “고가가 오를 때 저가가 시차를 두고 쫓아가는 ‘키맞추기’ 현상처럼, 고가가 내려올 때도 저가가 같이 내려가야 하는데 이번 시장은 특이하다”고 지적했다.

이 같은 원인은 규제 공백 때문이라는 설명이다. 그는 실제로 15억 이하 주택은 대출이 비교적 원활하고, 종부세 공제 한도가 14억으로 올라가면서 시세로는 22억~23억까지 종부세 부담이 없는 구간이 생겼다고 지적했다. 그는 "강남은 내려오고 있고 중저가는 올라오고 있고, 특히 몰리는 곳이 10억5000만~21억2000만원 구간인데 가격 부담 때문에 호가는 유지되지만 거래량이 많이 줄었다"고 분석했다.

◇ “금융위에 부동산 간신 있다”…대출 제도 정면 비판

한 교수는 “정부가 마음만 똑바로 먹으면 갈 수 있는 대안들이 있는데 그걸 안 하는 것, 정부가 할 수 있는데 안 하고 청년들을 빚더미로 몰아 놓는 이것에 화가 나는 것”이라고 했다. 그가 가장 격하게 비판한 대상은 금융위원회였다. 그는 대표적으로 대출한도 산정에 대해 “25억 이상이 2억이면 15억 이하는 1억이 산술적으로 정상인데, 왜 6억으로 하죠?”라며 “관계 부처 대부분이 3억~4억으로 해야 한다고 했는데, 재경부 장관이 그냥 6억으로 가겠다고 해서 내부적으로 다툼이 있었다는 설이 있다”고 말했다.

생애최초·서민 실수요자 대출 한도도 문제로 짚었다. 그는 "서울 주택 매수 계층에서 30~40대가 50%가 넘고 이 중 20대까지 포함해 생애최초가 상당수인데, 이들에게 LTV 70%, 서민 실수요자에게는 60%를 주고 있다"며 "부동산을 제어할 때는 기본이 40%로 가야 하는데, 이걸 풀어놓은 것 자체가 잘못됐다"고 말했다. 자기 돈 없이 대출로 집을 사게 만들면 결국 "거품이 터졌을 때 국가 경제에 도움이 안 된다"는 지적이다.

'인정소득' 제도 역시 비판했다. 그는 "5일 전부터 업종을 가리지 않고 인정소득을 나이 계산해서 20~30% 업해 대출을 더 해주려는 움직임이 있다"며 "집값이 계속 오르고 있는데 이게 무슨 짓이냐"고 목소리를 높였다. 그러면서 "금융위원회 위원 90%는 열심히 일하는 걸 존경하지만, 10%는 스스로 나가셨으면 좋겠고 안 나가면 정부가 걸러내시길 부탁드린다"고 말했다.

◇ “2019년 느낌 받아…조정받을 가능성 높아져”

진행자가 "교수님께서도 '이 정부가 집값 잡을 생각이 없구나'라는 표현을 하실 정도로 정부 정책 방향에 의문을 품으셨다"고 묻자, 한 교수는 "확실하게 화가 많이 났었고 지금도 계속 유지 상태"라고 답했다.

그는 화가 난 이유를 전월세 대책 부재로 설명했다. "세제개편이 나왔을 때 깜짝 놀랐다. 책상머리에 앉아서 청년들이나 무주택 서민들의 삶을 돌보지도 않고 전월세 대책이 없다는 게 말이 안 됐다"며 "상생임대나 다주택자 매물이 나오게 하면서 동시에 거주비거주 요건도 들어오니, 전월세 물량은 무조건 모자르게 될 수밖에 없었다"고 지적했다.

향후 시장 전망에 대해 한 교수는 신중한 경고를 내놨다. 그는 "지금 상황이면 세제개편으로 전세가가 폭등해야 했는데 그러지 않은 이유는, 서울에서 인천·수도권으로 빠져나가는 인구가 늘었고 지난해 말부터 전국적으로 가구수 감소가 시작됐기 때문"이라고 설명했다.

이어 그는 시장이 정상적인 조정기를 놓쳤다는 점을 우려했다. "원래 윤석열 정부 때 조정을 받았어야 했는데 못 받았다. 해외는 보통 30%씩 조정되는데 우리는 안 됐고, 그만큼 갭이 더 벌어졌으니 거품이 있을 수 있다"고 말했다. 근거로는 경매 지표를 들었다. "경매 지표가 저번 달부터 고개를 들기 시작했고, 강제경매도 똑같이 선이 올라가고 있다"며 "금리가 오르면 은행이 채권 회수에 더 열을 올릴 텐데, 이때 집값 상승세가 멈추면 다른 시장 분위기가 펼쳐질 수 있다"고 경고했다. 그는 "2019년 말부터 집 사지 말라고 했는데 2년 뒤 터졌다. 그 느낌을 지금 서울에서 또 받는다"며 "상승 여력은 제한적이고 조정받을 가능성이 다시 높아진 시기가 온 것 같다"고 말했다. / sh0293@chosun.com