[땅집고] “리모델링한 모습 보니 들인 비용에 비해 너무 싼 티 나는데요? 창문은 대체 왜 다 막아놨을까요? 손 털고 나간게 그나마 손실을 줄인 것 같네요.”

그룹 신화의 멤버 신혜성(47·본명 정필교)이 지난 5월 최소 수억원대 손해를 감수하면서 팔았던 서울 강남구 논현동 건물이 거래 직후 또 다시 매물로 등장한 것으로 확인됐다. 현재 호가가 최고 65억원으로, 신혜성이 매각한 금액 대비 10억원 정도 올라 있다.

◇신혜성, 논현동 4층 건물 49억에 사들여…전체 증축 리모델링

빌딩 업계에 따르면 신혜성은 2022년 개인 명의로 차린 법인 '주식회사 사과먹는공룡' 이름으로 서울 강남구 논현동 일대 대지 180.9㎡에 지하 1층~지상 4층, 연면적 458.88㎡ 규모 다가구주택을 49억원에 매입했다.

이 건물은 서울 강남권을 관통해 부동산 시장에서 이른바 황금 노선으로 통하는 지하철 9호선 언주역으로부터 걸어서 5분 정도 거리에 있는 초역세권이다. 강남 업무지구 접근성이 좋고 대중 교통망이 잘 갖춰진 편이라 사옥용으로 적합하다는 평가를 받는다. 실제로 현재 2층에는 인테리어 디자인 업체, 3층에는 의류 도소매 업체가 각각 입점해있다.

대법원 등기부등본에 따르면 과거 신혜성은 매수 과정에서 논현동 건물을 담보로 대출을 받았다. 채권최고액은 44억9000만원으로 설정됐다. 통상 은행권이 채권최고액을 120%로 설정하는 점으로 미루어볼 때 실제 대출액은 37억원 정도였을 것으로 추정된다.

신혜성이 이후 채권최고액 6억6000만원 규모 추가 대출도 받은 점이 눈에 띈다. 그가 이 건물 전체를 증축 및 리모델링하는 대규모 공사를 진행하면서 추가 자금이 필요했던 것. 이 정도 규모 건물을 리모델링하는 데 3.3㎡(1평)당 공사비 시세가 500만~600만원 정도 되는 점을 고려하면, 그가 연면적 기준 총 공사 비용으로 8억원 정도를 썼을 것이란 계산이 나온다.

◇창문 없애는 공사로 세입자 구하기 난항…결국 손해보며 매각

당초 빨간 벽돌로 마감됐던 이 건물은 리모델링을 거쳐 ‘올 화이트’ 외관으로 깔끔하게 변했다.

다만 공사 결과에 대한 반응이 전반적으로 부정적이다. 최근 세입자들이 최대한 창문이 넓고 탁 트인 공간을 주로 선호하는 편인데, 신혜성 건물은 리모델링 이후 되레 창문 면적이 크게 줄었기 때문이다. 예를 들어 2층의 경우 원래 가로로 길쭉한 창문이 나있었지만, 공사를 마치자 창문이 반쪽으로 줄어드는 등이다.

온라인 부동산 커뮤니티에선 “건물 디자인 답도 없게 해놨다”, “저 창을 왜 다 막아놨는지 의문”, “주거용으로도 상업용으로도 어떤 용도로 쓰일지 떠오르지 않는 디자인”이라는 등 반응이 보인다.

이런 상황에서 신혜성이 건물 일부 층에 세입자를 채워넣는 데 실패하면서 임대 수익률도 저조했던 것으로 전해진다. 만실 기준으로 수익률이 2%대인데, 공실을 고려하면 사실상 그가 대출 이자를 납부하고 쥐는 현금이 거의 없었을 가능성이 크다.

결국 신혜성은 논현동 건물을 사들인지 약 4년 만인 올해 4월 55억5000만원에 되파는 결정을 내렸다. 매입가와 비교할 경우 그가 6억5000만원 시세차익을 본 것처럼 보이지만, 리모델링에 투입한 최소 8억원 상당 비용과 매매과정에서 납부한 취득세·보유세 등 각종 금융비용을 고려하면 사실상 마이너스 수익률로 손해를 본 투자였다는 분석이다.

이 건물은 현재 다수의 빌딩 전문 중개법인에 동시에 매물로 등록돼있는 상태다. 매수인이 신혜성으로부터 빌딩을 매입한 직후인 3개월 전까지만 해도 호가가 65억원이었는데, 가장 최근 등록한 희망 매각가는 56억원으로 낮아진 것으로 확인됐다.

한편 신혜성은 2022년 10월 만취 상태로 음주운전을 하다 적발됐고, 이 과정에서 타인의 자동차를 불법으로 사용한 혐의까지 받으면서 논란을 일으켰다. 법원은 징역 6개월에 집행유예 1년을 선고했다. 그가 2007년 음주운전을 한 데 이어 두 번째로 적발된 것이다. 더불어 해외 원정 도박 혐의로 벌금형까지 선고받으면서 사실상 연예계 활동을 중단했다. 이번 논현동 건물 매각 거래를 비롯해 자산을 정리하려는 움직임을 보이고 있다. /leejin0506@chosun.com