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[땅집고] 땅집고옥션이 오는 9월 14일부터 15일까지 입찰을 진행하는 경기 주요 지역 상가 경매 물건 중 가장 유망한 물건으로 경기 하남시 풍산동 유-테크밸리에이타워 1층(전용면적 46.74㎡·14.15평·사건번호 2025타경52639) 등 6개 물건을 선정했다.

땅집고옥션은 자체 개발한 만능검색기 기능을 이용해 하남 미사, 안양 평촌, 평택 소사벌·신장동 등 경기 주요 지역 1층 상가·지식산업센터(지산) 상가 중 감정가의 12~49%까지 떨어진 최저가 8000만~2억 3000만원대 알짜 물건 6건을 추려냈다.

땅집고옥션은 이처럼 자체 검색 필터를 이용해 원하는 지역·유찰 횟수·시세 대비 입찰가 수준·권리 안전 여부 등을 원하는 대로 정밀하게 골라낼 수 있다. 땅집고옥션이 개발한 '만능검색'이 이 과정을 클릭 몇 번으로 해결한다.

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경매 투자에서 가장 경계해야 할 것은 감정가 착시다. 지식산업센터 1층 상가는 고층 오피스형과 달리 근린 임차 수요가 넓어 공실 위험이 낮은 편이라는 분명한 강점이 있지만, 신도시·지산 상가는 분양가 기준으로 감정가가 과대평가되기 쉽다는 함정도 함께 있다.

이번 리스트의 하남 유-테크밸리에이타워(2025타경52639)는 5회 유찰돼 감정가의 17%까지 떨어졌으나 평당 감정가가 5202만원으로 높게 형성돼 있고, 평택 가로수길센트럴돔(2024타경1116)은 6회 유찰돼 감정가의 12%까지 내려갔다. '감정가 대비 %'가 아니라 인근 실제 월세·평당가로 저가 여부를 판단해야 하며, 특히 다회 유찰·장기미진행 상가는 미납 관리비가 크게 쌓여 있을 수 있어 반드시 사전 확인이 필요하다.

오늘의 추천 물건인 하남 유-테크밸리에이타워 1층(2025타경52639) 역시 '감정 17%'라는 숫자만 보고 초저가로 단정해서는 안 된다. 감정가 자체가 과대 책정됐을 가능성과 함께, 장기간 유찰이 이어지는 동안 쌓였을 수 있는 관리비 체납 여부를 반드시 확인해야 안전과 손실을 가를 수 있다.

땅집고옥션이 선정한 6개 추천 물건 중 가장 눈길을 끌어 '오늘의 추천 물건'으로 뽑힌 곳은 경기 하남시 풍산동 유-테크밸리에이타워 1층(2025타경52639)이다. 하남 미사강변도시 지식산업센터 단지 1층으로, 전용면적 46.74㎡(14.15평) 구조다. 이번 경기 상가 6건 중 가장 큰 낙폭을 보인 물건이지만, 그만큼 감정가 신뢰도를 따져봐야 하는 물건으로 평가받는다.

이 물건은 최초 감정가(7억 3600만원) 대비 5회 유찰되어 최저입찰가가 감정가의 17% 수준인 1억 2370만원까지 내려왔다. 고층 오피스형과 달리 1층은 근린 임차 수요가 넓어 공실 위험이 상대적으로 낮고, 미사 지산 입주기업 종사자와 인근 주거민의 고정 소비 수요가 배후로 있다. 임차인에게 대항력이 없어 명도 부담이 적다는 점도 강점이다.

다만 이 물건의 관건은 낙폭이 아니라 감정가의 신뢰도다. 건물 평당 감정가가 5202만원으로, 하남 미사 지산 상가로서는 높게 잡힌 수준이다. 즉 최저가 1억 2370만원은 '감정가의 17%'라는 파격적 수치가 아니라 감정가 자체가 과대평가된 결과일 수 있으며, 5회에 걸친 유찰은 시장이 그 감정가를 계속 거부해온 신호로 볼 수 있다. 실거래가와 AI 추정 시세가 모두 제공되지 않아, 인근 미사 지산 1층의 실제 매매·임대 평당가로 반드시 재확인해야 한다.

관리비 체납 여부도 사전 점검이 필요하다. 장기미진행 상태로 5회 유찰이 이어지는 동안 고액의 미납 관리비가 쌓여 있을 수 있고, 공용부분 미납 관리비는 낙찰자가 인수해야 할 수 있어 입찰 전 관리사무소를 통한 확인이 필수다. 권리관계상 임차인에게 대항력이 없어 명도 리스크는 낮은 편이다.

땅집고옥션은 "유-테크밸리는 미사 지산 1층이라 근린 임차 수요라는 강점이 있다"며 "다만 '감정 17%'를 초대박으로 보면 위험하다. 감정 평당가가 5200만원으로 과대해 보이고 5회 유찰이 그 증거다. 진짜 가치는 감정가가 아니라 이 1층에서 받을 실제 월세다. 인근 미사 지산 1층 월세로 수익률을 역산하고, 장기미진행 동안 쌓인 관리비 체납까지 확인해 총 매입가로 판단해야 하는 물건"이라고 설명했다. 낙찰가 상한은 감정가가 아니라 인근 1층 실제 월세로 역산한 목표 수익률에, 관리비 체납액을 더해 산정하는 것이 안전하다는 게 땅집고옥션의 조언이다.

땅집고옥션은 이밖에 9월 14~15일 입찰을 진행하는 경기 주요 지역 상가 추천 물건으로 ▲경기 안양시 동안구 호계동 안양2차 SKV1센터 1층(2025타경595·전용 16.76평·최저가 2억 1299만원) ▲경기 평택시 신장동 화신노블레스5차 1층(2025타경948·전용 11.24평·최저가 2억 3079만원) ▲경기 평택시 비전동 용진프라자 107호(2025타경42601·전용 12.71평·최저가 1억 2622만원) ▲경기 평택시 비전동 용진프라자 112호(2025타경41875·전용 12.71평·최저가 1억 2622만원) ▲경기 평택시 비전동 가로수길센트럴돔 1층(2024타경1116·전용 10.91평·최저가 8035만원)를 제시했다. /sh0293@chosun.com