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[땅집고] 땅집고옥션이 오는 9월 21일부터 22일까지 입찰을 진행하는 수도권 주요 지역 아파트 경매 물건 중 가장 유망한 물건으로 경기 성남시 분당구 수내동 푸른마을 1층(전용면적 131.4㎡·39.77평·사건번호 2025타경53347) 등 6개 물건을 선정했다.

땅집고옥션은 자체 개발한 만능검색기 기능을 이용해 분당 수내, 일산 식사·탄현, 평택 서정·독곡, 파주 운정 등 수도권 주요 지역 아파트 중 '최저입찰가<시세' 조건을 충족한 최저가 1억 2000만~13억원대 알짜 물건 6건을 추려냈다.

땅집고옥션은 이처럼 자체 검색 필터를 이용해 원하는 지역·유찰 횟수·시세 대비 입찰가 수준·권리 안전 여부 등을 원하는 대로 정밀하게 골라낼 수 있다. 땅집고옥션이 개발한 '만능검색'이 이 과정을 클릭 몇 번으로 해결한다.

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땅집고옥션이 선정한 6개 추천 물건 중 가장 '오늘의 추천 물건'으로 뽑힌 곳은 경기 성남시 분당구 수내동 푸른마을 1층(2025타경53347)이다. 분당 수내동 중심권에 위치한 39평형 아파트로, 전용면적 131.4㎡(39.77평), 대지지분 24.25평 구조다. 수내역과 분당중앙공원, 명문학군을 갖춰 실수요와 임대 수요가 모두 탄탄한 입지이며, 이번 수도권 아파트 6건 중 재건축 대지지분 가치가 가장 뚜렷한 물건으로 평가받는다.

이 물건은 최초 감정가(18억 9900만원) 대비 1회 유찰되어 최저입찰가가 감정가의 70% 수준인 13억 2930만원부터 시작한다. 분당은 노후계획도시 특별법에 따른 재건축이 추진되는 1기 신도시로, 재건축 시 새 아파트를 결정하는 기준은 층수가 아니라 대지지분이다. 이 물건은 대지지분이 24.25평으로 넉넉해 1층이라는 단점이 재건축 관점에서는 상당 부분 상쇄된다는 평가다.

동일 평형(39.7평) 실거래는 2026년 7월 22억원(4층 기준)에 형성됐고 호가는 24억~25억원이다. 최저입찰가 13억 2930만원은 이 실거래가의 약 60% 수준이다. 다만 이 물건은 1층이어서 4층 기준 실거래보다 층 할인을 반영해야 하며, 1층 시세를 보수적으로 18억~20억원 선으로 잡으면 최저입찰가는 그 66~74% 수준의 저가로 분석된다.

1층 물건인 만큼 채광·사생활·방범에서 제약이 있을 수 있어, 입찰 전 현장에서 사생활 보호를 위한 도로·화단 배치와 방범 상태, 내부 수리 필요성을 직접 점검해야 한다. 재건축은 아직 진행 단계인 호재인 만큼 확정된 것으로 단정하지 말고 현재 시세를 기준으로 판단해야 한다.

땅집고옥션은 "이 물건은 1층이라 일반적으로는 감점 요인이지만, 분당 재건축 관점에서는 다르다"며 "재건축은 층수가 아니라 대지지분으로 새 아파트를 나누는데, 대지지분 24.25평은 1층 단점을 상쇄하고도 남는다. 동일평형 실거래가 22억원, 호가가 24억~25억원인데 경매 시작가는 13억 3000만원 수준이다. 다만 이 물건은 1층이니 고층 실거래를 그대로 대입해서는 안 되고, 1층 시세(18억~20억원)를 기준으로 봐야 한다"고 설명했다. 현실적인 낙찰 예상가로는 1층 시세 대비 그 아래 수준인 15억~17억원 선을 제시했다. 고층 실거래(22억원)가 아니라 1층 시세를 기준으로 상한을 정하는 것이 안전하다는 설명이다.

땅집고옥션은 이밖에 9월 21~22일 입찰을 진행하는 수도권 주요 지역 아파트 추천 물건으로 ▲경기 고양시 일산동구 식사동 위시티일산자이1단지(2025타경64891·전용 137.14㎡·최저가 5억 3620만원) ▲경기 고양시 일산서구 탄현동 두산위브더제니스(2026타경61053·전용 120.78㎡·최저가 5억 400만원) ▲경기 평택시 서정동 평택 롯데캐슬(2026타경50149·전용 149.95㎡·최저가 3억 3600만원) ▲경기 파주시 목동동 산내마을11단지 아이파크(2025타경64536·전용 111.36㎡·최저가 2억 6810만원) ▲경기 평택시 독곡동 현대아파트(2025타경42773·전용 99.63㎡·최저가 1억 1809만원)를 제시했다. /sh0293@chosun.com