[땅집고] “집 지을 땅이 부족한 서울에선 민간 정비사업을 통해 지어지는 주택이 무려 74%나 됩니다. 서울시는 시민 주거 안정을 위해 민간 공급을 촉진하는 지원자 역할을 하되, 공공주택 공급도 직접 해 낼 겁니다.”
명노준 서울시 주택실장은 대한민국 부동산 시장의 핵심인 서울지역 주택 정책을 이끄는 수장이다. 그는 지난 11일 오전 서울 중구 한국프레스센터에서 열린 ‘땅집고 창간기념 포럼’ 주제발표에서 “현재 97만가구 수준인 서울시 노후건축물이 앞으로 10년 이내 193만가구로 뛰면서 정비사업이 절실해질 것”이라며 “새 주택 공급은 정비사업 주체인 민간이 견인하도록 돕고, 서울시는 이 과정을 적극 지원하며 복지 차원의 공공주택 공급을 책임지겠다”고 강조했다.
◇생애주기별 공공주택 13만가구 공급…서울형 공공분양 주목
서울시 통계에 따르면 2024년 기준 전국 주택 보급률은 102.9%인 반면, 서울은 93.9%에 그치는 것으로 집계됐다. 지난 10년 동안 1~2인 가구가 12% 증가하면서 주택 공급 증가량(7.6%)보다 가구 분화 속도가 더 빨랐던 탓이다.
명 실장은 앞으로 서울시가 주택 보급률을 높이되, 단순히 ‘보급률 100%’를 채우는 것이 아닌 ‘필요한 집’을 공급하는 데 집중할 계획이라고 강조했다. 시민들이 필요로 하는 생활권에, 각 가구가 감당할 수 있는 가격대의 고품질 주택을 짓겠다는 것.
서울시는 2031년까지 공공주택 13만가구를 직접 공급하겠다고 밝혔다. 수요자 유형에 따라 주택 유형을 세분화해 주거취약계층에게는 장기공공임대를, 생애최초·중산층 실수요자에게는 장기 정책 모기지 지원 분양주택을 공급할 예정이다. 이른바 갈아타기 수요자에게는 이들이 정상적으로 주거 이동을 할 수 있도록 지원할 방침이다.
특히 수요자들의 초기 자금 부담을 낮추는 ‘서울형 공공주택’ 유형이 눈에 띈다. 토지는 서울시가 보유하되 건물만 분양해 공급가를 반값 수준으로 낮춘 ‘토지임대형’과, 입주 후 잔금에 대해 20년 동안 저금리를 적용해주는 ‘할부형’, 주변 시세 대비 80%에 분양하되 의무거주 5년과 차익 귀속 등 조건을 적용하는 ‘이익공유형’ 등 공공주택으로 시민들 삶의 질을 높이는 청사진을 그리고 있다.
명 실장은 “시민들의 생애 주기별로 필요한 주택이 달라지고, 계층별로 소득이나 자산도 다르므로 다양한 부분을 고려해 서울시가 주거 사다리 역할 해낼 것”이라고 했다.
◇신통기획으로 ‘원팀’ 체제 구축…민간 정비사업 대폭 지원
공공주택만으로는 서울시 주거 수요를 충족할 수 없다. 이에 서울시는 민간 정비사업을 적극적으로 지원해 주택 보급률을 높일 계획이다.
서울시에 따르면 지난해 기준 서울시 노후건축물은 약 97만가구다. 앞으로 10년 후에는 193만가구로 뛰면서 전체의 17%를 차지하게 된다. 현재 서울시에 더 이상 새롭게 개발할 수 있는 대규모 택지가 부족한 만큼, 이 노후건축물을 민간이 재건축·재개발 등 방식으로 정비해야 새 주택 공급이 가능한 셈이다.
실제로 지난 20년 동안 서울시 주택 공급은 민간이 견인해왔다. 최근 3년간 민간 공급 비율을 보면 ▲2023년 91.7% ▲2024년 97.3% ▲2025년 87.8%등으로 집계됐다. 특히 준공 물량을 보면 지난해 정비사업으로 생겨난 주택이 전체의 74%를 차지했다.
이 점을 들어 서울시는 이른바 ‘오세훈표 정비사업’으로 불리는 신속통합기획 제도를 통해 민간 정비사업을 통 크게 지원하고 있다. 전임 시장 시절인 2011~2020년 정비구역 389곳이 해제된 여파를 오 시장이 복구하고 있는 것이다. 신속통합기획으로 구역 지정 소요 기간을 기존 5년에서 2년으로 단축해, 2021~2025년 연 평균 35곳 신규 지정을 달성해냈다. 사업시행인가 역시 연 평균 20곳으로 대폭 확대했다. 현재 재개발·재건축 현장 496곳이 사업을 추진 중이며, 앞으로 2031년까지 31만가구 착공이 가능할 것으로 예상된다.
명 실장은 “정비사업을 진행하다 보면 토지주, 인허가권자, 위원회 등 각종 추진 주체들이 많아 사업 진행이 지연되기도 한다”면서 “이 점을 겨냥해 신속통합기획 제도로 모두가 ‘원 팀’이 되어 정비사업 각 단계를 빠르게 진행할 수 있도록 지원하고 있다”고 했다.
서울시는 신속통합기획을 거친 정비사업 31만가구에 ‘플러스 알파’로, 모아타운·모아주택 사업으로 추가 13만가구 공급 기반도 마련해냈다. 서울시내 신축 건물과 오래된 건물이 섞여있어 재개발이 어려운 사업지가 여럿 있는데, 이런 지역에선 해당 사업이 제격이라는 것. 모아타운은 대단지 공동주택을 조성하고, 모아주택을 소규모 블록단위 주택을 개발하는 형태다. 지금 속도라면 2031년까지 총 4만가구 착공이 가능할 것으로 예상된다.
명 실장은 “서울시민이 필요한 주택을, 필요한 시기에, 부담 가능한 비용으로 공급하는 것이 주택 정책의 핵심이라고 본다”면서 “서울시가 시민 주거 안정을 책임지겠다”고 했다. /leejin0506@chosun.com