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[땅집고] 땅집고옥션이 오는 9월 22일 입찰을 진행하는 서울 주요 지역 빌라 경매 물건 중 가장 유망한 물건으로 서울 양천구 목동 제이스빌 4층(전용면적 23.53㎡·7.12평·사건번호 2025타경14182) 등 6개 물건을 선정했다.

땅집고옥션은 자체 개발한 만능검색기 기능을 이용해 양천 목동, 강서 화곡동 등 서울 주요 지역 빌라 중 가격 메리트를 갖춘 최저가 2억 1000만~3억 4000만원대 알짜 물건 6건을 최종 추려냈다.

땅집고옥션은 이처럼 자체 검색 필터를 이용해 원하는 지역·유찰 횟수·시세 대비 입찰가 수준·권리 안전 여부 등을 원하는 대로 정밀하게 골라낼 수 있다. 땅집고옥션이 개발한 '만능검색'이 이 과정을 클릭 몇 번으로 해결한다.

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경매 투자에서 빌라 경매는 가격보다 '지역 수요'와 '권리'를 먼저 봐야 한다. 이번 추천 6건 중 강서 화곡동 5건은 전세사기 여파로 빌라 수요와 시세가 위축된 지역이고, 양천 목동 1건은 학군·주거 선호로 빌라도 하방경직성(가격 방어력)이 상대적으로 강하다는 차이가 있다. 그리고 6건 모두 HUG(주택도시보증공사) 임차권 물건인 만큼, 매각물건명세서에 말소확약이 명시돼 있는지를 반드시 확인해야 안전과 손실을 가를 수 있다. 실거래도 층·신선도를 함께 봐야 하는데, 화곡동 물건은 2022년 실거래가 많아 오래됐고 목동은 최근 호가가 살아있어 판단이 비교적 쉽다.

땅집고옥션이 선정한 6개 추천 물건 중 '오늘의 추천 물건'으로 뽑힌 곳은 서울 양천구 목동 제이스빌 4층(2025타경14182)이다. 목동 학군·생활권에 위치한 소형 빌라로, 전용면적 23.53㎡(7.12평), 대지지분 5.16평 구조다. 이 물건의 최대 강점은 '목동'이라는 지역 자체다. 강서 화곡동은 전세사기 여파로 빌라 수요와 시세가 위축된 지역인 반면, 양천 목동은 학군·주거 선호로 빌라도 하방경직성이 상대적으로 강해 소형이라도 실거주·전월세 수요가 꾸준하다.

이 물건은 최초 감정가(3억 1400만원) 대비 최저입찰가가 감정가의 80% 수준인 2억 5120만원부터 시작한다. 실거래는 2022년 3억 5900만원으로 오래됐지만, 현재 호가는 2026년 8월 기준 3억 8500만원으로 최근에 형성돼 있다. 호가가 4년 전 실거래보다 높다는 것은 목동 빌라 시세가 유지되거나 오히려 상승하고 있다는 의미로 해석된다. 최저입찰가 2억 5120만원은 현재 호가(3억 8500만원)의 약 65% 수준이며, 건물 평당가로 환산하면 3527만원이다.

다만 이 물건은 AI 권리 분석상 선순위임차권이 있고, HUG 임차권 인수조건 변경 대상이다. HUG가 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 확약했다면 인수 위험이 해소되지만, 매각물건명세서에서 이 말소확약 문구를 직접 확인해야 안전을 담보할 수 있다. 확인이 끝나면 목동 소형 빌라를 현재 호가의 65% 수준에 확보하는 저가 진입이 된다.

땅집고옥션은 "제이스빌의 최대 강점은 '목동'이다. 화곡동 빌라 다수가 전세사기 여파로 수요가 위축된 것과 달리, 목동은 학군·주거 선호로 하방경직성이 강하다"며 "단 선순위임차권·HUG 물건이니 말소확약을 명세서로 확인하는 게 전제고, 그것만 확인되면 목동 소형을 2억원대 중반에 확보하는 좋은 기회"라고 설명했다. 말소확약 확인이 끝난 뒤에 비로소 입찰 상한선을 정하는 것이 안전하다는 게 땅집고옥션의 조언이다.

땅집고옥션은 이밖에 9월 22일 입찰을 진행하는 서울 주요 지역 빌라 추천 물건으로 ▲서울 강서구 화곡동 더클래식(2025타경14082·전용 13.57평·최저가 3억 3760만원) ▲서울 강서구 화곡동 에스케이파크리움(2025타경13811·전용 14.19평·최저가 2억 8992만원) ▲서울 강서구 화곡동 명가(2025타경12350·전용 17.24평·최저가 2억 3040만원) ▲서울 강서구 화곡동 더원 601호(2025타경13573·전용 9.05평·최저가 2억 3040만원) ▲서울 강서구 화곡동 더원 602호(2025타경13569·전용 8.3평·최저가 2억 1568만원)를 제시했다. /sh0293@chosun.com