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[땅집고] 땅집고옥션이 오는 9월 22일 입찰을 진행하는 서울 주요 지역 주거용 오피스텔 경매 물건 중 가장 유망한 물건으로 서울 강남구 역삼동 케이타워오피스텔 12층(전용면적 21.26㎡·6.43평·사건번호 2025타경102998) 등 5개 물건을 선정했다.

땅집고옥션은 자체 개발한 만능검색기 기능을 이용해 강남 역삼, 영등포 신길·영등포동, 관악 신림·봉천 등 서울 주요 지역 주거용 오피스텔 중 가격 메리트를 갖춘 최저가 4600만~2억원대 알짜 소형 물건 5건을 최종 추려냈다.

땅집고옥션은 이처럼 자체 검색 필터를 이용해 원하는 지역·유찰 횟수·시세 대비 입찰가 수준·권리 안전 여부 등을 원하는 대로 정밀하게 골라낼 수 있다. 땅집고옥션이 개발한 '만능검색'이 이 과정을 클릭 몇 번으로 해결한다.

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경매 투자에서 가장 경계해야 할 것은 감정가 착시가 아니라, 이번처럼 HUG(주택도시보증공사) 임차권이 얽힌 물건에서는 '보증금 인수 여부'다. 이번 추천 5건은 모두 HUG가 임차권을 보유한 물건으로, HUG가 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 확약했는지가 안전과 손실을 가르는 핵심 조건이다. 매각물건명세서에 이 말소확약 문구가 명시돼 있는지를 물건마다 직접 확인해야 한다. 또한 오피스텔은 거래가 드물어 실거래가 오래된 경우가 많다. 영등포 신길리버스시티(2025타경13397)와 관악 몽삐에뜨골드(2025타경104140)는 실거래가 2022년으로 오래돼 현재 호가로 시세를 보완해야 한다.

땅집고옥션이 선정한 5개 추천 물건 중 가장 눈길을 끌어 '오늘의 추천 물건'으로 뽑힌 곳은 서울 강남구 역삼동 케이타워오피스텔 12층(2025타경102998)이다. 테헤란로 인근 강남 핵심 업무지구의 초역세권에 위치한 주거용 오피스텔로, 전용면적 21.26㎡(6.43평) 구조다. 이번 서울 오피스텔 5건 중 실거래가 가장 최근이라 시세 검증이 가장 명확한 물건으로 평가받는다.

이 물건은 최초 감정가(2억 1000만원) 대비 5회 유찰되어 최저입찰가가 감정가의 64% 수준인 1억 3440만원부터 시작한다. 테헤란로 인근 초역세권이라 임대 수요가 최상급이며 공실 우려가 낮다. 2026년 7월 실거래가가 2억원으로 형성돼 있어 최저입찰가는 실거래가의 약 67% 수준이며, 전용 평당가로 환산하면 2089만원 수준이다. 1억원대 중반으로 강남권 오피스텔에 진입할 수 있어 자금 효율이 높다는 평가다.

다만 이 물건은 HUG 임차권 인수조건 변경 대상이다. HUG가 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 확약했다면 인수 위험이 해소되지만, 매각물건명세서에서 이 말소확약 문구를 직접 확인해야 안전을 담보할 수 있다. 확인이 끝나면 실거래 2억원짜리를 1억 3000만원대에 확보하는 저가 진입이 된다. 또한 5회 유찰·재진행 물건인 만큼 유찰이 쌓인 사유(선순위 채권, 인수조건 등)와 HUG 인수조건에 따른 추가 부담 금액이 있는지 등기부등본과 매각물건명세서로 함께 검증해야 하며, 명도 과정의 변수도 고려해 입찰가를 산정해야 한다.

땅집고옥션은 "케이타워는 강남 역삼 초역세권이라 임대 수요가 확실하고, 무엇보다 실거래 2억원이 2026년 7월로 최근이라 시세가 명확하다"며 "다만 HUG 임차권 물건이니 말소확약을 명세서로 확인하고, 5회 유찰·재진행 사유와 추가 인수액을 등기부로 봐야 한다. 이 둘이 정리되면 강남 오피스텔을 1억원대 중반에 확보하는 좋은 기회"라고 설명했다. 말소확약과 인수조건이 확정된 이후에 비로소 낙찰 상한선을 정하는 것이 안전하다는 게 땅집고옥션의 조언이다.

땅집고옥션은 이밖에 9월 22일 입찰을 진행하는 서울 주요 지역 주거용 오피스텔 추천 물건으로 ▲서울 영등포구 신길동 신길리버스시티(2025타경13397·전용 8.36평·최저가 2억 928만원) ▲서울 영등포구 영등포동7가 메이슨리치(2025타경13191·전용 6.73평·최저가 2억 544만원) ▲서울 관악구 신림동 몽삐에뜨골드(2025타경104140·전용 8.34평·최저가 1억 9392만원) ▲서울 관악구 봉천동 청룡오피스텔(2025타경104050·전용 4평·최저가 4608만원)를 제시했다. /sh0293@chosun.com