[땅집고] 서울 동대문구 이문동 신축 대단지 ‘이문아이파크자이’ 전용면적 84㎡가 20억6000만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 지난해 말 입주를 시작한 뒤 아직 소유권 등기 절차가 마무리되지 않아 일반적인 주택담보대출을 받기 쉽지 않은 상황에서도 20억원을 넘긴 거래가 나온 것이다.

16일 국토교통부 실거래가 자료 등에 따르면 이문아이파크자이 전용 84㎡는 최근 20억6000만원에 거래됐다. 이 단지 전용 84㎡가 실거래가 기준으로 20억원을 넘어선 것은 이번이 처음이다.

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종전 신고가는 지난 4월 거래된 전용 84㎡ 입주권 18억3500만원이었다. 같은 면적은 4월 18억원, 5월 18억3000만원에도 거래됐다. 불과 수개월 만에 실거래 가격이 2억원 넘게 올랐다.

시장에서는 이미 20억원 돌파 가능성이 거론돼 왔다. 지난 7월 말 전용 84㎡ 한 가구가 20억7000만원에 매매약정서를 작성하고 토지거래허가 절차를 밟고 있다는 사실이 알려졌다. 당시에는 실거래 신고 전이어서 실제 거래가격으로 확정되지 않았지만, 8월 들어 같은 면적 매물 호가가 20억5000만원 안팎까지 올라왔다.

◇미등기 신축인데 20억…대출 제약에도 신고가

이번 거래가 눈길을 끄는 것은 단지가 아직 등기 절차를 마치지 않았다는 점이다. 이문아이파크자이는 지난해 11월 입주를 시작했지만 정비사업 준공 이후 토지와 건물의 권리관계를 정리하는 절차가 진행 중이다.

소유권 등기가 끝난 기존 아파트와 달리 미등기 신축 아파트는 매수자가 주택을 담보로 일반 주택담보대출을 받는 데 제약이 있다. 최초 분양자의 경우 은행이 향후 근저당권을 설정하는 조건으로 집단 잔금대출을 실행하는 ‘후취담보’ 방식이 가능하지만, 일반 매매에서는 활용할 수 있는 자금 조달 수단이 상대적으로 제한적이다.

결국 이번 거래는 대출을 적극적으로 활용하기 어려운 상황에서도 20억원이 넘는 자금을 동원할 수 있는 매수자가 등장했다는 의미다. 최근 대출 규제로 서울 주택시장의 전반적인 매수 여력이 줄어든 가운데서도 자금력이 있는 수요는 신축 대단지에 붙고 있는 셈이다.

◇분양가 12억대 후반→20억…3년 만에 7억 이상 상승

이문아이파크자이는 이문3구역을 재개발해 지하 6층~지상 최고 41층, 18개 동, 4321가구 규모로 조성한 대단지다. HDC현대산업개발과 GS건설이 컨소시엄을 이뤄 공동 시공했다. 지하철 1호선 외대앞역과 가깝고, 이문·휘경뉴타운 내 신축 아파트 입주가 이어지면서 상권이 형성되는 등 일대 주거환경도 빠르게 바뀌고 있다.

가격 상승 속도도 가파르다. 이 단지는 2023년 일반분양 당시 전용 84㎡ 최고 분양가가 12억원대 후반이었다. 분양 당시에는 주변 시세와 비교해 가격이 높다는 평가도 있었지만, 입주를 전후해 거래가격이 빠르게 올랐다. 올해 4~5월 18억원대로 올라선 데 이어 이번에는 20억원 선까지 넘어섰다. 분양 당시 최고가와 비교하면 7억원 이상 오른 수준이다.

◇신축 희소성에 뉴타운 완성 효과까지

가격을 끌어올린 배경에는 서울의 신축 대단지 선호와 이문·휘경뉴타운의 주거환경 개선이 함께 작용한 것으로 분석된다. 이 일대는 대규모 재개발 사업이 잇따라 마무리되면서 낡은 저층 주거지가 수천 가구 규모의 신축 아파트촌으로 바뀌고 있다.

이문아이파크자이는 4000가구가 넘는 대단지인 데다 외대앞역을 이용할 수 있어 청량리와 서울 도심으로 이동하기 쉽다는 점도 강점으로 꼽힌다. 주변 신축 단지 입주가 이어지면서 상권과 생활 인프라가 함께 개선되는 점도 가격에 반영되고 있다.

서울에서 대규모 신축 아파트 공급이 제한적인 가운데 뉴타운 조성이 막바지에 접어들면서 희소성이 커진 점도 영향을 미쳤다. 대출 규제로 매수층이 얇아진 상황에서도 새 아파트와 대단지를 선호하는 수요가 몰리면서 신고가를 밀어 올린 것으로 풀이된다. /mjbae@chosun.com