[땅집고] 수도권광역급행철도(GTX)-C노선이 본격적인 공사에 들어가면서 정차역 주변 부동산 시장의 추가 상승여력에도 관심이 쏠린다. 통상 GTX-C 최대 수혜지로 과천이나 삼성역 일대가 거론돼 왔지만, 앞으로 집값 상승여력이 가장 큰 곳은 경기 군포 금정·산본 생활권이라는 분석이 나왔다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 최근 GTX-C 정차 생활권의 향후 상승여력을 분석해 금정·산본을 가장 높은 지역으로 평가했다. 이어 창동·광운대, 인덕원, 의정부역·수원역을 유망 지역으로 꼽았다.

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반면 기존 GTX-C 대표 수혜지로 꼽혀 온 과천은 그 아래 등급에 그쳤다. 청량리·왕십리와 삼성·양재는 가장 아래 등급으로 평가했다.

이는 현재 입지가 좋고 나쁨을 따진 순위가 아니라 GTX-C 개통을 통해 앞으로 교통 여건과 지역 가치가 얼마나 추가로 달라질지를 평가한 결과다. 이미 교통망과 개발 호재가 집값에 상당 부분 반영된 지역보다 GTX 개통을 계기로 교통 위상이 크게 달라지고, 주변 정비사업이나 역세권 개발까지 동시에 진행되는 지역의 상승여력이 더 크다는 것이다.

◇금정·산본 1위…교통 개선에 신도시 정비까지

가장 높은 평가를 받은 금정·산본은 GTX-C와 지하철 1·4호선이 만나는 광역 환승거점으로 바뀐다. 여기에 금정역 일대 개발과 산본신도시 정비사업까지 동시에 추진되고 있다. 교통 개선과 노후 주거지 정비가 맞물릴 경우 생활권 전체의 가치가 한 단계 올라갈 가능성이 있다는 분석이다.

김 소장은 금정·산본을 GTX-C 정차역 가운데 “가장 적극적으로 탐색할 지역”으로 꼽았다. 서울에서는 창동·광운대 생활권의 상승여력을 높게 봤다. 창동에는 서울아레나를 비롯한 대규모 개발사업이 진행되고 있고, 광운대역 일대에서도 역세권 개발이 추진되고 있다. GTX-C 자체의 교통 개선 효과에 대형 개발사업이 겹친다는 점에서 높은 등급을 받았다.

인덕원은 GTX-C를 비롯해 여러 철도 노선이 모이는 환승거점으로 바뀐다는 점에서 높은 등급으로 평가됐다. 의정부는 GTX 개통에 따른 서울 접근시간 단축 효과가 크다는 점, 수원은 기존 도시 수요가 탄탄한 데다 수원역 일대 정비사업이 함께 진행되고 있다는 점이 강점으로 꼽혔다.

의왕과 덕정·회천은 그 아래 등급을 받았다. 의왕은 GTX-C 개통에 따른 교통 개선 효과가 기대되지만 역 주변 주거지의 확장성이 변수로 꼽혔다. 덕정·회천은 GTX 개통 효과와 함께 앞으로 예정된 주택 공급 물량을 함께 따져봐야 한다는 평가다. 상록수 또한, GTX 개통만으로는 부족하고 도시 자체의 주거 수요가 더 커져야 한다는 분석이다.

◇“좋지만 이미 비싸다”…과천·강남권은 낮은 점수

눈에 띄는 것은 과천과 삼성·양재의 평가다. 과천은 기존 주거 선호도가 높고 교통 여건도 뛰어나지만, 바로 그 점 때문에 GTX-C 개통 효과가 가격에 추가로 반영될 여지가 상대적으로 작다고 봤다. 이른바 ‘좋은 지역이지만 이미 너무 좋은 지역’이라는 판단이다.

청량리·왕십리도 기존 철도망과 역세권 개발 가치가 이미 큰 만큼 GTX-C 하나로 발생할 추가 상승 폭은 상대적으로 제한적이라고 평가했다. 삼성·양재 역시 강남권이라는 입지와 각종 교통·개발 호재가 현재 가격에 상당 부분 반영됐다는 점에서 C등급에 머물렀다.

◇착공은 시작일 뿐…“2027년부터 역별 옥석 가리기”

김 소장은 GTX 노선의 가격 반영 과정도 주목해야 한다고 봤다. GTX 같은 대형 교통사업은 일반적으로 노선 발표와 정차역 확정, 실시계획, 착공, 개통 임박, 실제 개통 등의 단계를 거치면서 주변 집값에 영향을 준다.

GTX-C는 최근 2년여 동안 착공 단계에서 사업이 지연됐지만 지난 8월 실시협약 변경안이 민간투자사업심의위원회를 통과한 데 이어 실제 공사에 들어가면서 사업 지연에 따른 불확실성이 낮아졌다는 평가다.

이에 따라 2026년 하반기에는 실제 착공을 계기로 일부 역세권에서 호가 상승이나 매물 회수 움직임이 나타날 수 있다고 봤다. 이후 2027~2028년에는 역별 개발 여건에 따라 ‘옥석 가리기’가 진행되고, 공사가 눈에 보이기 시작하는 2029~2030년부터 개통 기대감이 다시 커질 가능성이 있다는 것이다.

이어 개통이 가까워지는 2030~2031년에는 역세권 프리미엄에 대한 기대가 가장 높아졌다가, 실제 개통 이후에는 이동시간 단축 효과와 역세권 개발 성과에 따라 진짜 수혜지역과 기대가 과도하게 반영된 지역이 다시 갈릴 것으로 전망했다.

김 소장은 현재 GTX-C 투자 시점에 대해 “너무 이르지도, 그렇다고 늦지도 않은 구간”이라며 “이미 가격이 많이 오른 곳을 따라가기보다 GTX 개통으로 교통 위상이 얼마나 달라지는지, 역세권 개발과 정비사업이 함께 진행되는지를 따져봐야 한다”고 조언했다. /mjbae@chosun.com